1992年海南房地產泡沫

2009年10月29日 15:50鳳凰網財經【大中小】【打印】共有評論0條

1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已經靠炒房炒地掙到了自己的第一個100萬。如果不是一個偶然的發現，他還準備繼續“淘”下去。

為了核實一個項目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條香煙的代價獲準查閱有關內部資料，他意外發現海口市在建人均住房面積已達50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。憑著直覺，潘石屹意識到，“海南的房地產要出事了”。包括馮侖、易小迪、王功權在內的6位合伙人馬上決定分家，撤回北京發展。

一年后的6月24日，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，海南房地產熱浪應聲而落，數千家開發商卷款逃離，留下爛尾樓遍地。

對于潘石屹以及其他經歷過上世紀末“中國經濟軟著落”的人來說，1993年下半年海南房地產泡沫的破裂，是一段難以磨滅的記憶。

1988年8月23日，有“海角天涯”之稱的海南島從廣東省脫離，成立中國第31個省級行政區。海口，這個原本人口不到23萬、總面積不足30平方公里的海濱小城一躍成為中國最大經濟特區的首府，也成為了全國各地淘金者的“理想國”。用潘石屹的話說，1989年他坐船來到海南時還是黑蒙蒙一片，第二天醒來，發現一夜之間，島上已經涌進了15萬人。

1992年初，鄧小平發表南巡講話，隨后，中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區效應也因此得到全面釋放。高峰時期，這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。

平均每80個人一家房地產公司，這些公司當然不都是為了蓋房子。事實上，大部分人和潘石屹一樣，都在玩一個“擊鼓傳花”的古老游戲，他們手里傳的是地皮。

時隔十五年，下面的這組統計數字，依然能讓我們感受到當年游戲的熱火朝天：

1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；

同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了73.6%，海南全省財政收入的40%來源于房地產業；

據《中國房地產市場年鑒(1996)》統計，1988年，海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰。短短三年，增長超過4倍。

與海南隔海相望的廣西省北海市，房地產開發的火爆程度也毫不遜色。

1992年，這座原本只有10萬人的小城冒出了1000多家房地產公司，全國各地駐扎在北海的炒家達50余萬人。經過輪番倒手，政府幾萬元/畝批出去的地能炒到100多萬元/畝，當地政府一年批出去的土地就達80平方公里。以至于次年前來視察的朱镕基副總理忍不住提醒當地政府：“北海不同于我的上海…… (北海建設)要量力而行”。

在這場空前豪賭中，政府、銀行、開發商結成了緊密的鐵三角。其中銀行不僅充當了游戲的鼓手和輸血機，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。

泡沫生成期間，以四大商業銀行為首，銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數不下千億。

幾乎所有的開發商都成了銀行的債務人。精明的開發商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。

據潘石屹本人透露，他和幾位合伙人在海南炒房的第一筆資金500萬元，就是通過一個北京朋友從銀行弄到的貸款。

由于投機性需求已經占到了市場的70%以上，一些房子甚至還停留在設計圖紙階段，就已經被賣了好幾道手。

每一個玩家都想在游戲結束前趕快把手中的“花”傳給下一個人。只是，不是每個人都有潘石屹這樣的好運氣。1993年6月23日，當最后一群接到“花”的玩家正在緊張尋找下家時，終場哨聲突然毫無征兆地吹響。當天，時任國務院副總理的朱镕基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業；

次日，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條強力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。

這場調控的遺產，是給占全國0.6%總人口的海南省留下了占全國10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。

一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。

開發商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上。當銀行開始著手處置不良資產時，才發現很多抵押項目其實才挖了一個大坑，以天價抵押的樓盤不過是“空中樓閣”。更糟糕的是，不少樓盤還欠著大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。

即使是已經建成的抵押項目，由于泡沫破裂后，項目大幅貶值，其處置難度也超過想象。據統計，僅建行一家，先后處置的不良房地產項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現房面積近8萬平方米，占海南房地產存量的20%，現金回收比例不足20%。

一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產直接投資，同樣損失慘重。為此，證監會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。