新加坡再祭房貸新政 東南亞泡沫緣起升值

新加坡圣淘沙島，已成為東南亞房地產(chǎn)新炒家的演練沙盤。

今年以來，購買該島豪宅的一半以上買家，是外國投資客，甚至中國買家可能占到30%。

然而，在新加坡政府出臺一系列抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的措施后，圣淘沙島還能否持續(xù)吸引眾多的國內(nèi)外投資客，卻是未知數(shù)。

8月30日，新加坡金管局、財政部和國家發(fā)展部聯(lián)合宣布，對于目前擁有一套或以上未償還房屋貸款的購房者，購買新房產(chǎn)必須支付更高的現(xiàn)金比率，最低現(xiàn)金支付比率從5%提高到10%，最高貸款比例則從先前的80%下調(diào)至70%；若購買的住房在3年內(nèi)進行轉(zhuǎn)售，賣方必須繳納印花稅，此前該印花稅僅僅針對購買時間在1年內(nèi)的房屋。

目前，在新加坡購買私人房產(chǎn)、執(zhí)行共管公寓、中等入息公寓(HUDC)和政府組屋(包括DBSS組屋)的投資者或居民，在向銀行申請借貸時，都將受到新措施影響。

此外，如果新加坡房地產(chǎn)需求保持強勁，新加坡政府會增加明年上半年的土地供應。

半年內(nèi)兩度調(diào)控

事實上，在2月份，新加坡就已經(jīng)出臺相關(guān)措施應對日益升溫的樓市。

近日，新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)、財政部和國家發(fā)展部(MINIstry of National Development)聯(lián)合聲明表示，政府將采取新措施，以緩和私營房地產(chǎn)市場的情緒，并鼓勵購房者更加審慎理財；確保一個穩(wěn)定和可持續(xù)性發(fā)展的房地產(chǎn)市場，使得房價與經(jīng)濟基礎(chǔ)相一致。

然而，眾多淘金新加坡房地產(chǎn)的全球投資客卻依然看好新加坡樓市。

4月14日，新加坡金管局突然宣布將一次性重估新元幣值，對新元的立場從零升值轉(zhuǎn)向“溫和及逐步升值”。

“它吸引大量國內(nèi)外投資客涌向新加坡房地產(chǎn)市場，多數(shù)境外投資者都認為新加坡元的一次性升值預期將引發(fā)新加坡房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上漲，得及早買進新加坡住宅等待物業(yè)升值?！币患倚录悠路康禺a(chǎn)顧問公司董事告訴記者，近期有機構(gòu)預測今年新加坡GDP增長率將達到13%-15%，堅定全球投資客看好新加坡房地產(chǎn)價格上漲的信心。

投資客的大量涌入，讓新加坡房地產(chǎn)市場價格迅速水漲船高。新加坡國家發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，盡管新加坡私人住房價格漲幅最近三個季度均有所回落，但今年上半年新加坡房價漲幅仍然達到11%，已超過1996年第二季度創(chuàng)下的歷史最高紀錄，相比去年同期漲幅高達38%。

上述房地產(chǎn)顧問公司董事表示：“圣淘沙島等地豪宅的大量買盤，同時帶動新加坡普通私宅價格開始跟隨上漲，很多新加坡本地居民爭相投資購買新加坡政府組屋及私人房產(chǎn)，大家都相信買漲不買跌?！?/p>

盡管今年早些時候新加坡政府已推出賣家印花稅，并上調(diào)房貸需要支付的最低首付款底限，計劃增加2010年下半年的土地推出計劃，但新加坡房價依然我行我素式地上漲。

僅今年二季度，追蹤由政府興建的公寓銷售情況的新加坡建筑發(fā)展局(Housing Development Board)“轉(zhuǎn)售價格指數(shù)”漲幅約在4.1%，而80%新加坡人都居住在上述公寓，讓新加坡政府不得不擔心居民能否承擔房價過快上漲。

“現(xiàn)在新加坡房地產(chǎn)市場相當火爆，如果房地產(chǎn)投資泡沫破裂，將對個人以及整體經(jīng)濟都產(chǎn)生嚴重影響。”新加坡國家發(fā)展部長馬寶山(Mah Bow Tan)表示。

新加坡政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，似乎已起到心理威懾效果。高盛(Goldman Sachs)表示，在新加坡政府推出樓市調(diào)控新政后，未來3到6個月新加坡住房交易量可能下降30%，房地產(chǎn)價格可能略有下降。

咨詢公司仲量聯(lián)行東南亞研究負責人蔡炎亮(Chua Yang Liang)認為，調(diào)控新政出臺后，新加坡公屋轉(zhuǎn)售的季度價格漲幅將放緩至1%-2%，私人住房漲幅則降至2%-3%。

馬來西亞貨幣升值連鎖反應

但是，一系列調(diào)控措施能否真正持續(xù)抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，卻成為東南亞一些國家的“共同煩惱”。

8月19日，受馬來西亞央行決定將林吉特(ringgit)納入跨境貿(mào)易結(jié)算貨幣的影響，美元兌林吉特匯率報3.1283，創(chuàng)13年來新低。馬來西亞林吉特大幅升值的多米諾效應，使眾多投資資金涌向馬來西亞房地產(chǎn)市場。過去6個月，馬來西亞新房地產(chǎn)市場價格上漲10%-15%。

記者了解到，當前馬來西亞中央銀行不得不醞釀一項抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的調(diào)控措施，即馬來西亞央行可能將把70萬林吉特以上的高檔房屋的貸款價值比重(LVR)從原先的90%以上，重新設定在不高于80%。

“新加坡政府只是率先采取先發(fā)制人的方法，確保當?shù)胤績r不失控，”前述新加坡房地產(chǎn)顧問公司董事表示，“但是，在東南亞一些國家經(jīng)濟高增長與貨幣升值預期強烈的環(huán)境下，政府要抑制房價過快上漲與房地產(chǎn)市場過度投資現(xiàn)象，依然任重而道遠。”

8月30日，房地產(chǎn)顧問公司世邦魏理仕(CBRE)在《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金》報告表示，今年上半年亞洲房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)出現(xiàn)良好的增長勢頭，總市值上漲24.7%至690億美元，表明全球資本依然看好亞洲房地產(chǎn)市場價格上漲前景。

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