2009年10月29日 15:50鳳凰網(wǎng)財經(jīng)【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已經(jīng)靠炒房炒地掙到了自己的第一個100萬。如果不是一個偶然的發(fā)現(xiàn)，他還準(zhǔn)備繼續(xù)“淘”下去。

為了核實一個項目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條香煙的代價獲準(zhǔn)查閱有關(guān)內(nèi)部資料，他意外發(fā)現(xiàn)?？谑性诮ㄈ司》棵娣e已達(dá)50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。憑著直覺，潘石屹意識到，“海南的房地產(chǎn)要出事了”。包括馮侖、易小迪、王功權(quán)在內(nèi)的6位合伙人馬上決定分家，撤回北京發(fā)展。

一年后的6月24日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，16條整頓措施招招致命，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下爛尾樓遍地。

對于潘石屹以及其他經(jīng)歷過上世紀(jì)末“中國經(jīng)濟軟著落”的人來說，1993年下半年海南房地產(chǎn)泡沫的破裂，是一段難以磨滅的記憶。

1988年8月23日，有“海角天涯”之稱的海南島從廣東省脫離，成立中國第31個省級行政區(qū)。?？?，這個原本人口不到23萬、總面積不足30平方公里的海濱小城一躍成為中國最大經(jīng)濟特區(qū)的首府，也成為了全國各地淘金者的“理想國”。用潘石屹的話說，1989年他坐船來到海南時還是黑蒙蒙一片，第二天醒來，發(fā)現(xiàn)一夜之間，島上已經(jīng)涌進了15萬人。

1992年初，鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后，中央向全國傳達(dá)了《學(xué)習(xí)鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區(qū)效應(yīng)也因此得到全面釋放。高峰時期，這座總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。

平均每80個人一家房地產(chǎn)公司，這些公司當(dāng)然不都是為了蓋房子。事實上，大部分人和潘石屹一樣，都在玩一個“擊鼓傳花”的古老游戲，他們手里傳的是地皮。

時隔十五年，下面的這組統(tǒng)計數(shù)字，依然能讓我們感受到當(dāng)年游戲的熱火朝天：

1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅海口一地的房地產(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；

同年，海口市經(jīng)濟增長率達(dá)到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達(dá)到了73.6%，海南全省財政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)；

據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計，1988年，海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短三年，增長超過4倍。

與海南隔海相望的廣西省北海市，房地產(chǎn)開發(fā)的火爆程度也毫不遜色。

1992年，這座原本只有10萬人的小城冒出了1000多家房地產(chǎn)公司，全國各地駐扎在北海的炒家達(dá)50余萬人。經(jīng)過輪番倒手，政府幾萬元/畝批出去的地能炒到100多萬元/畝，當(dāng)?shù)卣荒昱鋈サ耐恋鼐瓦_(dá)80平方公里。以至于次年前來視察的朱镕基副總理忍不住提醒當(dāng)?shù)卣骸氨焙２煌谖业纳虾！?(北海建設(shè))要量力而行”。

在這場空前豪賭中，政府、銀行、開發(fā)商結(jié)成了緊密的鐵三角。其中銀行不僅充當(dāng)了游戲的鼓手和輸血機，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。

泡沫生成期間，以四大商業(yè)銀行為首，銀行資金、國企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數(shù)不下千億。

幾乎所有的開發(fā)商都成了銀行的債務(wù)人。精明的開發(fā)商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。

據(jù)潘石屹本人透露，他和幾位合伙人在海南炒房的第一筆資金500萬元，就是通過一個北京朋友從銀行弄到的貸款。

由于投機性需求已經(jīng)占到了市場的70%以上，一些房子甚至還停留在設(shè)計圖紙階段，就已經(jīng)被賣了好幾道手。

每一個玩家都想在游戲結(jié)束前趕快把手中的“花”傳給下一個人。只是，不是每個人都有潘石屹這樣的好運氣。1993年6月23日，當(dāng)最后一群接到“花”的玩家正在緊張尋找下家時，終場哨聲突然毫無征兆地吹響。當(dāng)天，時任國務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)；

次日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，16條強力調(diào)控措施包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產(chǎn)熱頓時被釜底抽薪。

這場調(diào)控的遺產(chǎn)，是給占全國0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ鲜×粝铝苏既珖?0%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。

一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經(jīng)濟博物館”。

開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá)60%以上。當(dāng)銀行開始著手處置不良資產(chǎn)時，才發(fā)現(xiàn)很多抵押項目其實才挖了一個大坑，以天價抵押的樓盤不過是“空中樓閣”。更糟糕的是，不少樓盤還欠著大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。

即使是已經(jīng)建成的抵押項目，由于泡沫破裂后，項目大幅貶值，其處置難度也超過想象。據(jù)統(tǒng)計，僅建行一家，先后處置的不良房地產(chǎn)項目就達(dá)267個，報建面積760萬平方米，其中現(xiàn)房面積近8萬平方米，占海南房地產(chǎn)存量的20%，現(xiàn)金回收比例不足20%。

一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產(chǎn)直接投資，同樣損失慘重。為此，證監(jiān)會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。

1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問題。但是這一亡羊補牢之舉并未奏效。僅僅兩年零10個月，海南發(fā)展銀行就出現(xiàn)了擠兌風(fēng)波。1998年6月21日，央行不得不宣布關(guān)閉海發(fā)行，這也是新中國首家因支付危機關(guān)閉的省級商業(yè)銀行。

據(jù)了解，從1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。

從2006年下半年開始，元氣大傷的海南房地產(chǎn)也開始出現(xiàn)了緩慢的恢復(fù)性增長，不過，總成交量仍然有限。當(dāng)年僥幸逃過一劫的潘石屹提醒人們：海南房產(chǎn)泡沫的后遺癥仍未徹底結(jié)束。眼下正在全國其他城市蔓延的這場“史上最堅硬的泡沫”，究竟會不會重蹈十五年前海南的覆轍，沒有人能說得清。

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