陳志武：中國房地產泡沫破裂的時間越來越近

"大家千萬不要指望著世界上各種社會各人種里只有中國人的房價總是可以往上漲，大家千萬不能相信這一點。還是趁現在房價比較高，漲得比較多，然后需求也比較高的時候，把你很多套房子賣出去，至少要減持一些。以一定的方式管理好，處理好自己辛辛苦苦賺來的這些財富"陳志武接受鳳凰財經采訪時提到。

十八屆三中全會：改革是最大政策

陳志武，華人著名經濟學家、耶魯大學終身教授。曾獲得過墨頓·米勒獎學金。專業領域為股票、債券、期貨和期權市場以及宏觀經濟。

備受各界關注的中共十八屆三中全會將在11月9日-12日召開，中國經濟體制改革將會有怎樣的突破？鳳凰財經就此對話多位資深經濟學家，進行深入探討中國市場化改革之路。本期對話陳志武。

鳳凰財經：我們知道十八屆三中全會下個月就要召開，其實社會各屆對這個會比較期待。為什么？新一屆政府應該給大家吃一顆什么樣的改革定心丸，才能夠迅速提升國民士氣或者說對未來的信心。

陳志武：至少從兩個層面來談，第一個是愿望層面，第二個實際可操作可行的層面。愿望的層面肯定是中國不能再等了。過去三十幾年，在經濟體制和政治法治體制這方面總體上是兩個軌跡在走。很明顯到經歷了三十幾年快速發展的今天，有了這么多經濟成就以后，基層制度方面跟經濟現實的不匹配不兼容應該要解除。

西方世界和世界其他發達國家在過去兩百多年的工業革命帶來的方方面面的發展的機會，中國通過過去三十幾年粗放式的發展很快地模仿、追趕。中國跟其他國家發達國家的距離確實一下子縮短了很多。但是從另一方面看，也說明中國作為后發國家，在78年之前已經積累了兩百年左右的工業革命技術和世界秩序的改良，帶來的一些粗放式發展的機會，78年來已經把這些用完了。這是從愿望的角度來講。

我們必須認識到，過去三十幾年基本制度政治體制這方面跟市場經濟的現實不匹配。這些相互的矛盾并沒有阻礙中國經濟的快速發展，主要是因為到78年80年代初等待中國人的這些機會實在是太容易了太多了。所以體制方面再落后，不匹配，也沒有太多的關系。就是人們都辛苦一點，審批那么多，資源匹配往國有企業往地方配制那么多，也沒有關系；民營企業家，老百姓個人辛苦一點，多工作一些時間少拿一點收入，基本上讓整個經濟體能夠快速發展。但是到今天，過去所謂的WTO、人口紅利、后發優勢，到今天為止都已經用完了。所以接下來基本體制跟經濟現實不匹配的矛盾，必須通過十八屆三中全會新推出改革的步伐把這種不兼容相矛盾的地方掃除掉。這樣的話，為中國經濟接下來十年、三十年，甚至五十年或者更長時間的持續發展奠定根本的基礎。

也就是說從愿望的角度來講，應該是基本制度、基本體制跟市場經濟現實不兼容的這些方方面面，特別是法治，特別是對于地方政府的權力。地方政府作為投資者、消費者的角色太多太突出了。這些都應該通過體制改革給它改變一下，這樣使整個體制更能夠跟市場經濟兼容，這是從愿望層面來看。

但是從實際層面，要我看的話，十八屆三中全會最有可能推出的改革可能還是在一些技術層面一些政策層面會有一些改變。但是在一些基本的，我們希望看到的基礎性體制改革，我覺得出現的可能性會比較小。因為背后不同的利益群體阻力太多了。

我說的是技術層面政策層面的改革，可以包括哪一些，因為大家都看到不同的版本在推測，被推出來。

一個就是金融政策改革，就包括利率市場化，匯率市場化改革，資本帳戶更加自由的兌換，人民幣的國際化等等。這些更屬于政策層面的，不是嚴格意義上的改革。當然你可以說廣義的改革可以包含這些內容，但是在我看來這些不是基本性和基本體制方面的改革，只是政策層面的調整。這是第一類的，可能在十八屆三中全會里面會更突出的表述出來，推出來。

