馬慶斌：符合中國實際的城鎮化道路是穩定房價的關鍵

2010年10月11日 11:36鳳凰網財經【大中小】【打印】共有評論0條

鳳凰網財經訊 2010年10月11日上午，中國國際經濟交流中心“經濟每月談”第十六期在北京舉行。本次主題是“加快保障性住房建設，促進房地產市場健康發展”。鳳凰網財經全程直播。中國國際經濟交流中心副研究員馬慶斌，在會上發表演講介紹歐美保障房發展和管理經驗，他強調：中國大城市的房價飛漲，很大的問題出在目前的城鎮化發展道路上。研究和探索更加符合中國實際的城鎮化道路對穩定房價至關重要。以下是文字實錄：

馬慶斌:

很榮幸有這樣一個機會和我十分敬仰的鄭主任和在座的各位領導能夠探討這樣一個問題。剛才聽了很多專家的演講，我很受啟發。實際上，接到這個題目以后，最近一直很激動。激動的更多的原因就是因為保障性住房和房地產對于我這個年齡的人來講更事關切身利益。很多時候很多專家談的很多問題，應該說讓我和我周邊很多人都有這樣的體會，就是房地產應該穩定，同樣保障性住房應該更多供應。我想以“他山之石”來回答一下這個問題，看看別的國家是怎么做的，因為時間問題，我只能以粗線條的方式來探討這個問題。

馬慶斌:

實際上，保障性住房不僅是自古有之，就像大家熟悉的杜甫詩詞，“安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱開顏”。他在他的破房子里面考慮的不是自己改善住房的問題，考慮的是其他的事情，道德還是比較高尚的。我們國家有很多國有企業在爭當地王的同時，也考慮更多的責任的話，也許保障性住忙的問題會解決得好一些。

實際上發展到今天，發達國家如何處理保障性住房和房地產問題上也存在很多問題。今天主要有三點，第一，梳理其它國家的做法。在這個基礎上歸納幾點經驗，我提出一些不成熟的建議，供大家參考。我講到美國的時候，大家可能會感到十分不舒服，正因為美國的做法，導致全球的次貸危機，美國有很多做法還是值得借鑒的。我總結叫政策的介入和市場的主導。上世紀六十年代以后，美國政府不再直接建設保障性住房，美國和新加坡是兩個比較典型的特例，美國的保障性住房是零，而新加坡是85%以上。今天我們要專門講一下，作為美國來講，我認為有三點，在六十年代以前，完全是靠市場提供保障性住房。在他失敗以后，作為一個資本主義國家，又走向另外一個極端，完全靠市場，總結為“成也市場，敗也市場”，關鍵是政府和市場的問題上，邊界在哪里？

馬慶斌:

美國在不同的經濟發展階段，制定和修訂的住房保障法規，通過法律的形式保證住房和房地產的發展。但是它有一個很大的變化，上世紀七十年代以后，基本上停止了補貼私人發展商，而是補貼中低收入家庭，變化很大。92年以后依托“兩房”幫助中低收入家庭住房問題。美國1980年以后，保障范圍從中低收入逐步縮小到低收入，由于經濟的發展，規模越來越縮小。

馬慶斌:

