現在房地產市場面臨的主要問題是什么？房價上漲過快，尤其是一些特大型的開放城市，如北京、上海、廣州、深圳。

一個剛參加工作的人如果想購買一套新房，可能收入暫時與目前房價相差很大，甚至不吃不喝積攢幾十年的工資收入也買不了一套新房。于是，大家對房地產行業就產生了許多的怨恨、失望，甚至因買不起房而產生絕望的情緒。另一方面，這些大城市房屋的空置率一直比較高，造成了許多房屋資源的浪費。空置率居高不下，不僅造成浪費，而且不經濟、不環保。房價上漲過快和空置率過高，這看似互相矛盾的兩種現象在我們的一些城市中卻共同存在著。這也許就是房地產市場面臨的最重要的問題。

我認為主要有以下幾種解決辦法：

首先，最重要的辦法是建立二手房市場。市場中出現的問題最好用市場的辦法去解決，讓房子這個商品以最大的可能性流通起來。如果用其他的辦法，比如用行政命令的辦法經常難以奏效，而且會對剛剛培養起來的市場造成傷害。一旦二手房市場建立起來，大量的二手房、舊房就可以上市交易，從而增加市場上房屋的供應量，上漲過快的房價就會得到一定程度的抑制。同時，市場上房屋的空置率也會自然地降下來。有許多收入比較高的家庭，可能有兩套、三套房，剩余的一兩套空置的房子對他們來說可能是個累贅，但對一些剛參加工作的人來說可能是最合適的房子。所以，建立二手房市場是解決房地產市場當前問題一個一石二鳥的好辦法。

要建立一個完善的二手房市場，首先要從國家的稅收政策入手，需要減少而不是增加二手房交易環節的稅費。現在二手房交易過程中的稅費過高，已經高達交易額的10％，這就不利于二手房的流通。其次如果可能也應該適當地增加物業稅，比如第一套房子不征物業稅，第二套、第三套房子再征物業稅，這樣有利于一些有空房的家庭把房子拿出來出售。對收入比較低的，或剛參加工作的年輕人來說，就可以購買這些舊房子了，等到收入寬裕了，再換新房子、大房子。否則的話，大家都把改善居住條件的目標定位在新房上，這對房地產行業來說不僅是一個巨大的壓力，而且基本上是不可能完成的任務。因為，一個城市的房地產開發商每年能為這個城市5％的家庭提供新房子，就已經是一個不得了的天文數字了。

其次，還要增加房屋的供應量。房屋的供應量是由三個要素組成的：土地、資金和發展商。現在木桶中最短的一塊板是土地，土地的供應成為了制約房地產市場中供應量最關鍵的因素。

最后，要抑制需求。在中國經濟如此大好的環境中，抑制需求是很難的，除非提高銀行按揭貸款中自付款的比例，也就是減少銀行按揭貸款的成數，比如，把自付款的比例從30％提高到50％，這樣就一定會大大地抑制對房子的需求。而提高利息，比如增加0.27％的利息對抑制需求的影響比起減少按揭貸款的成數要小得多。

（作者為SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁）

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