商品房買賣稅費收取N種情況仔細瞧

針對很多購房百姓關注的商品房買賣稅金問題，本期房博士將做出一次比較全面的總結。將近段時間眾多讀者多次提出的疑問匯總。

所有稅費都由買方承擔？

案例：2007年，王女士通過中介購買了一套二手房，交易之中簽署了“交易之中產生的所有費用由買方承擔”的合同條目。2010年3月王女士買房的房產證才辦下來，雙方更名前夕，賣方又提出要求。在這三年之中，賣方又購買了一套商品房，賣方認為此交易行為發生在與王女士交易行為之中，所以要求王女士承擔其購買房屋時產生的1000余元的稅費。

稅費常識：商品房交易之中所涉及的稅金包括營業稅5.55%；個人所得稅20%；契稅1%-4%(首次置業在90平方米以下征收契稅1%，90平方米以上征收契稅1.5%，而購買房屋大于144平方米征收契稅4%)。其中買房只承擔契稅部分。

在提供原始購房手續要件的前提下，營業稅和個人所得稅征收的是交易差額的百分比，而契稅征收的是全額的百分比。在無原始購房手續要件的情況下，個人所得稅按全額的1%收取。

我來說兩句：“交易之中產生的所有費用由買方承擔”這樣的合同條目并不鮮見，這是房主變相提高房價的一種附加，就看買方是否認可。而實際上按照規定，房屋交易中僅契稅是由買房承擔。像王女士這種情況，屬于賣方對于合同條目的曲解，應尋找法律援助。

個稅交了還能退嗎？

案例：“就算是差價的20%，那也要交24000元的個人所得稅啊！”讀者劉先生老房原始發票上體現出來的購房價是20萬，而目前這套房子市場價格已經漲到了32萬，他需要交24000元的個人所得稅，這一下子把他賣房的積極性打消了一大半兒。

稅費常識：關于一年之內買賣房屋退還個人所得稅規定：在一年之內，房屋所有人購買一套房屋，并且出賣了一套房屋(買賣不分先后)，且所購買房屋面積大于出售房屋，個人所得稅可返還。且名下多套房產不影響退稅。“一年之內”的時限范圍是指交易人買房房屋簽訂合同在12個月之內。

我來說兩句：個人所得稅是國家為了防止房地產市場過熱所推出的稅費制約。但在一年之內買一套比出售房屋大的房產可以退回個人所得稅。也是對改善型購房的一種鼓勵。

按20%還是1%收能選嗎？

案例：“在無原始購房手續要件的情況下，個人所得稅按全額的1%收取比差額20%更劃算啊，這個可以選么？”周先生之前花14萬元購買了一處二手房，現在出售已經標價29萬，按照差價20%計算的稅金是3000元，而按照全額1%收取的話是1400元。

稅費常識：個人所得稅是房屋所有人在出售房屋時要繳納的稅費，在無原始購房手續要件的情況下，個人所得稅按全額的1%收取。只有在房屋已滿五年，且是房屋所有人家庭唯一用房的情況下才免征個人所得稅。

我來說兩句：其實原始手續要件真正丟失的狀況是少之又少的，相關的專業人士表示：“就算交易人的原始手續要件全部丟失，在交易中心還是可以查到信息記錄的。”所謂沒有手續要件是指極特殊情況下在交易中心也沒有歷史記錄，這在整個沈陽市都很鮮見。

房改房交易有優惠？

案例：趙大爺的房改房不足50平方米，地處城市中心，最近準備賣掉。而在去年年底他已經在鐵西區買了一處85平方米的新房，看到房博士的報道趙大爺有點迷惑了，“我這是房改房有沒有什么稅費上的優惠？那我有多處房產，還能享受到退稅的優惠嗎？”

稅費常識：在稅費的征收方面，房改房不征收取營業稅。

我來說兩句：趙大爺的這種情況其實是很幸運的，首先，按規定他免去了5.55%的營業稅。而如果他在一年之內將成功賣出老房的話，個人所得稅也將予以退回。而這里，房博士還要跟很多讀者重申，名下有多套住房并不影響相關個人所得稅的退稅政策。

本報記者 沈軼男

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