宏觀調控下還暫且堅守價格陣地的上海房地產，下半年究竟何去何從？

上海銀監局最新出爐《上半年上海市房地產信貸報告》顯示，上半年房地產貸款增長趨緩，個人住房貸款則“拖了后腿”，但在二季度已探底回升，而開發貸款則是投放相對較多。

信貸收縮和市場成交下降，還未讓上海銀行業開發貸款“出現不良上升的明顯危險，但銀監局要求各銀行關注開發商資金鏈趨緊、部分過度擴張企業”可能采取的風險行為，如通過虛增注冊資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。

個人住房按揭探底回升

報告顯示，上半年上海市房地產貸款總體增長趨緩。

至6月末，全市中外資銀行機構的商業性房地產貸款余額為5989億元，比年初增加562億元，增長10.4％。如扣除統計口徑調整因素，房地產貸款比年初增速僅為4.2％，比全市銀行機構各項貸款增速低4.4個百分點。

與此同時，根據國家發展改革委、國家統計局調查，上海房屋銷售價格同比上漲8.7%，漲幅比5月低0.8個百分點，環比價格與上月持平。

信貸收縮下房地產開發貸款并未大幅收縮，相反則是投放較多。

銀監局報告顯示，至6月末，全市中資銀行機構房地產開發貸款余額2075億元，比年初增加145.7億元(扣除口徑調整因素)，同比多增46.37億元。

以住房開發貸款為例，1－6月全市中外資銀行機構每月發放住房開發貸款金額分別為67億元、28億元、48億元、63億元、64億元和42億元，每月發放量基本維持在40億元以上。

“年初我們制定的信貸政策對房地產總體是謹慎的，但也不是一刀切，具體要看項目評估。”上海某城商行相關人士表示。

不過，個人住房貸款則明顯偏軟。至6月末，全市中外資銀行機構個人住房貸款余額3099.4億元，比年初增加86.5億元，增速僅為2.9％，明顯低于房地產貸款總體增速。

從月度增量來看，個人住房貸款增長呈現出明顯的探底回升態勢。1－3月，個人住房貸款增量逐月回落，4－6月則逐月回升。從二季度開始，個人住房貸款發放量逐月上升(4－6月發放量分別為63.6億元、76.3億元和90.4億元)，而貸款回收量卻逐月下滑(4-6月回收量分別為66.8億元、59.2億元和58.6億元)。

報告分析，二手住房貸款已經成為拉動個人住房貸款增長的重要因素。一手住房和二手住房貸款增量分別為3.0億元和83.4億元，而一手住房成交量卻高于二手住房，兩者形成鮮明反差。

上海銀監局分析，這顯示了一手住房貸款的需求度較低。目前一手住房成交主要集中于中外環、外環外區域，住房總價較低，有的新開樓盤超過一半以上的購買者是一次性付款，即便需要商業性貸款，也大多搭配住房公積金貸款和裝修貸款，而二手住房成交區域更集中于市區，總價較高，對商業性貸款需求更強。

警惕二手房貸

開發商信貸和個人住房貸款的反向變化都與市場成交量變化密切相關。

上海銀監局的報告分析，從2007年以來，住房開發貸款增量的月度波動與市場成交量呈現較明顯的負相關，每月新建住房成交面積與下月住房開發貸款增量的相關系數達到－0.70。

“這說明在市場成交趨旺的前提下，開發企業回籠資金較多，往往會在下月歸還住房開發貸款，導致住房開發貸款需求減少，反之需求則增加。”報告認為。

同時，“自2006年以來，每月新建住房成交面積與下月個人住房貸款增量的相關系數達到0.80，說明個人房貸的需求主要受市場銷售狀況決定。”

事實上，上海房地產市場上半年盡管價格未下跌，但成交量同比縮減近三成。

上海銀監局認為，隨著房地產直接融資、外資流入、委托貸款及民間融資等渠道的不斷開拓，房地產開發企業融資渠道日益多元化，房地產開發投資對銀行信貸的依賴程度已經有所下降。

如2006年上海中資銀行房地產開發貸款增量為427億元，當年完成房地產開發投資金額為1276億元，兩者比例約為1:3。2007年房地產開發貸款僅增加37億元，完成房地產開發投資仍達到1308億元，兩者比例降至1:36。銀行信貸政策在一定程度上影響了市場走勢，但市場波動才是決定銀行信貸增長的主要因素。

報告同時指出，上海市房地產信貸風險仍在可控范圍內。

至6月末，全市中外資銀行住房開發不良貸款余額16.1億元，比年初減少1.7億元；不良貸款率為1.92％，比年初下降0.48個百分點。全市中外資銀行機構個人住房不良貸款余額19.7億元，不良率為0.64％；分別比年初減少0.9億元和下降0.04個百分點。

上海銀監局要求各銀行關注房地產開發企業資金鏈趨緊的情況下，部分過度擴張企業可能采取的風險行為，如通過虛增注冊資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。

銀監局提醒銀行在控制風險的基礎上，優先滿足優質開發項目和開發企業合理的資金需求，支持本地居民改善型購房需求，維護銀行信貸資金安全。

同時，希望銀行關注二手住房貸款的風險。目前，一手住房貸款質量明顯高于二手住房。6月末一手住房貸款不良率為0.38％，比二手住房低0.82個百分點。根據以往經驗，二手住房貸款發生風險的概率是一手住房的三倍左右。

“其中，本地居民二手住房貸款不良率高達1.64％，為個人住房貸款中風險最大的部分。”上海銀監局報告表示。