李稻葵：房地產(chǎn)已到了非改不可的地步(2)

芮成鋼：夏斌先生，吳曉靈女士提到了中國老百姓最過多關(guān)注的房價(jià)問題，不要過多上漲，2010年房價(jià)進(jìn)一步上漲似乎是必然，是還沒有發(fā)生，但是大家都很肯定的事實(shí)，還是會(huì)漲。在這種情況下，您覺得房價(jià)繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升，您覺得是否會(huì)導(dǎo)致貨幣政策出現(xiàn)一些比較大的調(diào)整？

夏斌：咱們先不說貨幣政策，對房價(jià)，我在半個(gè)月還是兩個(gè)月前的論壇說，我相信2010年房價(jià)的長勢絕對不會(huì)像2009年那樣，這是我們的基本判斷，可能有點(diǎn)不一樣，政府正在出臺(tái)一系列的政策，而且媒體非常敏感，曾經(jīng)問過我，你注意到?jīng)]有，國務(wù)院的有關(guān)政策文件，除了很多很多內(nèi)容之外，其中有抑制投資投機(jī)法，不僅僅是抑制投資法，是抑制投資投機(jī)法。我個(gè)人理解，我是在去年年中夏天的一個(gè)論壇講，我說反思中國的房地產(chǎn)市場，出了很多政策，十來年來，可能我們需要全面反思。關(guān)鍵是房市的主導(dǎo)方向是什么，如果是以消費(fèi)品為主導(dǎo)是什么政策，如果以投資品為主導(dǎo)，那又是什么政策。在這方面我一直呼吁，我們應(yīng)該學(xué)德國，不要學(xué)日本、學(xué)美國的發(fā)展模式。

所以從這個(gè)角度看，今年出臺(tái)的一系列政策，我認(rèn)為已經(jīng)在慢慢地往那個(gè)傾向走，所以我相信2010年的房市比2009年會(huì)走得更穩(wěn)，逐步的健康。

所以從這個(gè)角度說貨幣政策，去年一年來房市和貨幣沒關(guān)系，肯定有關(guān)系，但是我又不認(rèn)為完全是貨幣政策一項(xiàng)政策所造成的，當(dāng)然最后表現(xiàn)結(jié)果是貨幣多了，為什么會(huì)有這個(gè)狀況，土地財(cái)政的政策，高的地方50%都是賣地收入，廉租房建設(shè)這方面又沒有做好，同時(shí)抑制投機(jī)房，從需求方面又沒有壓住，最后結(jié)果是房價(jià)上漲。

從這個(gè)角度說，不僅僅是貨幣政策問題，而且我認(rèn)為如果把房子上漲全部集中在貨幣政策上，很多地方財(cái)政的投資行為要不要退出，我們這么多老百姓有錢，鼓勵(lì)他投資買房，還是鼓勵(lì)他搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資，沒地方投，要不要國退民進(jìn)等等這一系列問題都要配套起來研究，也就是說房市政策必須在非房市中間尋找更好的配合政策。

當(dāng)然，最近存款準(zhǔn)備金的提高對房市會(huì)有影響，貨幣政策對整個(gè)經(jīng)濟(jì)都會(huì)發(fā)生影響，當(dāng)然發(fā)生影響不僅僅是房市，對其他市場，對其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能都會(huì)有影響。因?yàn)槭秦泿耪撸钥偭空叩拈g接效應(yīng)對房市可能會(huì)有影響，這也是很自然的。

吳曉靈：剛才夏斌說不要把壓力都放在貨幣政策上，我怕我剛才說的話大家有誤解，我剛才說到房價(jià)的上漲，貨幣政策應(yīng)該給更多的關(guān)注。我非常同意剛才夏斌說的那句話，我們發(fā)展房地產(chǎn)的著眼點(diǎn)是解決老百姓的住房問題還是解決經(jīng)濟(jì)的發(fā)展問題，固然解決了住房問題，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是我更希望把房地產(chǎn)的發(fā)展放在滿足人民日益增長的文化和物質(zhì)需要的幾點(diǎn)上來發(fā)展房地產(chǎn)市場，安得廣廈千萬間，天下寒士盡歡顏，這是我們發(fā)展房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，如果我們一味把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力、一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，就會(huì)偏離這一點(diǎn)。這是我想說的第一個(gè)。

