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七月房價再漲凸顯調控窘境

2010年08月15日 23:43投資者報【大中小】【打印】共有評論0條

《投資者報》記者劉敏

8月10日午后，記者來到北京東四環外將臺路的一個新樓盤售樓處，屋內略顯冷清的空間里，一位銷售人員與一位看房者的交談之聲清晰可聞：“均價三萬六?！变N售人員告訴看房者。

“有什么優惠嗎？”看房者問。

“沒有。”

“打折呢？”

“沒有?！?/p>

“現在好多房子都在降價啊！”

“那都是縣城里的?！?/p>

……

望著看房者離去的身影，銷售人員略顯不服地讓記者評判：“您說，這個地段，三四萬的價格難道不值嗎？”

七月房價再漲

據其介紹，與他們同處一個商圈，但位置更靠近城里些的新樓盤有均價賣到8萬每平方米的，大多都是4萬以上，所以他們的價格已經是比較平實的了。

在隨后的走訪中，記者發現售樓人員所言的確不虛：東三環外的一處住宅均價8.5萬每平方米，而且從今年4月份以來一直是同一價格；另一處三環外霄云路上的住宅樓盤，均價為8萬每平方米。而據記者了解，在4月份時該樓盤均價為6.8萬元每平方米。

在當天上午國家統計局發布的1~7月全國房地產市場運行情況報告顯示，2010年7月份，全國70個大、中城市房屋銷售價格同比上漲 10.3%，其中，商品住宅銷售價格上漲14.4%，高檔住宅銷售價格上漲16.4%。

同時，據中國指數研究院對全國三十個主要城市住宅市場的監測統計，新政后樓市成交量一路下滑的態勢也在7月戛然而止，多數城市成交面積開始回升，其中杭州、天津、北京及上海漲幅明顯，環比成交量皆超過20%。

在其監測的三十個主要城市里，7月份有19個城市出現了價格上漲，南京、廈門、揚州的住宅均價漲幅皆在20%以上，南京樓價漲幅達31.65%，天津樓市均價則漲至歷史最高水平。而在北京、上海、深圳、杭州等10 個重點城市中，7個城市的成交面積環比則出現了上漲，其中杭州的漲幅高達68.69%。

不愿意繼續觀望的買家已經開始積極入市了。

調控效果之爭

樓市7月份出現的這波反彈是“回光返照”，還是開始步入新一輪上升通道的節點？因為不同的判斷將意味著市場對調控政策的不同反應，也自然將反映出四個月來的樓市調控效果到底如何，于是由此而引發的各方爭論一時間達到了白熱化。

眾多爭論中，國家行政學院咨詢部研究員王小廣與國金證券首席經濟學家金巖石之間的激辯頗具代表性。

金巖石認為樓市的調控新政效果顯著，已經達到了既定目標。

其依據是在國十條的表述中，第一個目標就是遏制少數城市房價過快上漲，而目前過快上漲的少數城市房價都沒有出現大漲。金巖石還拿出金磚四國的房價來與國內房價對比，發現北京、上海的房價是巴西的不到一半，是孟買的不到1/3，是莫斯科的不到1/6。同時他還表示，國家統計局規定了城市住宅是投資性資產，房子正因為有投資屬性，房價就要服從于貨幣的選擇，因此他認為目前國內房價并不高。

最終金巖石判斷，目前的房地產調控政策效果已經彰顯，目標也達到了。

但王小廣對此卻持截然不同的意見。

他認為中央調控房地產的目標不僅是遏制部分城市房價過快上漲，國十條中還有一個更重要的表述是要解決房價過高的問題，這就意味著房地產調控的目標不僅是抑制房價增長過快，還要使其回歸合理水平，即回到大多數家庭能承受的水平上。

雖然在國家統計上把房產當做投資，但實際上房子對于普通老百姓來說是要滿足其基本居住需求。

另外俄羅斯、印度、巴西這些國家房價高并不能說明他們就是合理的，國內目前無論是房價收入比還是房價租售比都遠遠偏離了均衡水平，而這兩個指標才能真正反映房價是否合理。

王小廣認為房地產宏觀調控的目標應該是改變房地產的兩個預期，一是房價只漲不跌的預期，二是房價越調越高的預期，不改變這兩個預期，房價泡沫將不會停止。因此王小廣認為目前房地產調控的效果僅是初步的，遠未達到預期目標。

新一輪房地產調控信號

伴隨著類似的針鋒相對的爭論，8月初，銀監會向北京、上海、深圳、重慶、南京、杭州、廣州七城市的銀行業金融機構下發通知，啟動了新一輪房地產貸款壓力測試。商業銀行預設的房價極端跌幅是60%，與現實情況相比，這個預設跌幅頗具諷刺意味。

雖然監管機構表明這并不代表其對房價未來走勢的判斷，并強調這只是商業銀行對當前房地產貸款風險承受能力和未來是否進行貸款結構調整的評估，但外界依然能從中嗅出更多的意味。

“唯一的解釋是，中央政府需要借壓力測試統一認識?！闭猩蹄y行宏觀與策略分析師徐彪稱：“因為第二產業增速的不斷回落給房產調控帶來了不小壓力，反對的聲音也會借機再起，國務院只能用‘科學數據’來說話。年初的時候搞了一次，結果是良性的，對樓市調控的共識就很快統一了，如今經濟增長疲態初現，壓力測試2.0版就來了，結果如果是風險可控，那么對樓市的調控基調就不會變；結果若認為風險較大，地產調控力度就會削減?！毙毂敕治龅馈?/p>

