楊國強：如果出現調整 碧桂園將是受影響最小的之一

2007年4月，碧桂園上市前的路演，有一站是日本。也許是曾經深受泡沫經濟崩潰創痛影響的原因，日本的機構投資者們很關注當時正高歌猛進的中國房地產市場會不會在未來出現大的調整。他們問碧桂園創始人楊國強:你們現在有那么多的土地儲備，如果房地產市場出現調整，怎么辦？

楊國強說，中國房地產的前景是好的，當然也不能排除出現調整的可能，“但如果出現調整，我想碧桂園將是受影響最小的之一。”

理由很簡單，就是土地儲備的價格低。碧桂園的項目大都位于離城市中心區較遠的地方，不少地方連水電、道路、通訊通氣等基礎設施都不具備，更不用說教育、商業等綜合配套了。在這樣的地方，沒有幾個開發商愿意投入，而地方政府則很希望借助開發商的力量，引進資本，建立配套，改變環境，延伸城市化的空間。在這樣的背景下，碧桂園所獲土地的價格遠比城市中心區域為低，面積也比較大，可以一次規劃，分片分期滾動開發，進而形成規模效益。其所投入的配套設施雖然耗資不小，但一則可以提升社區價值，且為人們居住所必需，二則由于項目占地面積大，配套投入分攤之后，并不會造成財務負擔。

這種獨特的開發模式，對碧桂園真正的壓力在于，能不能在遠郊區域，真正創造出市場，真正吸引人們來居住和生活。如果不能，土地終究難免丟荒，或弄成一個“四不象”，又或者，由于人氣太淡，配套設施使用率過低（如交通、商業、學校等），導致服務難以為繼。

碧桂園的看家本領就在這里，它能夠在城鄉接合部，創造出具有超大規模和優良性價比的“碧桂園社區生活”。“大規模社區+優美環境+優質產品+優質管理服務+超級配套體系+合理定價”，即是“碧桂園家園模式”的內涵。在這里，生活配套體系尤其突出，除了交通和便民商業之外，還包括星級酒店連鎖體系、教育連鎖體系和以大型主題公園和高爾夫球會為內容的休閑娛樂配套體系。從某種意義上說，碧桂園的競爭力就是把“價廉物美”這四個字真正做到位。“白領也可以住別墅”、“平過自己起屋”，在碧桂園絕非虛言。

而碧桂園何以能夠做到“價廉物美”，除了通過豐富的配套體系提升居住價值（“物美” ）之外，關鍵是其縱向一體化的開發模式，從前期策劃、規劃設計、園林綠化、戶型配置、建筑裝修到售前售后服務，基本由自己掌握，系統化、標準化程度高，規模生產，快速銷售。“價廉”就是通過規模、速度、縱向一體化而節省、集約出來的。

因為價廉物美，所以市場興旺的時候，碧桂園的項目固然好賣；而市場調整的時候，碧桂園依然不愁沒有市場，也就是說，只要有真實需求、剛性需求，它總是更能得到消費者的青睞。

今天，中國的房地產市場正在經歷調整期。誰的模式更能經受考驗，更少一些沖擊？萬科集團董事長王石和綠地集團董事長張玉良都曾對我說，碧桂園是其中之一。王石是從碧桂園的土地價格的角度看的，張玉良是從碧桂園綜合性成片開發模式的角度看的。

其實，還有一點，就是在2007年下半年那段“面粉貴過面包”的日子，碧桂園沒有拿過地。

沒有經歷過1993年下半年之后那輪房地產調控的人不容易明白，儲備土地其實也是在儲備一種風險資產。雖則1998年之后房地產的牛市中，土地始終在升值，強化了“有土斯有財”的行業共識，但風險總會在泡沫之后到來，這是一個鐵律。凡在2007年下半年拿地的企業，幾乎都吞進了咽不下的燙手山芋，其苦自知。

而碧桂園的模式，從來不在城市中心區域、核心區域高價拿地的模式，保證了它的安全。

我在《第一財經日報》發表的《解析碧桂園》一文中，把楊國強描寫為一個“善良而自信的強人”。在內心里，楊國強很要強、很剛強、也很固執。沒有這種剛的力量，他不可能度過1993年那次調控，并開始他遠大的事業。

而今天，在經歷了2007年上市后的連串風波，在新的市場調控的情形下，楊國強和碧桂園正在變得更有韌性。韌（tenacity）是一種意志品質，也是一種對能夠預判外部變化、理性應對的彈性（resilience）。前者是個人的力量，后者是組織的力量。

著名的博思艾倫管理咨詢公司曾經有一項目經典研究，他們把企業DNA分為7類，分別是韌力調節型企業、隨機應變型企業、軍隊型企業、消極進取型企業、時停時進型企業、過度膨脹型企業、過度管理型企業，前三類企業被認為是健康的企業DNA，后四種被視為不健康的企業DNA。在健康企業中，韌力調節型企業被認為是最有前景的，它意味著企業非常靈活，能迅速根據外部市場變化進行調整，卻始終堅持清晰的經營戰略，并圍繞它開展業務，“它是一家具有前瞻性的企業，經常能對將要發生的變化進行預測，并未雨綢繆地做好準備。它能夠吸引積極進取、具有團隊精神的人士，不僅向他們提供催人奮進的工作環境，還提供有效解決各種困難問題所需的資源和權力。”

在我看來，今天的碧桂園還不能說是一家韌力調節型企業，因為它成功應對外部變化的能力主要還是來自于老板的嗅覺和敏銳，而只有當它建立起更完整的組織運營架構和權力的均衡分配體系，靠團隊和組織力量打天下的時候，碧桂園才會奠定基業長青的堅實基礎。

由楊國強個人的剛，轉型為碧桂園組織的韌，也許是我們今后觀察這家企業和這位帶有傳奇色彩的企業家的最重要視角。

免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與鳳凰網無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本站證實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內容。