房貸組合拳重擊炒房者

面對不斷上漲的房價，國務院推出了一系列的政策“組合拳”收緊房貸。

文/吳昊

二套房甚至多套房貸款政策進一步收緊后，對于現階段正準備投資買房或者已經炒房的人群來說，更多的是一種心理沖擊，待形成一定恐慌后會進而出手釋放房源，有利于加大房源的供應量。

4月17日，國務院發出了《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中規定商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款，這一政策直指投資炒房人群。

政策打擊炒房人心理

進入四月份，國務院推出一系列政策“組合拳”，幾乎每一拳都重重地打擊在投資炒房的“命脈”上。尤其是繼二套房貸款首付50%，利率嚴控1.1倍之后，國務院再次強調暫停發放購買第三套及以上住房貸款，更是突破了“歷史性”最為嚴厲的政策。

不過目前貸款購買三套甚至以上的借款人還是占少數比例的，約占到總貸款人群的8%左右。主要是因為繼2009年下半年銀監會重申二套房貸政策后，北京商業銀行陸續收緊房貸“閘門”，已有過貸款記錄的借款人不會選擇輕易“犯險”。

二套房甚至多套房貸款政策進一步收緊后，對于現階段正準備投資買房或者已經炒房的人群來說，更多的是一種心理沖擊，待形成一定恐慌后會進而出手釋放房源，有利于加大房源的供應量。同時，普通購買人群高漲的購買熱情也會逐漸冷卻下來，從而達到平抑北京房價的走勢，穩定房地產市場乃至房地產金融市場健康發展的目的。

新政實施時間未明確

此次收緊首套、二套貸款只是國務院出臺的指導性調控政策，對于后續政策將如何實施，新政實施時間點及細則如何確定，還需以央行及銀監會的政策文件為準，這期間市場還有一定的緩沖和消化時間。

從新政下發后次日的市場反應來看，已批貸客戶未現恐慌過戶的現象但也有明顯加緊辦理的跡象。這主要是因為政策實施節點未確定，所以短期內對市場不會造成太大影響，預計政策的效力期顯現出來后，有可能呈現出交易的階段性高峰。

二套房相關政策回顧一覽表：

近年來二套房政策調整回顧

政策名稱實施日期關鍵詞主要內容

《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》2007.9.279.27政策對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》2007.12.119.27補充通知《補充通知》重點明確了以下問題：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人須提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。

《國辦發布關于促進房地產市場健康發展的意見》2008.12.20二套房政策放寬對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

《貫徹<國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見>的實施意見》2009.1.23地方性二套房政策放寬加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

《北京二套房貸利率不再強調1.1倍》2009.4.9確認人均居住面積標準明確了改善型住房概念，即根據北京市統計局發布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米為限，來認定改善型住房需求。對于購買非改善型住房的貸款人，要求貸款首付比例至少四成，但是房貸利率不再要求上浮10%，而由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

《銀監會關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》2009.6.19二套房審核從嚴堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。

《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》2010.1.7國十一條加大差別化信貸政策執行力度。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

《促進北京市房地產市場平穩健康發展實施意見》2010.2.21京版十一條從2010年1月1日起，對已經過期的購房優惠政策一律停止執行。對二套住房貸款嚴格執行不低于40%的首付比例。

國務院常務會議2010.4.17二套房首付調至50%對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；

首付提高 月供降低

就此次從嚴后的二套房新政來看，以總價120萬評估價為100萬的房產為例，新舊政策對比，借款人要多支付10萬元首付，由于貸款額降低，借款人每月可少還541.14元，總還款利息節省29874.02元。

(吳昊 偉嘉安捷企劃主管)

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