第二種改革，可能在財稅制度方面會有些調整。以前大家談的比較多。地方政府從他們收到的財政稅收里面，拿到的是一個天文數字，但是他們實際上給社會做的事，對責任比重遠遠低于他們在財政收入方面得到的份額。所以說現在的話，我們財政落屬到發改委、國務院和中央政策研究室等等，都在想辦法找出一個邏輯上更能夠自洽的財權和事權更匹配的體系。所以這一塊的話，可能是十八屆三中全會會有一些突破的地方。但是坦率講，我覺得如果不能夠從根本上把地方政府和中央各部委的征稅權，或者加各種費的這些權力進行制約的話，簡單的在中央政府和地方政府之間誰多拿誰少拿這些財政收入，事權到底更多放在地方政府層面還是更多的放在中央地方層面，這些都是屬于基礎性微調的東西，不能從根本上改變。過去這么多年，特別過去十幾年，我們看到中國財政稅收快速增長。到今天已經是十幾萬億的預算內財政稅收，如果再加上三四萬億的土地財政收入，還有國有企業收入，那整個各級政府所得到的收入實在是占GDP的比重太高，而且他們這個錢怎么花的，受到民主監督、制約還是太少。

所以我希望看到的是，十八屆三中全會在財稅體系、事權這一方面提出新的架構，應該要走出，及時從技術政策層面做一些動作。在根本的征稅權受到制約，財政預算開支受到根本的制約或被問責這些方面也應該邁出更多的步伐。如果能夠做到這一點的話，整個中國經濟可持續發展和結構上積極產業結構方面，也可以有很多的改良，這是第二大塊。

第三大塊，可能這一次監管國有土地使用權流轉市場會有一些步伐。在一定程度上土地使用權可以在一定范圍之內交易買賣之外，是不是能夠把土地使用權讓農民可以去做抵押借貸、金融化、資本化，這方面我猜測可能不太會有太大的進展。但是也很難說，因為現在有不同的機構還再繼續討論醞釀，看達成怎么樣的最后共識。

第四大塊可能會推出的改革就在戶口制度。特別是農民工進城以后，能夠享受到什么待遇，是不是能夠享受到百分之百的中華人民共和國公民的待遇，還是只是繼續作為二等公民。作為農民，在他們實際工作生活的地方只有打工然后為當地財政做貢獻的份，但是不能夠從當地財政得到什么好處回饋。這個局面可能會有一些比較具體的舉措。當然我們知道，可能最容易做到的是地區市這一級，甚至是省會級城市這一級。一線城市這一塊可能會是一個漸進的過程，尤其是最后涉及到像北京、上海這樣的一些大城市。特別是北京，各個部委這些機關都在北京。在過去幾十年，有北京戶口的人不管是在福利待遇還是就醫的條件都好于其他人，北京的醫院肯定是全國整個醫療行業最好的。然后上學，北京的居民上北大清華人大的幾率遠遠高于其他省份的中國公民。這些好處有可能會通過一點一點的調整，讓更多的從外地尤其從農村進入到像北京這樣一線城市的人慢慢也可以像其他的公民一樣，享受到一些待遇。尤其是外邊提的比較多的城鎮化，不只是工作意義上的，物理意義上的城鎮化，更多應該是文化、權利和意識方面生活方式方面的城鎮化。

所以這一塊我相信會有比較多具體的政策內容會推出來，但是更大范圍之內的，不管是對權力形成實質性的制約，對于言論空間、媒體空間有更大的自由度等等，可能十八屆三中全會不會有太多的變化。當然我希望這個判斷是錯誤的，所以我也在等待最后十八屆三中全會的一些文件出來。也許他們實際上推出來的改革，會出乎我們很多人的意料。

鳳凰財經：陳老師剛才提到一個概念，后發優勢。我想起來，其實十年前林毅夫和楊小凱有個爭論，就是后發優勢和后發劣勢的爭論。我看陳老師的意思是不是我們的后發優勢越來越小，后發劣勢越來越凸顯出來了，包括我們可能引進的技術是跟國際接軌了，好多制度層面的接軌就比較小。

