開發商退地之隱：有人水中撈月 有人霧里看花

“如果沒有政策支持，地震將使成都區域內的一些開發企業無法生存。無論是現金流、開發計劃還是心理預期，都受到很大影響。”四川藍光地產總裁楊曉初認為，因地震造成的開發延后和土地貶值，將使大量開發商面臨割肉退地的風險。

2008年6月18日上午，成都市國土交易中心再度傳來成交的掌聲。位于成都市區內的5幅國有建設用地以“起拍價”成交，這是“5·12”汶川大地震后成都土地市場的第一次掛牌交易。

“從震后‘第一拍’沒有流標來看，開發商對成都房地產市場的信心還在。”嘉聯地產土地分析師劉智勇認為，成都市政府剛剛出臺的購房優惠政策顯然起到了直接的刺激作用。根據該市2008年6月15日開始執行的購房優惠政策，凡2009年12月31日前，在成都區域內置業者可享受數萬元的財政補貼，重災區購房者將享受更大優惠。

有人水中撈月，有人霧里看花。

某油脂化工企業的負責人林盛毅（化名）在6月17日下午走進成都某律師行。林所在的企業去年在成都彭州取得一幅約20畝的工業用地，準備為中石化彭州基地做配套。“大震之后，中石化都在對基地重新評估，我們也要做好退出的準備。”他說，“地震造成土地開發價值和使用價值大大降低，我們前期繳納了大部分土地出讓金，現在土地價格下來了，我們感覺吃了很大的虧。”林盛毅告訴記者，他們拿的那幅工業地塊，屬于“內定指標”，尚未進行公開出讓，現在可能會面臨地權和地價的喪失，有必要咨詢法律的意見。

按照現行的法律法規，林所在的公司可以向土地主管部門提出退回土地出讓金的要求，但地塊的規劃和設計工作已經開展，所付出的時間和資金無處索要。再者，地震屬不可抗拒因素，如果當地土地供應部門堅持按原約定時間供應土地或者有所延期，從法律上講，林的公司也只有接受。

記者了解到，彭州市內兩幅原定于2008年5月15日整體拍賣的旅游及住宅兼商業用地，因為地震不得不暫緩拍賣，原定的工業用地推出計劃也沒有時間表。

劉智勇認為，短期內，四川及成都國土部門的工作重點會放在救災上，土地政策還不明朗。“受地震影響最大的是都江堰和青城山的土地市場，預計3~5年內在成都的土地市場中，這兩個地方可能會是一片空白”。而房地產一直占成都市政府財政收入很大的比例，他判斷，從地方政府層面上講，地權的解決不會像退地退錢這樣簡單。

曾有消息稱，成都本土一家知名開發商在彭州龍門山的項目，已經由土地變成了山堆。后經該公司證實，項目仍可平整開發，只是工期將大幅延后。雖然是一場虛驚，但是這類的問題卻是有可能發生的。對于因災造成的開發商土地使用權滅失問題，西南石油大學法學院教授陳自強這樣解釋，按《物權法》和《土地管理法》的規定，建設用地已經交付開發商的，由開發商自行承擔，尚未交付的可采取劃撥方式給予補償。

九龍倉(0004.HK)董事、中西部區域負責人吳文偉告訴記者，九龍倉不會退出在成都的任何項目，而且正與成都市政府商談，以期拿下一個地產綜合體項目，“涉及商業和住宅，將是一個新城的概念。”他說，地震后第一時間，九龍倉內部開會決定加快成都項目的規劃設計。“地產商不要計較一時得失。”這位有著在美國舊金山和日本東京開發房地產經驗的商人說。

有分析人士認為，地產商信心滿滿也好，沮喪欲退也好，無非是希望在災后重建中取得更多低價土地，或者讓規劃向有利于自己的方向修改。

成都本土一位開發商負責人告訴記者，從前年開始，成都市做出向高處要土地的規劃，推動建筑規劃向兩三百米高層發展。地震后，部分開發商有自己的小算盤，以市民的“高層恐懼癥”為由，改變規劃做多層，或低價取得符合自身開發特質的項目，這才是真正的關鍵。“畢竟土地屬于稀缺產品，不到萬不得已，誰也不會退掉手中的地，更不用說土地退出機制還沒有法律上的保障。”（中國經營報 張明）

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