德國是一個比較成功的案例，有八千多萬人，但是全國住房有四千多萬套。實際上，很多人在考察德國經驗時更多是從體制上。事實上，從其他角度來考察的話，你會發現，德國的房價之所以穩定，不僅僅是因為有一套完美的體制，更重要的原因是它的發展模式。中國未來解決房地產問題時，不僅僅是從政府和財政的角度以外，更多的要考慮未來中國城鎮化走什么道路的問題。這一是從宏觀層面上解決保障性住房和房地產發展的問題。作為德國來講，可以總結為，它分類實施培育多元化建房主體，它對福利性建房和個人建房、購房是一個鼓勵的態度。從財政或者稅收的角度，對于住房買賣則給予高額的交易費用。它是完善而嚴格的租房法律體系。在德國，自有住房是42%，租賃住房率為58%。德國法律規定，如果你的房租超過20%就違法，50%就是犯罪。對于低收入群體的補貼，不僅僅是補貼窮困的人，更關鍵的是對租房人通過補貼或者貼息的方式，讓租房人和承租人都能夠得到他應該得到的東西，因為是對各個利益體的保護，而不是簡單的保護弱勢群體。德國建立了鼓勵制度穩定價格的住房金融體系。德國實際上是先存后貸、合同儲蓄的模式，和公積金的模式不同，強調的是合作而不是盈利。現在合同儲蓄占到德國房貸的總額一半，德國強調的是住房與消費品的屬性，而弱化了資產的屬性。如果去德國小城鎮轉轉，發現德國的小房子非常漂亮，環境也很優美。

馬慶斌:

新加坡也是中國借鑒比較多的國家，它和美國利益相反的方向，政府是住房市場的主角，85%的人居住在保障性住房以內。它的成功主要有：第一，它成立了專門的機構來運作；第二，它有強大的金融支持；第三，政府扶持和嚴謹的住房分配和管理制度，進入和退出標準都相當完善。而且再分配上也根據不同的發展階段，經歷了由廉租房向廉價房的過渡。所以，不同的階段不同的國家采取了不同的政策。

具體來講，新加坡專門成立了一個半官方的主管機構，建屋局來進行管理，資金是貸款和政府補貼。

馬慶斌:

建立完善的進入標準和退出機制來講，這是一個值得借鑒的地方。按照家庭收入和家庭人口的規模，來進行優惠，比如說買一居補貼三分之一，三居是百分之五，四居以上在成本上加百分之五。這和我們很多做法可能有所區別。采取分級優惠的方式，買的房子越小，得到的優惠越多。分配的優先權，按照你申報的次序來決定，應該說還是比較公開透明的模式。限制炒房，對于租屋的家庭套數有嚴格規定。這里面最大的問題就在于，租房信息的透明化和公開化的問題，如果信息不是透明的，不知道對方到底有多少套房子。印象中比較普遍的就是，當你去買限價房或者經濟適用房的時候，或者銀行貸款的時候，都是你的公司或者企業給你開一個工資證明，如果買經濟適用房，基本上自己開一個數額很低的工資證明，蓋個章就完了。如果去銀行貸款，需要把收入寫得很高，中國在這種基本的信息方面不是太科學。為了防止租屋的衰退，一個很大的問題就是在國際上很多租屋或者廉租房容易退化為貧民窟。為了防止這點，必須進行定期的教育或者基礎設施的改善，這是我們需要借鑒的一點。

馬慶斌:

因為時間問題，我對上面一些國家進行簡單梳理，認為有幾個政策的啟示：

一是政府應該盡快介入，并設立專門機構，必須采取市場化的運作。

二是通過建立和完善住房的保障法規，在美、日、新加坡這些國家，保障性住房法都是大法，但是我們國家還沒有一部專門涉及住房保障的法律，這一點需要在具體工作中進行完善。

三是以住房儲蓄為核心的保障性住房金融體系。目前完全靠政府財政解決沒有成功的案例，光靠市場，像美國，也是失敗的案例，如何在這兩者之間找到一個比較好的界限，我們看一下英國的發展歷程，你會發現很有意思。英國在二戰以后，它的保障性住房曾經一度高達60%、70%，隨著經濟發展，人們住房問題基本解決以后，保障性住房逐步下降到20%左右，說明不同時期保障性住房的比重應該是不同的。而且據一些研究機構研究發現，當你的保障性住房低于50%的時候，對房價中長期的影響是很小的。當然這個數據還有待遇驗證。但是說明一個問題，如果我們簡單地靠一定的保障性住房來影響房價的話，我認為還是有難度的。

馬慶斌:

四是所有成功的關鍵在于，完善保障性住房供應和退出機制。哪些人該買，哪些人不該買，應該買多少，新加坡做得比較完善，更關鍵的問題是他如何退出。有的人買了廉價房以后，或者我租了廉租房以后，我是不是永遠租下去，如果我擁有了廉租房或者廉價房，我就轉租給別人，對有些人來講是另外的收入，但是他侵占了一種公共資源。所以退出機制就相對重要。最近英國政府也在討論一個問題，就是廉租房退出的問題。這是世界上所有國家都關心的問題。讓老百姓住進一個房子比較容易，再搬出來難度比較大，尤其是大規模的。所以，這里面應該先行一個政策的設計。

馬慶斌:

再有，保障性住房應該有階段性。通過梳理一些西方的保障性住房，發現他們的政策有很強的階段性特點。一般保障性住房有三個階段。一是供需矛盾比較突出的總量供需矛盾，比如中國目前來講很明顯這一點，城鎮化快速發展，每年一兩千萬人口進入城市，特別是大城市，矛盾主要體現在總量的供需上面。當大家的總量問題逐步緩解以后。下一個矛盾就會轉變為第二個階段，也就是結構性矛盾階段，戶型大小的問題，不僅要吃飽，要吃得更好，更高的階段是吃飯不是為了吃了，還要為了好看。三是公平和效率的階段。像美國，歷史上沒有遇到太多的，一、二階段很少，他們的缺點是市場上程度太高了。二戰以后，特別是二戰到六十年代，日本在快速城鎮化階段，它的保障性住房曾經高達40%、50%。到目前為止，日本的保障性住房比例是在44%左右。應該說，在不同的階段應該制定不同的保障性住房的比重，以及不同的政府和市場的邊界。通過前面的例子可以知道，隨著矛盾的轉化，你會發現政府補貼方式也不一樣，首先從實物建房到補貼，所謂私人的企業建廉價房，再到后來直接補貼老百姓或者中低收入者，在不同的階段應該有不同的財政方式和補貼方式，中國應該盡快制定中長期的保障性住房的戰略規劃，而不是簡單地說今年市場有問題了，我就建保障性住房。未來的十年二十年，是中國城鎮化快速發展的十年二十年，相對來講應該體現在總量供需矛盾和結構性矛盾上。

馬慶斌:

保障性住房的供給方式也發生變化，供給的對象應該是越來越小的。隨著經濟發展水平越來越高，從中低收入者逐漸專項低收入者，保障的范圍越來越小。這與經濟發展水平是有密切關系的。基于上面的分析，我們提出一些政策建議：

從宏觀方面來講，研究和探索更加符合中國實際的城鎮化道路。前幾天，鄭主任交給我一個任務，專門探討中國城鎮化的問題。德國的房地產穩定，不是簡單地建一個法律制度，最關鍵的問題在于，德國走了一條比較特殊的城鎮化的道路。你會發現，在1910年德國已經完成了城鎮化，有65%的人住在小城鎮和鄉村，到目前也是60%以上的人住在小城鎮中，而不是大城市。中國大城市的房價飛漲，很大的問題也是中國需要反思一下我國目前城鎮化發展道路的問題。目前農民工流動方向來講，應該說一半以上的農民工流到縣級以上的中等城市和大城市。這說明一個問題，大城市的就業機會多。但是也說明一個問題，農民工為什么不愿意回到家鄉？就是小城鎮和農村的生活環境還有待于改善。

馬慶斌:

我曾經到上海和浙江工作，發現很多經濟發達地區，在解決住房問題上有很多成熟的辦法，比如說浙江，為了解決農民工住房的問題，可以用政府統一規劃，農民在自己的建設用地上建房的方式，政府規劃，農民自建，解決農民工住房的問題。北京前段時間采取了一個方式，在集體建設用地方面建設廉租房的方式，為農民工和剛畢業的大學生解決廉租房的問題，這都是好的探索。我曾經也到過北京密云的蔡家洼，原來是很貧窮的地方，一個小山村用幾年的時間快速發展起來，而且老百姓就在當地打工。這種模式遠比你讓他盲目地進入城市好得多，這種模式已經超出了中國改革開放初期那種所謂的鄉鎮企業型的村的發展模式，而是一種更高級的方式。這還有待于研究。城鎮化發展到一定水平以后，農民先進大城市，折返到鄉村以后一種創業模式，更加符合中國當今城鎮化的模式。我個人也比較推崇這種方式，就是就地城鎮化，便于保護中國的文化，而不是簡單地涌入大城市。

馬慶斌:

建立完善而成熟的房地產市場。簡單講，保障性住房穩定房地產市場，難度是很大的。實際上保障性住房的本還是在于城市的房地產市場里，如果一個國家的房地產一路飛漲，讓老百姓不知所措，這時候也就是說，被保障人越來越多，這是最可怕的。如果你的房地產處于穩定的上升的趨勢，這是經濟發展的需要，但是如果過快上漲，買房上午一個價下午一個價的時候，被保障人就會越來越多，無形地增加了政府的財政負擔，這是一種惡性循環。現在中央政府推出一系列政策，來穩定房地產，這是一個互動的過程。

應該實行“雙軌制”住房制度。很多國家經驗表明，政府應該為中低收入者和低收入群體建設保障性住房，市場應該向高收入者提供住房，提供可行的道路。應該強化廉租房，而且要封閉運行經濟適用房和限價房。現在很多城市在經濟適用房和限價房方面，更多的是今年買了，五年內賣給市場，現在也在探索封閉運行的問題，體現了公用資源的公平性的問題，它應該給予那些應該給予的人。這是最重要的。用農村的集體建設用地解決農民工住房的問題，用農民的地解決農民的問題，這方面在北京探討得比較好。財政引導拉動民間資本進入保障性住房建設，這是老生常談的問題，我就不說太多了。把保障性住房的問題納入政績考核體系，因為保障性住房最關鍵的還是地方政府。如果他們有積極性的話，會找到百個理由告訴你。

馬慶斌:

保障性住房里的社會問題。2005年以及在最近，法國的巴黎等等很多地方發生了騷亂，一個很大的問題在于所謂的貧民窟，貧民住在窮人的地方，富人住在富人的地方，就會引起很多新的問題，所謂的仇富心理，等等一系列的問題。為了避免，應該形成良性的，提倡混合居住，讓大家都有互相的文化的交融。這也是下一步需要在保障性住房建設方面需要關注的一點。謝謝各位！

主持人鄭新立:

馬慶斌同志收集了大量國外的案例，給我們開闊了眼界。我們怎么借鑒國外經驗呢？九十年代，我在國家計委政策研究室工作的時候，我是國務院住房改革領導小組的成員，所以有機會去剛才他說的幾個國家考察過，專門考察了新加坡的、德國的、荷蘭的、日本的、美國的房地產市場。我的評價是，美國的房地產制度過于市場化，對我們有可以借鑒的地方，但是它的過度市場化也不是我們不能參照的。新加坡過于行政化，保障的面過大。我是很推崇德國的住房制度，它是把政府的幫助和市場的手段結合起來，特別是用住房金融的方式，用互助基金，住宅銀行。住宅銀行運行了四、五十年了，歐洲各個國家里，德國的住房問題解決得是最好的，而且德國住房價格是很穩定的，從五十年代價格到現在基本上沒有大的變化，德國老百姓買房子的收入是三個三分之一，一個是自有資金的三分之一，銀行貸款三分之一，另外獲得互助基金的支持占三分之一。由于住房價格的穩定，帶來了整個德國的市場價格的穩定和整個市場的穩定，以及社會的穩定。所以，這個經驗還是很值得研究和借鑒的。

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