中國一直早就羨慕北歐國家的高福利，瑞典、瑞士他們的高福利。在好多老百姓心中，他們認為的改革可能就是要給他們帶來實際利益的改革，就是政府要提供福利，向西方學習提供這種福利，這叫改革。但我們有一些可能經歷過文革的老年人會想到，這種西方福利制度可能是不是像我們以前計劃經濟時代的高福利。陳老師您怎么判斷，把改革的呼聲當成一種讓政府多提供老百姓民生福利的呼聲的一種訴求？

陳志武：這方面我倒覺得沒必要，一般的老百姓甚至有一些知識分子和階層把改革最后的目的定位在改善老百姓實際利益，他們的好處的分配上面，因為從表面上看，這個是很正常的。我們不能夠教訓任何人，他可以有權利只追求物質利益或者是表面上看起來是非物質利益但實際上也很重要的。因為說到底，我們說追求個人權利，什么是個人權利，個人權利你可以抽象的去理解，但是實際上從我們的研究——資產定價上講，比如說這一次得諾貝爾經濟學獎的人都是圍繞著資產定價的問題，從我們的角度講，權利之所以重要，不管它的權利是表現上抽象的權利，還是財產權、就業權、教育權，實際上這些權利都是可以定價的，是有價值的。

比如說我們講到的投票權，投票權實際上也是一種跟實際利益非常相關的一些事。比如說如果某個地方的市長，他可以隨意的在我家附近修一條路或者是修一個河或者是建一個化工廠，那么建的這個化工廠污染當地的水和當地的環境，或者修一條路給我平時生活帶來很多的不便，我要多走很多路，這就直接讓我的房子價格、價值受到最直接的影響。那這樣一來的話，為了保護我房子的財產權，具體來說保護財產權的價值，我必須對市長要有發言權。這是一種有發言權的投票權，不是抽象的，是涉及到我在這個城市里面的創辦的企業，買到的這些房地產，還有做的其他投資。包括我的子女是不是能夠上很好的學校，在當地上很好的學校，這個涉及到他是不是能夠進清華北大或者是耶魯哈佛，以后整個一輩子的就業收入的增長前景一連串的都會受到影響。所以從這個意義上來說，我不覺得把改革跟改善老百姓的物質性好處和非物質性好處看成是太短視、太功利主義的一種表現，而且要負面、貶義的定義，這個不要。

而且說實在的，在中國尤其到今天這個狀況，不管是體制改革還是法治改革，對權力的制衡改革還是市場的自由空間越來越大，包括利率市場化改革，匯率市場化改革。實際上如果這些改革不進行的話，到最后老百姓的利益都會被犧牲掉，繼續犧牲掉太多。

比如說利率市場化改革，這個是不是涉及到一種權利呢？這個肯定涉及到老百姓個人和企業的一些基本的權利，例如我們辛辛苦苦賺來的錢放在銀行，憑什么我不可以得到跟市場和企業用資金投資以后賺來的一樣的收益？我為什么不可以隨著這些收益的增長得到更大的存款利率的回報呢？憑什么政府和央行可以把存款利率的上限定的那么多？憑什么銀行不可以給我更高回報？

這些權利，不管是市場意義上的權利，還是投票意義上的權利，還是自己其他的方方面面的一些權利，實際上都可以從利益的角度來理解。當然每個人對利益的理解內容可以是不一樣的。有的人可能看重空氣，當然我們都應該對高質量空氣清新空氣享受權利；有些人看的最重的是寫小說、寫文學著作是不是可以有很大的自由權；另外一些人可能更在意的是政府每收一塊錢有多少百分比的稅是用在真正改善老百姓福利。

