炒房資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

□本報記者 林喆

在住宅市場“冰凍”后，山西、浙江等地的民間資本正把目光瞄向北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目。

日前，國內(nèi)首只專注于商業(yè)地產(chǎn)的私募基金——高和投資旗下的中莎廣場在經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)培育后，開始進(jìn)入客戶認(rèn)籌階段，價格在3.2萬元至3.5萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，中莎廣場是北京房地產(chǎn)市場調(diào)控后，民間資本通過私募形式進(jìn)行的第一次物業(yè)收購。種種跡象表明，炒房資金從住宅市場撤出后，開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

高和投資董事長蘇鑫向中國證券報記者介紹，中莎廣場位于北京燕莎商圈，目前為已落成的商辦物業(yè)，包括寫字樓和底商，面積約為2.5萬平方米，預(yù)計6月初即可開始銷售。銷售回款后，該基金將進(jìn)一步物色城市核心區(qū)的商辦物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一培育，通過商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定來提升物業(yè)價值，最后在物業(yè)成熟時尋求“安全性資本”實現(xiàn)退出。

蘇鑫表示：“租金回報率在5%以上的項目可以保證客戶長期的投資回報，而回報率在2%以下的項目顯然存在泡沫。而回報率是高和投資為安全性資本尋找項目的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

高和投資以山西等地的民間投資者為募資對象，今年初，高和投資已嘗試收購了凱德置地開發(fā)的凱德華璽幾千平方米底商。高和投資在收購這些商鋪后，投入部分資金，對商鋪進(jìn)行了統(tǒng)一的形象設(shè)計，設(shè)定進(jìn)入門檻和運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，再出租給品質(zhì)較高的租戶，最后帶租約整體出售給下家。蘇鑫稱這種帶有資產(chǎn)管理性質(zhì)的投資方式為資本的“精裝修”。

高通智庫首席分析師張宏認(rèn)為，民間資本看上商業(yè)地產(chǎn)的原因是，這一物業(yè)形態(tài)的價值很大程度上被低估。

相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海等地高檔公寓的租金回報率僅為1%—2%，而寫字樓和商鋪?zhàn)饨鸹貓舐士蛇_(dá)4%—5%，“商住價格倒掛”現(xiàn)象極為嚴(yán)重。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，資本具有不同的屬性，在北京市場，來自山西、內(nèi)蒙古資源礦產(chǎn)行業(yè)的安全性資本往往是支撐商業(yè)地產(chǎn)的主要投資動力。安全性資本并不要求短期的高回報，而更看重長期的資產(chǎn)升值潛力和穩(wěn)定的回報率。因此，即使在住宅市場陷入低谷的時候，一些核心地段的商業(yè)物業(yè)仍能取得較好的銷售業(yè)績。而REITS有望在今年出臺，這將為投資商業(yè)地產(chǎn)的各類基金提供退出通道，也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供機(jī)遇。

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