楊國(guó)強(qiáng)：如果出現(xiàn)調(diào)整 碧桂園將是受影響最小的之一

2007年4月，碧桂園上市前的路演，有一站是日本。也許是曾經(jīng)深受泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰創(chuàng)痛影響的原因，日本的機(jī)構(gòu)投資者們很關(guān)注當(dāng)時(shí)正高歌猛進(jìn)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)在未來(lái)出現(xiàn)大的調(diào)整。他們問(wèn)碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng):你們現(xiàn)在有那么多的土地儲(chǔ)備，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，怎么辦？

楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的前景是好的，當(dāng)然也不能排除出現(xiàn)調(diào)整的可能，“但如果出現(xiàn)調(diào)整，我想碧桂園將是受影響最小的之一。”

理由很簡(jiǎn)單，就是土地儲(chǔ)備的價(jià)格低。碧桂園的項(xiàng)目大都位于離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)的地方，不少地方連水電、道路、通訊通氣等基礎(chǔ)設(shè)施都不具備，更不用說(shuō)教育、商業(yè)等綜合配套了。在這樣的地方，沒(méi)有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意投入，而地方政府則很希望借助開(kāi)發(fā)商的力量，引進(jìn)資本，建立配套，改變環(huán)境，延伸城市化的空間。在這樣的背景下，碧桂園所獲土地的價(jià)格遠(yuǎn)比城市中心區(qū)域?yàn)榈停娣e也比較大，可以一次規(guī)劃，分片分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而形成規(guī)模效益。其所投入的配套設(shè)施雖然耗資不小，但一則可以提升社區(qū)價(jià)值，且為人們居住所必需，二則由于項(xiàng)目占地面積大，配套投入分?jǐn)傊螅⒉粫?huì)造成財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

這種獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)碧桂園真正的壓力在于，能不能在遠(yuǎn)郊區(qū)域，真正創(chuàng)造出市場(chǎng)，真正吸引人們來(lái)居住和生活。如果不能，土地終究難免丟荒，或弄成一個(gè)“四不象”，又或者，由于人氣太淡，配套設(shè)施使用率過(guò)低（如交通、商業(yè)、學(xué)校等），導(dǎo)致服務(wù)難以為繼。

碧桂園的看家本領(lǐng)就在這里，它能夠在城鄉(xiāng)接合部，創(chuàng)造出具有超大規(guī)模和優(yōu)良性價(jià)比的“碧桂園社區(qū)生活”。“大規(guī)模社區(qū)+優(yōu)美環(huán)境+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)+超級(jí)配套體系+合理定價(jià)”，即是“碧桂園家園模式”的內(nèi)涵。在這里，生活配套體系尤其突出，除了交通和便民商業(yè)之外，還包括星級(jí)酒店連鎖體系、教育連鎖體系和以大型主題公園和高爾夫球會(huì)為內(nèi)容的休閑娛樂(lè)配套體系。從某種意義上說(shuō)，碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)力就是把“價(jià)廉物美”這四個(gè)字真正做到位。“白領(lǐng)也可以住別墅”、“平過(guò)自己起屋”，在碧桂園絕非虛言。

而碧桂園何以能夠做到“價(jià)廉物美”，除了通過(guò)豐富的配套體系提升居住價(jià)值（“物美” ）之外，關(guān)鍵是其縱向一體化的開(kāi)發(fā)模式，從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、戶型配置、建筑裝修到售前售后服務(wù)，基本由自己掌握，系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化程度高，規(guī)模生產(chǎn)，快速銷(xiāo)售。“價(jià)廉”就是通過(guò)規(guī)模、速度、縱向一體化而節(jié)省、集約出來(lái)的。

因?yàn)閮r(jià)廉物美，所以市場(chǎng)興旺的時(shí)候，碧桂園的項(xiàng)目固然好賣(mài)；而市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，碧桂園依然不愁沒(méi)有市場(chǎng)，也就是說(shuō)，只要有真實(shí)需求、剛性需求，它總是更能得到消費(fèi)者的青睞。