陳志武

在我看來，本來當初中國建立社會主義就是為了給老百姓帶來更多的社會福利。但是到現在我們發現通過建立國有經濟，通過很高的財政稅收，讓政府每年拿到的收入占GDP的比重非常高，接近北歐高福利國家的政府收入占GDP的比重。但是呢，北歐的這些國家，通過繳很多的稅，老百姓得到的福利回報是非常高的。但是在中國這邊，直接間接繳這么多稅，還得通過國有企業和土地財政繳給政府這么多的收入，但是老百姓得到的好處福利回報是完全不成比例的，是非常非常少的，所以這種局面應該要改變。

所以我覺得，一方面我們用不著指責這種愿望和追求，另一方面，我們也要強調福利國家確確實實是現代國家社會才有的事。往回追，比如說中國在清朝的時候，清朝兩百多年大多數年份朝廷各級機關、各級機構總的財政稅收只有GDP的3%左右，跟現在百分之三四十GDP讓政府收走是完全不同的概念。所以可以想像，清朝政府一年只拿走GDP的3%左右作為他們的財政稅收，政府對社會提供的福利回報肯定不可能太多，軍隊還有其它的開支就很容易把3%的財政稅收花掉了。即使在西方國家，十九世紀時也沒有把老百姓的生老病殘從養老到墳墓提供方方面面的福利支持。這些福利國家都是在二戰以后才開始被歐美這些國家推到越來越高的地步。

鳳凰財經：陳老師講到，我們現在其實是通過國有企業、高稅收，政府獲得好多收入，另一方面提供的福利又很少。下一步的矛盾是，我們通過減稅、減少國有企業的比重，還是說導致這種征稅和國有企業的規模不變，在這個基礎上催促政府多提供福利。我想其實在老百姓中可能這兩種觀念都有人支持。有一些人希望政府通過福利的形式反饋給他，有一些人可能希望政府以減稅的方式返還給他。陳老師之前提過一個方案，把國有企業股份分給老百姓，我想大家應該感覺這是跟自己利益相關的改革。

陳志武：通過國民權益基金的方式。

鳳凰財經：陳老師再給我們講講，這兩種思路里面，您的選擇？

陳志武：對中國來說，現在有幾個關鍵需要改變的方面。第一，地方政府和中央政府拿到的收入太多，這個要改變。第二，國有經濟的比重太高，而且是越來越高，尤其是國有企業這些股權。國有企業資產可以帶來很多的收益，但是老百姓是感受不到的。

未來要改變這兩方面的特點。財政稅收太多，國有企業占比太高，最好的辦法、最關鍵的辦法，那當然是要對這些征稅權、預算權和國有企業的空間進行根本性的監督制約。這個涉及到民主憲政改革的問題。至于在現有的架構之下，如果我們說民主憲政改革、權力制衡體制的建立是短期很難做到的，國有企業的完全根除是不可能的，那么怎么樣可以讓老百姓更直接的參與分享國有企業、國有資產帶來的這些好處？我覺得最好、最直接的辦法，就是把現有一些國有企業的產權、股權都放到國民權益基金里面，然后把權益基金里面的股份均分到十三億中國公民的每一個人身上。只有這樣讓老百姓能夠直接感受到國有資產帶來的好處，通過每年返紅直接感受到國有資產帶來的好處。

同時這些國有資產也在增值，土地資產價值也在上升，十三億多中國公民都成為國民權益基金股東的話，那么他們是可以以這種方式直接的讓自己作為國有資產的股東，能夠直接的享受到、感受到。當然最不可取的是，我知道有很多的專家說，用不著把國有企業的利潤和股權以任何方式讓中華人民共和國公民直接分享到、直接拿到，然后他們主張把那些國有企業，國有資產帶來的好處統一財政帶來的好處，通過所謂的第二次中國福利支付，或者是跟所謂的第二次分配有關的方式讓老百姓分享到。但是我們通過過去幾十年的經歷，我們已經很清楚的看到了、感受到了，這種轉移支付的辦法，效率是非常低的。

