林義相：房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)里最大的吸金器

天相投資顧問有限公司董事長(zhǎng)林義相 圖片來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 2010年1月21日，2009金蟬獎(jiǎng)盛典在北京開幕，金蟬獎(jiǎng)以創(chuàng)造財(cái)富為核心標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)、權(quán)威、遠(yuǎn)見，見證金融史每一次重大變革。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程直播此次盛況。

在盛典上，天相投資顧問有限公司董事長(zhǎng)林義相表示房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)里最大的吸金器，居住功能已經(jīng)逐漸的退到次要位置。

林義相：謝謝各位！謝謝水皮和華夏時(shí)報(bào)給我這個(gè)機(jī)會(huì)！大家知道我發(fā)言的題目叫“換一個(gè)角度”，其實(shí)我不是房地產(chǎn)專業(yè)人士，從外行角度談房地產(chǎn)這個(gè)話題。

我們討論中國房地產(chǎn)，其實(shí)中國沒有地產(chǎn)市場(chǎng)，至少?zèng)]有嚴(yán)格意義上的地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)橹袊刂髦挥幸粋€(gè)，其他參與這個(gè)市場(chǎng)中進(jìn)行交易和買賣的都是地租交易。另外房產(chǎn)市場(chǎng)，中國房產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完整的、不完全的房產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)是建立在到一定期限以后沒有產(chǎn)權(quán)土地之上。

房子是用于居住的，現(xiàn)在使用功能已經(jīng)逐漸的退到次要位置，我們感覺到的是其他功能在房地產(chǎn)中起更大作用。從個(gè)人角度來看，保值增值功能更強(qiáng)，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)角度來看，中國絕大部分儲(chǔ)蓄通過房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化成投資。從社會(huì)和政治角度來看，房地產(chǎn)不是居住的東西了，在全社會(huì)范圍內(nèi)對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行分配和再分配的一個(gè)大機(jī)器，為什么這么說呢？房地產(chǎn)涉及到的人很多，社會(huì)上所有人都要住房子，包括每年買賣房子的人很多，你們自己如果買房子，可能會(huì)涉及到年輕夫婦雙方父母，還會(huì)涉及到親戚朋友，只要買賣一套房子，涉及到一大串人。第二涉及到的金額很大，根據(jù)最新數(shù)字，2009年房地產(chǎn)交易額大概4萬多億，占居民消費(fèi)額的36%點(diǎn)幾。另外涉及到的時(shí)間很長(zhǎng)，一個(gè)家庭買一套房子，會(huì)把以前幾年、十幾年的積蓄全部用光，對(duì)未來十年、甚至二十年的收益花完了。

房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)里最大的吸金器，這個(gè)錢吸收去了干什么？是向政府投資轉(zhuǎn)換的機(jī)器，社會(huì)儲(chǔ)蓄，一方面買房款，另一方面銀行的按揭，同時(shí)銀行把社會(huì)儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)換成投資，有一半之上收入半成政府的收入，在中國經(jīng)濟(jì)里，政府投資是中國經(jīng)濟(jì)投資的主體，政府投資是中國經(jīng)濟(jì)中最大一部分，政府投資的最主要來源可能來自于房地產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)收入來源又來自于國民的儲(chǔ)蓄。

房地產(chǎn)不僅是儲(chǔ)蓄向投資重大轉(zhuǎn)換器，而是中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式核心和關(guān)鍵點(diǎn)，如果房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不能按照目前的狀況繼續(xù)下去，那么現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式就要崩潰。找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式之前，要徹底改變房地產(chǎn)業(yè)狀況的話是非常危險(xiǎn)的事情。第二，伴隨著收入再分配的過程，幾萬億資金到了政府手里，房地產(chǎn)從立項(xiàng)、拆遷、征地、招標(biāo)、土地拍賣、建筑、采購、評(píng)估、監(jiān)理、驗(yàn)收一直到銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在著巨大的收入和財(cái)富的再分配，對(duì)很多財(cái)富進(jìn)行分配，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有大量的黑錢在轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在買不到房子，要買房子得走后門，得靠關(guān)系，拿到房子以后，一個(gè)號(hào)就能賺幾萬、幾十萬塊錢，這些利潤(rùn)跟生產(chǎn)者沒有任何關(guān)系，整個(gè)環(huán)節(jié)里實(shí)現(xiàn)了巨大的社會(huì)財(cái)富的再分配，并且這個(gè)分配涉及面很廣。

以前國有企業(yè)改革里，只有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者得到了收入再分配的好處，房地產(chǎn)業(yè)涉及到社會(huì)方方面面，在這么多環(huán)節(jié)里有很多人參與，從中得到很多錢，房地產(chǎn)業(yè)里這么多錢給了政府，政府用于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，房地產(chǎn)是中國財(cái)富再分配的一個(gè)最大的機(jī)器。涉及到很大的利益，因此要改變房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，就一定會(huì)涉及到很大的社會(huì)問題、政治問題。

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