房價下跌是大好事

不救市才是真救市

政府所進行的救市，恰恰是把市場給害了，你不去干預市場，讓市場自發起作用，才是真正的“救市”，或者說，不救市才是真救市！購買商品本身就是消費者與生俱來的權利。限購不僅應該放松，而且應該取消，盡管取消限購本身對于穩定房價的作用也許有限。

財知道：近期房價問題又成輿論焦點。繼南寧官方表態放松限購政策后，包括寧波、杭州、天津等多城市逐步由松綁傳聞變為行動階段，地方政府松動限購救市的意愿越來越強烈，更多二三線城市出手救樓市。放松限購和救市是什么關系？你怎么看放松限購？

朱海就：這里的“救市”指的是不讓房價跌下來，顯然，這是要讓價格機制失靈。我們知道，市場經濟的重要特征就是讓價格機制發揮調節作用，“救市”這種明顯干預市場的行為是不可取的。政府的權力不應該介入到市場中，無論是什么市場都一樣。前幾年政府一直在對房地產進行宏觀調控，希望控制房價的上漲，假如現在在房價剛企穩的時候，就出手“救市”，那么等于政策出爾反爾，這將人為地增加市場的波動。

“救市”本身也是一個難以成立的概念，因為我們的目的是讓更多的百姓從市場中得到好處，這個目標不等于價格的上漲或下跌，而在于市場是否良好的運轉，換句話說，你讓市場良好運轉才是救市，你不讓價格漲或跌都不是救市現。在政府所進行的救市，恰恰是把市場給害了，你不去干預市場，讓市場自發起作用，才是真正的“救市”，或者說，不救市才是真救市！

放松限購作為減少對市場干預，使市場常態化的一種舉措，是可取的，因為購買商品本身就是消費者與生俱來的權利。限購不僅應該放松，而且應該取消，盡管取消限購本身對于穩定房價的作用也許有限。

房價下跌是大好事

房價要是真的崩盤，政府怎么也救不了，該來還是讓它來，妄圖救市的結果，不僅不能避免危機，而且會使危機更嚴重。房價下跌其實不是真正的問題，當然，相應地，經濟衰退也不是真正的經濟問題，甚至是大好事。

財知道：有觀點認為政府必須救市，因為如果房價崩盤“大跳水”，對經濟的影響將是引發普遍的、嚴重的衰退。你怎么看這種觀點？

朱海就：經濟的運行有自身的規律，房價要是真的崩盤，政府怎么也救不了，相反，政府要是救市，那么，就如李克強總理在《求是》上說，今后的日子會更難過。因此，長痛不如短痛，該來還是讓它來，妄圖救市的結果，不僅不能避免危機，而且會使危機更嚴重。

過去房價上漲是通貨膨脹的結果，房價下跌也是通貨膨脹的結果。通貨膨脹不能維持長久的繁榮，不可避免地會導致危機，房價下跌就是通貨膨脹所制造的商業周期中經濟進入衰退階段的體現，是經濟規律發生作用的結果。

過去十多年，由于通貨膨脹，不僅房價上漲，其他商品的價格也在上漲，這導致中國的商品失去競爭力，資本將外流，近期人民幣匯率也下跌就是資本外流的體現。當資本外流時，本國商品的價格也將下跌，經濟將實現新的平衡。

我們不能重蹈覆轍，在2008年那場危機中，政府采取了各種措施托市，結果有沒有解決問題呢？顯然誰都知道沒有解決問題，只是拖延了問題，并且由于產能過剩現象更為嚴重，政府和企業的負債率更高，問題變得更難解決。吃一塹長一智，政府不救市，及早壯士斷腕才是明智之舉。

我們一定要知道什么才是真正的經濟問題。房價下跌其實不是真正的問題，當然，相應地，經濟衰退也不是真正的經濟問題，甚至是大好事。相反，假如一個國家的國民，由于房價的上漲就可以輕輕松松地獲利，而沉迷于投機，因此不把時間精力用在創新創業上，這才是真正的問題，是對一個國家的真正戕害。