假如說一個國企或者說一個國有資產，得到了一百塊錢的好處，上交到了財政部或者是其他的一些部委，這一百塊錢如果說是最終的可以用來作為社會福利開支的基礎，分攤到這個十三億老百姓的身上讓他們感受這個好處。但是這個中間，如果我們去算一下的話，每拿出來一百塊錢去做福利開支，全社會真正感受到的這個好處可能遠遠低于這一百塊錢。如果你拿到了四十塊錢、五十塊錢，一半左右的這個好處就不錯了。從拿出去的一百塊錢到社會真正享受到的這個福利的中間的環節太多，造成這個損失和效率的流失就會太多。

鳳凰財經：您這個方案會不會也可能造成一種情況，人人都是國有企業股東會不會大家都希望更進一步的國進民退，希望國企把民企打敗使國企的收益更高一些，使自己獲得的資產回報更高一些？會不會形成一種讓國企存在的合理性變得更理直氣壯？因為我是為全國人們造福了，真的是因為全國人民都是我實實在在的股東。國營企業去攻城略地，去禁止民企進入，或者說是打敗民企，這些都是為國民造福，會不會存在這種可能？

陳志武：當然最好是沒有。但是我很清楚，在中國社會整體的文化之下，大的背景之下，未來五十年，中國完全沒有國有企業的可能性幾乎等于零。在這樣一個大的背景之下，既然總是會有一些國有企業和國有企業帶來的好處和它們這個資產的升值，就應該讓老百姓直接感受到、直接享受到。在這樣的一個大的背景下，國民權益基金帶來的改革，是一個特別理想的安排。因為現在大家都不是一些國有企業直接的股東，但是國有企業基本上早成為一個獨立王國，除了對國資委負責以外，不需要對任何人真正地負責。

這些年所有大大小小的國有企業很難賺錢，即使賺了錢，也看出來他們要上交給誰。基本上這些國有企業公司內部進行循環，所以這也造成了一些國有企業，不管是大的還是小的，都想成為下一個集團公司，成為下一個綜合型控股公司，什么都做，房地產想做，制造業也想做，互聯網也想做，金融業也想做。你看這一百多家央企里面，那么多家都有金融板塊，有酒店板塊。你看石油行業這些公司，電信的，化工的公司等等，都有自己的酒店，都有自己的房地產。這些大家可以自己去看看，不管是北京還是上海陸家嘴，還是其他地方，標志性的樓房、樓盤，相當多的就屬于這些國有企業。這些國有企業的主業跟房地產是相距十萬八千里的，當然具體我就不說太多的名字了。

因為一旦說到具體的公司就太敏感，大家自己去猜去看，看北京一些酒店，這些高樓大廈，寫字樓，他們背后真正的所有者是誰，你會很吃驚的。像華潤的話擁有這么多，國家電網公司也有很多，我就不說了。

鳳凰財經：您提分配方案是說十三億，包括老人小孩都在內?，F在雖然有計劃生育，如果真的方案一實行，那會不會刺激多生小孩。

陳志武：一次性的，不會說生一個小孩就是一股的，那樣的話不是。

鳳凰財經：說到計劃生育，也是大家一直垢病很久的一個東西?，F在發現搞了三十年下來，各種問題暴露的越來越多。那您對這個計劃生育政策有什么看法？你覺得有沒有非常緊迫需要調整的必要？

陳志武：我知道中國現在包括我自己內，有很多的人是主張要放松計劃生育政策。主要的原因呢，我的考慮比較是權利的角度，因為自己想要多少小孩，它應該是自己的事，不是政府應該管的事。

但是在中國歷史方面確確實實有一個現實，因為原來的話，中國人很喜歡多子多福四世同堂的大家庭。原來之所以有那樣的偏好，就是因為金融市場不發達，市場本身也不發達。所以原來的話，家庭家族是一個最主要的給中國人帶來安身立命，互通有無，風險資源共享的一個體系。原來沒有太大的市場，也更沒有金融市場，所以你為了解決生老病殘這些問題，有的時候有的人會不幸運，沒錢了，也沒有辦法去生產，沒有辦法創收。這樣一來的話，通過以家庭家族單位的交易體系，確確實實可以讓中國人活下去的概率提升很多。原來都是追求四世同堂，但是這種觀念在經過了五十年代醫療技術革命帶來的好處還沒有改變。我主要指的是像青霉素、黃鏈素一些抗菌素在二戰末期被發明，后來在五十年代末在世界范圍內廣泛推廣。