今天，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷調(diào)整期。誰(shuí)的模式更能經(jīng)受考驗(yàn)，更少一些沖擊？萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石和綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良都曾對(duì)我說(shuō)，碧桂園是其中之一。王石是從碧桂園的土地價(jià)格的角度看的，張玉良是從碧桂園綜合性成片開(kāi)發(fā)模式的角度看的。

其實(shí)，還有一點(diǎn)，就是在2007年下半年那段“面粉貴過(guò)面包”的日子，碧桂園沒(méi)有拿過(guò)地。

沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)1993年下半年之后那輪房地產(chǎn)調(diào)控的人不容易明白，儲(chǔ)備土地其實(shí)也是在儲(chǔ)備一種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。雖則1998年之后房地產(chǎn)的牛市中，土地始終在升值，強(qiáng)化了“有土斯有財(cái)”的行業(yè)共識(shí)，但風(fēng)險(xiǎn)總會(huì)在泡沫之后到來(lái)，這是一個(gè)鐵律。凡在2007年下半年拿地的企業(yè)，幾乎都吞進(jìn)了咽不下的燙手山芋，其苦自知。

而碧桂園的模式，從來(lái)不在城市中心區(qū)域、核心區(qū)域高價(jià)拿地的模式，保證了它的安全。

我在《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》發(fā)表的《解析碧桂園》一文中，把楊國(guó)強(qiáng)描寫(xiě)為一個(gè)“善良而自信的強(qiáng)人”。在內(nèi)心里，楊國(guó)強(qiáng)很要強(qiáng)、很剛強(qiáng)、也很固執(zhí)。沒(méi)有這種剛的力量，他不可能度過(guò)1993年那次調(diào)控，并開(kāi)始他遠(yuǎn)大的事業(yè)。

而今天，在經(jīng)歷了2007年上市后的連串風(fēng)波，在新的市場(chǎng)調(diào)控的情形下，楊國(guó)強(qiáng)和碧桂園正在變得更有韌性。韌（tenacity）是一種意志品質(zhì)，也是一種對(duì)能夠預(yù)判外部變化、理性應(yīng)對(duì)的彈性（resilience）。前者是個(gè)人的力量，后者是組織的力量。

著名的博思艾倫管理咨詢公司曾經(jīng)有一項(xiàng)目經(jīng)典研究，他們把企業(yè)DNA分為7類(lèi)，分別是韌力調(diào)節(jié)型企業(yè)、隨機(jī)應(yīng)變型企業(yè)、軍隊(duì)型企業(yè)、消極進(jìn)取型企業(yè)、時(shí)停時(shí)進(jìn)型企業(yè)、過(guò)度膨脹型企業(yè)、過(guò)度管理型企業(yè)，前三類(lèi)企業(yè)被認(rèn)為是健康的企業(yè)DNA，后四種被視為不健康的企業(yè)DNA。在健康企業(yè)中，韌力調(diào)節(jié)型企業(yè)被認(rèn)為是最有前景的，它意味著企業(yè)非常靈活，能迅速根據(jù)外部市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整，卻始終堅(jiān)持清晰的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并圍繞它開(kāi)展業(yè)務(wù)，“它是一家具有前瞻性的企業(yè)，經(jīng)常能對(duì)將要發(fā)生的變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，并未雨綢繆地做好準(zhǔn)備。它能夠吸引積極進(jìn)取、具有團(tuán)隊(duì)精神的人士，不僅向他們提供催人奮進(jìn)的工作環(huán)境，還提供有效解決各種困難問(wèn)題所需的資源和權(quán)力。”

在我看來(lái)，今天的碧桂園還不能說(shuō)是一家韌力調(diào)節(jié)型企業(yè)，因?yàn)樗晒?yīng)對(duì)外部變化的能力主要還是來(lái)自于老板的嗅覺(jué)和敏銳，而只有當(dāng)它建立起更完整的組織運(yùn)營(yíng)架構(gòu)和權(quán)力的均衡分配體系，靠團(tuán)隊(duì)和組織力量打天下的時(shí)候，碧桂園才會(huì)奠定基業(yè)長(zhǎng)青的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

由楊國(guó)強(qiáng)個(gè)人的剛，轉(zhuǎn)型為碧桂園組織的韌，也許是我們今后觀察這家企業(yè)和這位帶有傳奇色彩的企業(yè)家的最重要視角。

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