第二個(gè)，確實(shí)房價(jià)的上漲不完全是貨幣政策，而且貨幣政策難以承受這樣的一個(gè)重任，固然它是它的一個(gè)很重要的原因，但我個(gè)人認(rèn)為中國要解決房價(jià)上漲過快的問題，必須解決三個(gè)，第一個(gè)是我們的住房制度，什么樣的人國家要給他保障，什么樣的人靠一般商品房滿足，什么樣的人是高端商品房。政府應(yīng)該關(guān)注的是前兩個(gè)層次，如果把住房制度和人的住房通過哪個(gè)渠道解決，這些事情如果我們考慮好的話，第二個(gè)層次，我們對不同人群的土地供應(yīng)政策是什么。香港政府非常注重土地供應(yīng)，土地供應(yīng)制度。

第三個(gè)層次才是金融制度，金融怎么為各個(gè)不同層次的人獲得住房和開發(fā)商為不同層次的人來提供住房的時(shí)候，他們的融通資金的需要。

我怕剛才有誤解，認(rèn)為所有的政策都是貨幣政策。因?yàn)槲覄偛沤o了個(gè)圖表，就是說貨幣一多了，房價(jià)就在上漲。

芮成鋼：我提議我們大家用掌聲表達(dá)我們對吳曉靈女士對于房市觀點(diǎn)的問題，非常精彩。

李稻葵：說到房地產(chǎn)，我實(shí)在忍不住，能不能補(bǔ)充兩個(gè)觀點(diǎn)，我想補(bǔ)充兩個(gè)類似觀點(diǎn)。

第一，2010年，在我看來，大的形勢下，房地產(chǎn)的價(jià)格，尤其是大城市的房地產(chǎn)價(jià)格難免會(huì)出現(xiàn)一些比較明顯的調(diào)整，原因何在？原因是這一輪的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲跟前幾年性質(zhì)有所不同。第一，來的非常快，2009年4月份還沒有怎么起來，我指的是大城市，突然4月底、5月初起來了。第二，明顯的帶有流動(dòng)性推動(dòng)的性質(zhì)在里面，給定這么一個(gè)性質(zhì)，在2010年剛一開始，我們看到了，央行采取了我稱之為非常藝術(shù)性的貨幣政策調(diào)整方式，迅速提高了存款準(zhǔn)備金率，這么一個(gè)政策給資本市場、房地產(chǎn)參與者傳遞了一個(gè)非常明確的信號，貨幣當(dāng)局關(guān)注到了資產(chǎn)價(jià)格的變化，這是我個(gè)人的解讀。在這個(gè)情況下，心態(tài)不太穩(wěn)的、基礎(chǔ)不太牢固的房地產(chǎn)價(jià)格很可能會(huì)產(chǎn)生變化。這是其一。

其二，我同意剛才的觀點(diǎn)，我在不同場合呼吁，要鼓勵(lì)二次房改，完善一次改革，重點(diǎn)是兩個(gè)，一，在一級市場上，政府要直接參與。我們在香港學(xué)了一半，賣土地，可是沒有學(xué)會(huì)香港50%以上的人口住在政府提供的房子。學(xué)了不太好的一部分，好的沒有學(xué)來，所以一級市場政府必須直接參與，只有這么做，才能給地方財(cái)政提供可發(fā)展的比較好的基礎(chǔ)。第二，不要讓短期投機(jī)、流動(dòng)性推動(dòng)帶來價(jià)格的迅速上漲。

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