所以到了1957-1958年左右，一直到六十年代，在中國包括中國農村也廣泛的推廣。因為這些青霉素、黃連素的醫藥革命，一下子使得不只是中國，所有國家嬰兒死亡率大大的下降。就像我母親最早的兩個小孩是在五十年代之前出生的，就簡單的細菌感染拉肚子就沒辦法活下來。但是有了抗菌素以后，這些基本不成問題，這樣一來的話，新的醫療技術使得每生一個小孩，99%的概率這小孩能夠活下來。多子多福、醫療技術兩者加在一起就使得中國的人口從五十年代末期六十年代初開始直線上升，一直到七十年代末，中國的人口從原來的三億左右上升到六七個億。

從這個意義上來說，當時要控制人口的快速增長有他的必要性，所以我能夠理解，也基本上贊同。這個跟我剛才講到的我們有選擇的自由也有一些沖突。但是現在回過頭來看，今天的人口出生率大概只有1.4%左右，這個跟一般社會為了保持長久維持現有人口至少要有2.1%的出生率相比要低很多。更何況中國這個社會，那么多的人只有獨生子女，由此帶來的文化和人們生活，對一輩子的理念和幸福感，都會受到很大的影響。特別是我知道我有很多學生都是獨生子，這些年下來，他們從耶律大學畢業，放棄在美國和其他國家工作生活的職業發展的機會。因為他們跟自己的妻子或者丈夫分別是兩家的獨生子女，他們夫妻在國內至少有四位父母需要他們的照顧，尤其有的還有爺爺奶奶。

對于年輕的中國人和現在慢慢進入中年的中國人來說，他們的負擔實在是太大了。我的話就比較幸福，我還有五個兄弟，雖然我父母都不在了。但是前些年我父母還在的時候我不需要受到這種約束，我可以真正的去遠走高飛沒問題，我還有一個兄弟在老家附近，可以去照顧父母。所以相比之下現在的80后、90后年輕人就沒法象我這樣真正自由選擇的遠走高飛。

鳳凰財經：說到80后、90后，其實擺在他們面前的一個更現實的問題就是買房子的問題。上一個十年從00年代開始，其實是一個房價持續上漲的十年。新十年現在已經開始了，大家發現苗頭又是要上漲的趨勢。昨天新的數據顯示，除了溫州以外，其實所有大城市的房價都在上漲。中國新一屆政府領導下的新十年，會不會還是房價上漲的十年？或者上漲的支撐力度到底足不足，還是真的是積聚越來越多的泡沫。

陳志武：我覺得有一點是肯定的，就是未來十年不會是維持房價總是持續增長的10年，可以有99%的把握。因為中國經濟增加到今天，很難按目前的模式每年都7%、8%甚至是6%持續增長下去。上帝對中國過去的30幾年非常照顧，但是我們都知道根據人類社會歷史來看，國家的興衰到目前為止沒有哪一個國家可以總是在快速的增長下去。

當年的例子可以數很多。16世紀17世紀的時候荷蘭快速增長，然后18、19世紀一段時間里面是法國、英國。英國經歷了200年左右主宰世界的時期，中間也經過多年的快速增長。到20世界初總體上帝國的時代已經結束了。20世紀是美國的世紀，美國是不是能夠長久持續，改變前幾個世紀其他國家都沒辦法避免最后走向衰落的規律，現在還很難說。但是不管怎么樣，世界歷史幾千年來看，還難有一個國家總是能夠快速、持續的增長下去。從數學上來說這也是不可能的，從人類生存需求方面也很難做到這一點。

