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2008年06月23日 07:57第一財經日報【大 中 小】 【打印】 已有評論0條

馬可佳

雖然北京多家樓盤均表示，他們都在嚴格執行第二套房貸政策40%首付規定，而且銀行內部有登記聯網，很容易查出貸沒貸款。但記者隨后在暗訪中，仍發現有不少“擦邊球”的例子

銀行工作人員解讀:“央行制定第二套貸款政策的背景是由于近兩年一些炒房團的出現，有惡意哄抬房價的行為。加上銀行系統統計‘斷供’比例增加，一旦客戶出現‘斷供’，銀行只能要求法院強制執行收回房子低價拍賣。所以制定政策針對的是炒房者，而非想改善住宅的自住型購房人。”

不斷下跌的深圳樓市，正在引發一場“多米諾”效應。

投資性購房比例高達50%的深圳房地產市場上，部分置業者已處于深度被套的“負資產”狀態。這種情況，也已經波及廣州、北京、上海等部分城市，樓市的觀望情緒在加大。

就在深圳樓價進入下降通道的時候，央視曝出建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行這四大國有商業銀行深圳分行，紛紛對第二套房放松貸款政策。

就此說法，《第一財經日報》記者走訪各大城市的房貸市場，查看樓市政策細微變化的端倪。

“第二套房貸”松緊不一

6月初據央視經濟半小時報道:在深圳一些樓盤買第二套房，還可以按第一套房的首付比例和利率辦到按揭。

新聞播出后，深圳某銀行會計部中層人士對《第一財經日報》證實:“對于第二套住房，我們基本睜一只眼閉一只眼，而對已有多套住房的客戶，我們會進行貸款限制。我們行在其他城市政策執行方式也非常靈活，銀行放貸人員會幫助想一些降低首付和利率的辦法。”

雖然北京多家樓盤均表示，他們都在嚴格執行第二套房貸政策40%首付規定，而且銀行內部有登記聯網，很容易查出貸沒貸款。但記者隨后在暗訪中，仍發現有不少“擦邊球”的例子。

北京樓盤金色·漫香林銷售人員告訴記者:“如果夫妻雙方一人是婚前購房，結婚后對方戶口本及銀行資料未婚身份未變更，則對方以未婚身份申請購房可以按照第一套標準。”而在北京麗水蓮花售樓處現場，銷售人員也表示:“如果第一套使用的是商業貸款，第二套使用公積金貸款仍可按第一套標準。”

隨后，在深圳發展銀行、招商銀行，記者以客戶身份咨詢時，相關工作人員在第二套住房“變通方法”中提出了以下可行性方案:

1．2000年以前購買的商品房，銀行系統內沒有記錄的可以按第一套住房來算。

2．異地購房，銀行系統內沒有記錄的可以按第一套住房來算。

3．共同購房，可以聯合一位尚無按揭記錄的人一起申請貸款。一般的做法是，兩者應該是信得過的親朋好友，并需要在交易合同中注明:所購房產中，前者占有99%的權益，而后者僅占1%的權益。這樣就可以在法律上保障購房者的權益。

爭議人均住房面積標準

據了解，對于“二套貸款”暗自松動，部分銀行認為自己將執行標準底線放在是“自住”而非“投資”。而這一問題，正是執行爭議的關鍵所在。

2007年9月27日，人民銀行、銀監會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，通知規定，無論第一套房是否貸款還清，只要在央行征信系統中有按揭貸款記錄的家庭，在買第二套房時最低首付款都不得低于四成，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，即貸款利率要比首套房貸利率高10%。

據招商銀行工作人員解讀:“央行制定第二套貸款政策的背景是由于近兩年一些炒房團的出現，有惡意哄抬房價的行為。加上銀行系統統計‘斷供’比例增加，一旦客戶出現‘斷供’，銀行只能要求法院強制執行收回房子低價拍賣。所以制定政策針對的是炒房者，而非想改善住宅的自住型購房人。”

