2010年09月03日 03:32每日經濟新聞【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

每經記者 黃志偉 發自北京

今年4月以來，樓市遭遇號稱“史上最嚴厲調控”，政府堅決抑制投資投機性購房，讓曾經火爆的樓市遭到當頭棒喝。

還會出更嚴厲的調控政策嗎？在隨后的4個月里，開發商在觀望，購房者在觀望，炒房者也在觀望，樓市在價與量上都陷入僵局。

然而到了昨日(9月2日)，萬科一份公告，攪動了樓市神經。單月銷售119.9億元，這已是中國房地產史上的一個奇跡，樓市回暖已成事實還是僅是假象？

與此同時，在“金九銀十”到來之際，更多的回暖信息也不斷涌出：部分城市8月份量價齊升，溫州炒房客重出江湖，保利33億“天價”福州奪地……

萬科奇跡的背后，也隱藏著更多的疑問：樓市調控如此嚴厲，為什么還有這么高的銷量？這么多房子被誰買了？是否會引發政府出臺更嚴厲的政策？

沉寂4個月 “溫州炒房團”重出江湖

經過4個多月的沉寂，溫州炒房團再度出手。

昨日(9月2日)，溫州中小企業促進會會長周德文在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，現在有很多溫州人又開始組團出擊炒房了，這些炒房團少則十幾人，多則二三十人，“每個人出去買一兩套房子又成正常的事情了。”

已經在房地產市場“操作”多年的炒房團團長——溫州天浩置業老總王珍楠預期市場將迎來新一輪的投資熱潮，而現在，這個投資潮剛剛開始起步。

此次的投資潮未必能夠迎來調控政策出臺以前的高額回報，不過，溫州炒家們還是預期房價近期能有10%左右的上漲。

溫州客重拾信心

周德文告訴記者，房地產的投資性需求又開始活躍了，現在有很多外地的樓盤到溫州進行房地產促銷，行情非常好。

8月份，溫州舉辦了一次房展會，王珍楠給《每日經濟新聞》記者描述了當時的盛況，“參加房展會的全部都是外地樓盤，溫州人的關注度很高。能夠提供按揭的，即使按揭的比例達50%，也非常受溫州人的歡迎。總價在100萬元以內的房源，即使沒有按揭，溫州人也可以接受。”

外地樓盤的火爆還拉動了溫州本地樓盤的熱銷和漲價。近日，距溫州稍偏遠的某地 (地理位置相當于北京五環以外)新開了一個樓盤，價格達到每平方米2.8萬元左右，比之前的預估價格高出不少。據了解，這樣的高價抬升了溫州市的房價，有消息稱溫州現在稍好地段的房價已經到每平方米6萬元了。

“溫州人已重拾對房地產投資的信心了。”王珍楠表示，政府的宏觀調控持續了4個多月，而房價并未有大幅度的下滑。之前，他們最擔心的是房地產保有稅，但是現在看來保有稅頂多只有1.5%，而且出臺還比較艱難。“即使出臺的話，1.5%的稅率對房地產投資客來說，威懾力不大。”

王珍楠表示，房地產投資對于溫州人來說是最熟悉也是最習慣的投資方式，其他投資方式不是收益小，就是需要專業知識，因此只要有機會，溫州人就不會放過房地產投資。

王珍楠介紹，目前溫州的房地產投資主要分兩部分：住宅投資和商業地產投資。在住宅投資方面，溫州人青睞的是上海、杭州等長三角城市和旅游省份海南，而山東、江蘇常熟等地則吸引了溫州商業地產的投資客。

溫州另一炒房團的團長張和平表示，商業地產是新政后溫州炒房團的新寵。據稱，前段時間他了解到一個 “80%投資客出手”的實際案例，即10個人的團隊中，只有2人未出手，其他人都“滿載而歸”。

預期投資收益10%

周德文表示，市場回暖，是溫州人此次重操炒房舊業的主要原因。

美聯物業全國研究中心主任徐楓告訴《每日經濟新聞》記者，據他們了解，廣州、深圳等一線城市的投資市場正開始回暖，不過投資者多采用一次性付款的方式，以方便快進快出。

該研究中心對北京、上海、廣州和深圳四個一線城市的成交統計數據顯示，8月份，房地產市場開始出現量價齊升的態勢。

以北京為例，8月份，北京一手房的成交均價在5月~7月持續下跌后，出現了上漲。8月份成交均價為每平方米18207元，比7月份每平米貴了867元，漲了5%；成交套數從5726套增加到6588套，增加了15%。而其他三市也分別有3%~5%的增長。

據王珍楠介紹，溫州當地的房價較前段時間已經有了5%~10%上漲。“在部分核心地區，部分房價上漲近10%，從之前的每平方米5萬元漲到了現在的6萬元。”

雖然房子每年增值5%~10%屬正常現象，但是短期內上漲這么多，令投資客十分滿意。王珍楠預測，此次投資客再入樓市，將帶動其他地方的房價出現類似的上漲。

“漲個10萬、20萬，對于剛需來說很頭疼，要回去考慮、籌錢，但是對投資客來說，不差錢，眼都不眨就可以買下。因為轉手可以賺得更多。”

用銀行的錢炒房

另一方面，溫州當地信貸條件的寬松讓溫州人有足夠的條件“拿銀行的錢去炒房”。

據王珍楠介紹，目前很多溫州投資客這樣操作：用銀行的錢去炒房。“在部分商業銀行，可以拿自己的房產抵押或者企業擔保從銀行貸款，貸款額度最多可以達到評估價格的100%。

銀行是不擔心錢收不回的，因為房地產價格一漲再漲，而有公司擔保的話，也有保證。拿到貸款買了新房后，又可以拿新房的產權證去重復抵押貸款，相當于有了源源不斷的滾動資金。”

徐楓則連用幾個“聰明”評價了溫州炒房團的購房行為。她表示，目前一線城市已經出現了量價齊升的態勢，市場氛圍已經熱起來了，流轉速度會很快。而且，房地產調控新政效果并不明顯，價格剛性向上回頭需要一定的時間，因此，此時出手買房可以通過快進快出獲取不菲的收益。

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