中國的需求遠未得到滿足，因此經濟增長的空間還非常廣闊，不必為未來的經濟增長擔心。我們需要做的，是發揮我們的聰明才智和實干精神，把東西做精細做扎實，用創新創造出真正的需求。房價的下跌是經濟結構調整的一個契機，會“逼”出一個健康的中國經濟。

房地產泡沫不可能不存在

泡沫是信貸現象，看看早已經超過100萬億的M2，就會明白泡沫不可能不存在。更多的信貸、更多樓房和更高的房價是互為因果的，也是相互加強的。

財知道：不少媒體和投資機構（如野村證券）認為中國房地產泡沫開始破裂。你覺得中國的房地產有沒有泡沫？怎么判斷泡沫？

朱海就：有泡沫。可以從幾個方面來看，首先是租金和房價的偏離，房子有兩個價格，一是市場售價，另一個是租金。一般我們認為租金體現真正的市場需求，現在市場售價要遠高于租金體現的房價。其次，我們的房價甚至趕上了發達國家，而我們的人均收入要低得多。第三是大量的空置房，或極高的空置率，甚至出現了“鬼城”和“空城”等，這幾年，不少地方出現了蓋樓造房子“大躍進”現象，這是有目共睹的。

假如房子的供給沒有超出了有購買力的需求，那么我們認為沒有泡沫，相反，可以認為有泡沫。根據上面所給出的幾點證據，可以認為房子的供給至少暫時超出了有購買力的需求，存在泡沫。泡沫是信貸現象，看看早已經超過100萬億的M2，就會明白泡沫不可能不存在。更多的信貸、更多樓房和更高的房價是互為因果的，也是相互加強的。

房價扭曲癥結在于政府控制了貨幣、土地和銀行

房價扭曲的癥結在于政府控制了貨幣、土地和銀行體系。很多人把房價扭曲歸結為中國人愛的買房情節，認為中國人喜歡買房而不愿意租房推高了房價，這是難以成立的，房價的扭曲根源在于制度。

財知道： 很多人都能感覺到中國房價的扭曲，你覺得是哪些因素造成的？主要是既得利益還是人們自身的觀念造成的？

朱海就：房價扭曲的癥結在于政府控制了貨幣、土地和銀行體系。很多人把房價扭曲歸結為中國人愛的買房情節，認為中國人喜歡買房而不愿意租房推高了房價，這是難以成立的，房價的扭曲根源在于制度。

假如貨幣只是交易的媒介，我們不可能想象會有現在房價的扭曲狀況。問題在于，當貨幣被政府控制之后，貨幣已經不再是交易媒介，而成為了政府達到目的的一個手段。利用自己控制的貨幣銀行體系，政府比通過稅收更容易達到自己的目的，包括所有你能想象出來的目的，如建設基礎設施、實現經濟增長，養公務員等等。在實現自己的目的的過程中，制造了廉價的信用，即通貨膨脹，相當于讓百姓為此買單。

由于土地的支配權也掌握在政府手中，政府可以通過賣地獲得收入，因此政府也有著推高房價的強烈動機，而推高房價的手段就是信用擴張。可見，政府是通貨膨脹及作為其結果的房價上漲的既得利益者，政府通貨膨脹的動機比誰都強。由于國家信用，政府無需為自己的這些行為承擔風險，銀行也一樣，這就更縱容了政府膽大妄為的信用擴張行為。

那么政府得到好處等同于百姓得到好處嗎？不是。因為貨幣進入市場不是同時的，首先得到貨幣的是在政府和靠近政府的部門工作的人員，包括在事業單位、銀行和國企工作的人員等。其實只要看看在城市中，那些群體擁有房產最多就知道了。上述這些群體借助于通貨膨脹這種“極不正當的”手段，獲得了最大的好處。現在假如房價跌下來，他們未必受損，因為有購買力的還是這些群體，他們還可以逢低買進。因此改變制度，從而改變收入分配的方式很重要，房價問題不是價格問題，更是公平正義問題。

朱海就系浙江工商大學教授（您可以通過新浪微博與作者聯系）