值得注意的是，幾乎在同一時間，銀監會還叫停了幾個一線城市的三套房貸款，央行也重申要繼續對房地產實行信貸緊縮政策，而國家統計局則公布了全國待售商品房面積達到1.92億平方米的數據，國土資源部也將一份涉及全國1457宗閑置土地的“黑名單”交與銀監會。

高層管理部門的一連串行動為這些爭論畫上了句號，不僅暗示著管理層對調控政策效果的不滿，也預示著新一輪的房地產調控風暴即將來臨。

投資需求推高房價

盡管如此，市場對新一輪調控能否達到預期效果仍持懷疑態度，因為，對于調控不佳的原因，管理層并沒有找到“根”上。

各方普遍認為，判斷調控方向的一個關鍵則在于正確辨識調控政策不佳的原因，對此，房地產界一直把支持房價只升不降的根源歸于廣大城市居民對住房的“剛性需求”。這種觀點認為：由于大量剛性需求存在，支撐了我國房價長期上漲的趨勢，也決定了市場出現波動時，房價不會出現大幅回調。于是，在大多數人還搞不清楚什么是“剛性需求”的情況下，這一觀點卻已經被普遍接受。

但一份傳言中的中國社會科學院報告突然讓不少人意識到，也許自己弄錯了“剛性需求”的對象。

這則報告說，從顯示為零的電表讀數判斷，中國共有6450萬套城市住房空置，也就是每四戶一套，雖然電力部門后來出面辟謠，但是“我們仍然相信6450萬套空置房是真的”(詳見《投資者報》8月9日117期社論)。購買房產更多是用來投資的這一事實難以回避，這也從一個側面印證了“投資性需求”才是推高房價主因的觀點。

顯然，對于大量有著住房“剛性需求”的普通居民來說，其收入是不足以令其有投資房產這個奢望的。

2008年官方統計顯示，中國城鎮居民人均收入不足1.6萬元、城鎮最高收入10%的家庭人均收入不足4.4萬元。據中國國際經濟交流中心研究員王軍的研究，中國目前全國房價收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價收入比則超過50倍以上，這一數據意味著如果以此收入，這些人只有不吃不喝積攢50年才夠買一套房。統計上如此低的居民收入，怎樣解釋中國房市的火爆和房價的持續高漲？

“灰色收入”揭示房價走高之謎

如果考慮到眾所周知的“灰色收入”，何為中國樓市的“剛性需求”便有了答案。2007年，中國改革基金會國民經濟研究所副所長王小魯和體改研究會的研究團隊，對2005年的灰色收入作出了詳細研究，其研究報告顯示：2005年中國居民的“隱性收入”4.8萬億元，其中的“灰色收入”部分為2.7萬億元。

2009年，王小魯擴大了調查的樣本范圍，對2008年的灰色收入進行研究。據其近期發布的研究結果顯示：2008年中國的“隱性收入”為9.26萬億元，占GDP的30%，其中定義為灰色收入的部分為5.4萬億，二者均比2005年時擴大了近一倍。不僅如此，報告中還顯示，如果將各收入層家庭按10%分組，2008年城鎮最高收入家庭的人均可支配收入為176萬元，是最低收入家庭的26倍。

這意味著，對于這部分高收入家庭來說，如果算上“灰色收入”，其房價收入比即使是在國內房價最高的城市，也將小于1，而目前發達國家的房價收入比也不過位于1.8~5.5倍之間。

“如果使用涵蓋灰色收入的統計數據，中國家庭的住房負擔能力比率(房價收入比)將比官方對中國多數城市的預估下降近一半。”來自瑞信的房地產分析師杜勁松在最近的分析報告中這樣分析。

瑞信的研究還表明，如果考慮到灰色收入，目前中國的平均房價只相當于家庭平均收入的約3.5倍，比很多發達國家都要低?！坝捎诖蟪鞘械木用癖容^小城市的居民有著更大比例的灰色收入，大城市中實際可支配收入與官方公布的可支配收入之間的差異應該更大?！?/p>

在近期的一個論壇上，國家行政學院咨詢部研究員王小廣公開表示：“10%最富的人把房地產交易量的50%都買去了?！逼涓鶕撬麑Υ俗鲞^的統計分析，王小廣在統計中發現，目前國內的房地產需求投機比重太大，已經超過了50%，深圳投機性需求甚至達到了80%~90%。

長效調控要靠房產稅

“目前的房地產調控還屬于政策范疇，不是制度建設。因為政策如果達到目標可以隨時取消，而制度的建立則是長期的?！敝袊笖笛芯吭汉暧^分析師雷華在分析未來樓市調控走向時這樣說道，“接下來調控的走向應該是建立相關制度，比如房產稅?！崩兹A稱。

王小廣的判斷亦是如此，他認為中國在房改的時候一個重大的失誤就是缺了房地產稅，因此接下來的房地產調控需要“補課”，其目標是建立兩個長效機制。一個是開征房產稅，讓房產在保有環節上有成本，投資成本增加，投資收益降低會抑制房地產的投機需求。其二是對房產投資中的收益征收專門的所得稅，這樣不會導致房地產有過多的投資需求。

在征稅的方式上，王小廣認為有兩個辦法，一種是按套征收，比如第一套免稅，第二套以上按照市價收取一定比例年稅；另一種辦法是按面積征收，比如人均免稅30平方米，之后超出部分征收累進稅。

對于房產稅征收會誤傷百姓的說法，王小廣認為大可不必擔心，因為擁有一套住房政府肯定會用免稅來保障；另外征收房產稅勢必有一個過程，一旦政府明確告訴市場征收的時間后，在這個期限內，房價也是會大幅回落的，因此王小廣認為房地產稅對老百姓只會有利，而對擁有過多房地產的人則是不利的。

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