房貸從嚴預期下如何貸款更劃算

2010年02月08日 05:31華西都市報【大中小】【打印】共有評論0條

市場曾一度盛傳的“取消首套房利率7折優惠”被“不幸”言中。日前，有報道稱中國銀行取消7折房貸，將房貸利率由7折提高到8.5折，取消7折房貸的傳言終于成為了現實。盡管其他商業銀行大多否認將取消7折利率，但各銀行信貸收緊、審批從嚴已是不爭的事實，有銀行業內人士稱，“7折利率優惠遲早會被取消，只是早晚而已。”在此預期下，如何貸款才更劃算呢？本期《金融周刊》特邀銀行專業人士為你支招。

成都現狀

取消7折房貸？蓉城多數銀行未跟進

中行取消7折利率后，其他銀行是否也會跟進呢？2月4日，記者以房貸客戶身份就成都主要商業銀行的房貸政策進行了咨詢。成都地區多數銀行對于首套房貸的首付最低仍是20%，利率優惠最低仍舊可以做到7折。

交行四川省分行的相關人士先對停止放貸一事進行了否認，并表示，“首套房的7折利率優惠仍在執行當中，當然這只是針對符合條件的貸款者。”大部分銀行的信貸經理表示，他們還沒有接到總行關于取消7折優惠利率的通知，目前房貸業務變化不大。

“7折利率優惠遲早會被取消，只是早晚而已。”成都某中型股份制銀行分管信貸的副行長這樣告訴記者。對于7折房貸的取消，業內人士認識較為統一：既然中行已經正式取消，其他銀行遲早會跟進。國泰君安最新發布的報告也指出，中國銀行降低購房貸款利率優惠是消費信貸收縮的明顯信號，近期其他銀行將效仿。這意味著，2008年底開始實行的首套房利率優惠政策將成歷史。

據一專業貸款服務機構介紹，雖然在一些銀行辦理購買首套住房貸款時還可享受7折優惠利率，但銀行對借款人的審核更為嚴格：第一，單身借款人必須是個人首次貸款購房；已婚借款人必須是家庭成員中首次貸款購房者。第二，銀行對借款人月還款能力審核力度加大，除要求月收入證明在月供的2倍以上，還必須提供與收入證明相符的半年以上的銀行流水。第三，要求借款人征信記錄良好，無不良信用污點，如借款人一年內曾出現過連續3次或累計6次的還款逾期，銀行會拒簽。

根據一線信貸員的介紹，目前各行基本還能申請7折優惠利率，并沒有一刀切，但優惠前提已“多樣化”，比如首付需要提高到三成或四成，或者要求有一定量的存款或理財產品。

北京

光大銀行取消7折利率

據北京媒體報道，據中國銀行取消7折房貸后，光大銀行北京分行的首套房貸也全部取消7折利率優惠。而與中行做法有所不同的是，光大銀行首套房利率分成兩類，7.5折和8.5折。“貸款在6成以下，即首付4成的，利率打7.5折；首付2成的，利率8.5折。”該人士還特別指出，這里的首套房僅限面積在140平方米以下的普通商品房。而針對二套房購買，除嚴格執行首付4成外，利率已經沒有任何折扣。

相比中行、光大銀行的做法，多數銀行對首套房政策或屬于微調，或還在觀望階段。如建設銀行北京分行某人士透露，該行房貸利率7折優惠仍在執行，但事實上能申請到7折的客戶已經很少，有的還需要首付提高到3到4成。工商銀行有關人士表示，目前房貸優惠利率政策沒有變化，因為央行尚未有下文。“首套房仍有7折利率優惠，其中普通商品房首付2成，非普通商品房首付3成。”包括中信銀行、華夏銀行、興業銀行、民生銀行等銀行人士均表示，目前未停止或取消7折優惠，但是否會有變動還需要進一步觀察市場，等待總行研究決定。

深圳

已有三家銀行取消7折利率

據深圳媒體的報道，深圳市10家主要銀行5日發布的信息顯示：深圳有3家銀行日前已上調首套房貸利率，它們分別是中國銀行深圳分行、深圳發展銀行深圳分行和光大銀行深圳分行。深圳發展銀行表示，該行深圳分行已于近日執行首套房貸利率8折的做法。

其中，中國銀行深圳分行和光大銀行已將首套房貸利率從基準利率的7折上調至8.5折，深圳發展銀行深圳分行上調至8折。而工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行和民生銀行的深圳分行均表示延續首套房貸首付兩成利率7折的最大優惠。

據分析，首套房貸利率從7折提至8.5折，長期年利率增加近一個百分點，增幅兩成。以50萬元的貸款計算，月供要多交400元左右，一年約4800元。

支招

應對一提高信用度提供有利材料

銀行專業人士建議，建議二套房購買者，平時要多注意自身在銀行的信用，比如使用信用卡，盡量提高自己的信用度，尤其是有條件的客戶，如很多人把活期儲蓄、定期儲蓄、國債、基金、第三方存管等個人金融資產分散在各家銀行，不如集中起來放在一家銀行，達到一定數量后，即可成為該銀行的VIP客戶，不僅可以享受銀行提供了VIP服務，如匯款手續費減免、柜臺業務免排隊等，貸款時還可以享受一定的利率優惠。