所以，2007年12月，央行出臺的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》中對自住型弱勢群體體現出適當保護。補充通知規定:對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執行。

上海銀行副行長王世豪在今年5月份 “住房與民生”圓桌會議上也曾指出，“政府對房價的調控主要針對炒房者，對于自有住房者并沒有貸款限制。”

而到目前為止，各城市“當地人均住房面積平均水平”統計方法和數據遲遲未見統一標準。

上海房地局年初曾表示:如果人均住房面積小于32.2平方米，購房者即使購買第二套住房，也能享受到首套自住房貸款政策。

北京也在2008年3月份建行、工行、深發展等三家銀行在確定第二套房貸款優惠政策時，將“建筑面積26.65平方米”作為人均住房面積標準。

但在麗水蓮花售樓處和深發展銀行咨詢時，對方工作人員均告訴記者:“目前還沒有聽說這一規定，應該還沒執行。”

如此看來，在各個執行部門不同的執行標準和力度下，極有可能出現炒房型購房者“第N套”享受第一套優惠利率而改善生活條件的自住型購房者“第二套”嚴格執行高利率的情形。

危機下的生態

上海易居研究院發展研究所楊紅旭曾公開表示，以家庭為單位來界定第二套住房此次央行通知中，影響力最大的一點，是央行對房地產信貸進一步緊縮的體現。

銀行對房地產信貸業務的收緊，直接影響到的是房地產市場新房的銷售量，這其中，以深圳為最。

根據深圳市國土房產局發布的《2008年1～5月深圳房地產市場分析》指出，深圳5月份新房均價為11014.14元/平方米，連續第三個月出現下降，5月環比降幅為7.92%，基本回落到去年初的水平。

由于深圳房價的持續走低，打擊了投資者的購房熱情，近日，北京、廣州、上海等地房地產住宅交易量也開始下降，出現了明顯的“觀望”情緒。

收緊信貸某種意義上導致銷售量下降，銷售量下降加速了房價回落，深圳房價回落的結果，影響的對象依然直指投資性購房者和銀行。

人民銀行深圳中心支行最近發布的深圳金融機構5月份經營數據顯示，深圳全市個人住房貸款不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元，不良率為0.58%，比去年末上升了0.04%。

房地產企業也面臨著雙重困境。在緊縮房地產信貸業務的同時，銀行一再調高存款準備金率，對房地產企業帶來了回款速度的影響。而新土地政策的出臺無疑是雪上加霜。

由國土部、工商總局聯合下發通知向各地發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本將自2008年7月1日起執行。《合同》規定，商品住宅項目開發時間不得超過3年，未能按照本合同約定日期開竣工建設的，須按一定比例支付違約金。

這一規定對于此前大量“屯地”的房地產開發商來說無疑是一記重擊。

華遠集團總裁任志強近日在搜狐網焦點房地產網舉行的“京滬房企發展戰略對話論壇”上，首次表示開發商錢不夠的原因之一是房地產行業銷售急速下降。今年土地價格雖然沒有曝出天價，但是上漲比去年還快，導致上半年全國有40宗流拍。

由于加息等多種原因，樓市的觀望情緒一再擴大，甚至影響到第一次購房的消費者和行業。

根據搜房網網友投票結果，今年52.68%網友表示將會暫緩買房計劃，有16.96%的網友表示很難說，而另有30.36%的網友則表示不會影響自己購房。“還是再等一段時間，擔心買完再降”這一觀點，被大部分購房人所贊同。

一位剛剛從房地產行業轉行的楊小姐告訴記者:“自己去年曾經在北京萬象新天樓盤擔任策劃人員，從去年年底，就出現了大批退訂現象。所以現在轉行不再做房地產了。”麗水蓮花業務員也表示:“自己在今年4、5兩個月樓市黃金期只賣了4套住宅。”

高通智庫總經理張宏對《第一財經日報》指出:“如果房價繼續下跌，給整體市場帶來的風險將是致命的。由于樓市交易縮量所引發的個人房貸需求下調，也使得銀行的房貸指標出現剩余。”

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