“同時在貸款時，應該多多提供一些對自己獲得更多貸款有利的條件”，專家還建議二套房貸購房者在進行貸款申請時，盡可能多地提供對自己獲取更大的貸款額有利的材料。

目前有不少人買二套房都是為了換個更好的環境，或是更好的地段，屬于改善型住房購買者。此時，難以享受到滿意的二套房貸優惠政策話，消費者可以考慮采取以房換房的做法來降低購房成本。主要是在物色改善型二套房的同時或之前就把先前的第一套房子出售。應對二選合適的還款方式

在本報2009年10月26日的報道中，曾算過這樣一筆帳，一筆50萬元、期限為30年的貸款采取不同的還款方式，利息支出可以相差12萬元。這還是在當前低利率下的數字，如果按照降息之前的貸款利率計算，差額甚至可以達到20萬元以上。

據了解，現在不少商業銀行都推出了固定利率房貸業務。在目前國內存在加息預期的情況下，購房者可以選擇3至5年期的固定利率貸款，一旦未來央行上調利率，借款人也只需按照固定利率支付利息，不會受加息的影響。專家認為，現在加息預期較強，購房者不妨考慮選擇固定利率房貸業務，一定程度上可以節省一筆開支。

房貸想省錢，最簡單、最可行的辦法是用公積金貸款。根據有關規定，辦理公積金貸款一般包括擔保費和評估費，擔保費按貸款額度和年限計算，評估費為房屋評估價值的千分之三，最高不超過1500元。

另外購房者在申請購房組合貸款時，要盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限；同時還需要盡可能地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。照此操作，月還款額的結構就會呈現公積金貸款份額少、商業貸款份額多的狀態，公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業性貸款，這樣同樣可以節省一大筆開支。

應對三商貸可選房貸理財產品

據了解，選擇適合自身經濟情況的房貸產品也是省錢的重要途徑之一。目前銀行推出了多種產品供購房者選擇。

“氣球貸”對事業剛起步的年輕人來說是一個不錯的選擇。“氣球貸”是針對計劃中短期持有貸款的客戶設計的，即為其提供了一個較短的貸款期限，由于貸款期限短，相應的貸款利率也低。“氣球貸”是一種真正省息的房貸產品，年輕人開始工作時收入較少，負擔不起較大的月供壓力，在事業逐漸穩定后收入會逐步提升，5年、10年后收入或將大幅增加，屆時完全有能力一次性歸還剩余本金。

對于注重資金流動性的房貸者來說，專家建議選擇“以存抵貸”。當房貸者手頭有余錢時，可以隨時通過網上銀行等自助設施部分或全部提前還款，還款資金當天不用向銀行支付利息，由于貸款利率大于活期存款利率，這樣可以幫助房貸者省去部分利息。

而對于收入較高，且收入比較穩定的房貸者來說，可以選擇“雙周供”產品。由于還款頻率的提高，借款人的還款總額獲得了有效減少，還款期限明顯縮短，客戶在還款期內能省下不少的利息。記者吳旭暉

提醒

“房奴”要有保險計劃

一旦貸款買房，意味著還債需要長達10到20年，甚至是前半生的時間。于是，供房族在挖空心思賺錢、省錢、錢生錢的時候，往往忘記了自己，很多人忘記了一旦貸款人身體出故障就意味著什么都沒有了。對于“房奴”來說，此時最需要保障。

“高額貸款讓人們開始意識到規劃的重要。與月光族階段相比，人們開始希望通過投資的方式讓資產保值增值，但卻忽略了財務安全問題，而保險的作用正在這里。”理財專家也指出：雖然貸款買房時已購買了房貸險，但受益人其實是銀行，并

不能對貸款者有很好的保障。“負翁”們需要自己購買商業保險，轉移財務風險。

本地保險理財專家表示：如果夫妻二人共同承擔貸款，最好雙方都選擇購買定期壽險，防范因某一方身故或者全殘時，給對方帶來的沉重還貸壓力。兩人的定期險保額，建議為剩余的房貸額度，保障期限一般應與還款的期限匹配，至少10年。

再可選擇意外保障。很多人習慣每次出差或出行時才會想到購買意外保險，

其實擁有一份長期的意外險，不僅可以在出外旅行時獲得意外保障，平時生活中的意外傷害也可以向保險公司索賠。費率比單獨購買短期意外險低很多。

最后是重大疾病保險。由于都市白領工作節奏快，壓力大，處于“亞健康”的人越來越多，重大疾病險顯得尤為重要。萬一被確診罹患重大疾病，可從保險公司一次性領取可觀的賠款作為醫療基金。“財務安全問題解決后，人們就可以輕裝上陣，按照自己的風險偏好進行理財了。”

記者董天剛