正因為中國現在處于非常關鍵的狀況下，正因為現代已經建立的既得利益群體那么強大，所以大家都希望看到更關鍵的改革。否則的話很難再持續正常下去，但是既得利益群體是不可能輕易作出讓步的。從中國看到的現實也至少可以讓我們理解世界幾千年歷史上沒有哪一個國家能夠總是在適當調整政策調整體制的時候都能夠理性的作出調節，就是因為經濟增長繁榮一旦持續一段時間之后，各個人種都很難去避免自己變得越來越自我膨脹，越來越非理性的自信，下一步就開始進行一些很愚蠢的事，自己砸自己的腳。沒有哪一個社會可以完全避開人的行為規律。所以我希望中國在十八屆三中全會的時候能夠向世界各國證明我們跟其他的國家不一樣，盡管有很多利益群體的阻撓和阻力，能夠在關鍵的時候做出必要的體制改革。如果能做到這一點的話，不僅僅是我服了，而且我相信世界上很多國家的人會更進一步佩服中國做事情的理性，做事情的決心和干勁。

鳳凰財經：嗯，對?，F在很多買房子的人也擔心一點，三中全會如果在土地政策制度上有變革的話，包括推進更多的農地直接入市和十八億畝耕地紅線，土地供給增長的話可能會導致房價暴跌，甚至會快速的下跌。一個方面，好多人期待土地改革會使得房價下跌，另一方面他們覺得增加土地供給，可能房價跌了，但是糧價會漲起來，糧食安全會受影響。所以在十八億畝耕地紅線的放不放開和土地自由入市上存在兩種觀念。有些人認為糧食是比房子更民生的東西；但是放開了糧價，有些人覺得房子是更民生的東西，所以一定要放開，讓房價降下來。陳老師您覺得這兩種關系是降在哪個方面？

陳志武：如果說一個國家的房地產項目能夠總是持續下去的話，你說的那種情況會出現。如果一個國家經濟總是能夠長久持續的快速增長下去，你說的那種情況會出現。如果不是房價漲，肯定是糧價漲；如果不是糧價漲，肯定是地價漲，可能是藝術品、畫、其他的收藏品、古籍書價格都猛漲，生姜也可以猛漲，辣椒也可以猛漲。人類社會幾千年的歷史，沒有發生過哪個國家房地產的泡沫永久地持續下去。道理其實很簡單，首先想說的就是，現在看不出來哪個國家的房地產最后沒有破滅，日本破滅了，美國2007年，亞洲的韓國、馬來西亞、泰國、菲律賓、印尼等等。當然最早的像歐洲這些不同社會都經歷了房地產泡沫，最后的結局都一樣的。這也是為什么耶魯的席勒教授這一次得了諾貝爾獎，就是因為他做了很多研究告訴他，一個是2000年互聯網泡沫破裂，一個是2007年之前預測美國的房地產泡沫也會破裂。

回到我們剛才說的這個話題，其實中國經濟現在的泡沫越來越大，這本身就告訴我們，中國房地產泡沫要破裂的時間離我們越來越近。這就是為什么我說房地產再持續地增長絕對不會超過五年，十年。未來幾年就會告訴我們，不會因為我們中國人是黃種人，不會因為中國社會是種儒家社會，人類社會的規律就不適用。這么多年所有的經濟學和金融研究，關于不同社會史、經濟史和文化史的研究告訴我們，中國人在幾乎所有方面本質上和人類社會的其他人種是一樣的。

所以我希望中國的很多老百姓，特別是中等收入、高收入的企業家的家庭和個人，千萬要記住美國社會經過的一個教訓，就是2007年到2010年，根據美聯儲的數據發現2007年到2010年金融危機沖擊的三年里，美國十分之一最富的家庭，他們的財富大概平均增長百分之二。而美國中等收入的家庭，他們的財富在2007年到2010年那三年里平均縮水將近40%。為什么美國中等收入家庭財富平均縮水40%，高收入的十分之一美國家庭，平均增長2%？就是因為，美國中等收入家庭的財富幾乎超過百分之百都是放在房地產上的。而美國最富的十分之一的家庭，除了房地產以外，他們更多去投到股票，投到債券，投到基金，投到對基金里面。

這是因為美國那些富有家庭，他們的投資，他們的財富、理財，投資組合非常地分散，金融資產占的非常非常的高。所以他們在金融危機期間，財富不僅僅沒有縮水，反而平均來講增值了。但是美國的中等收入家庭，財富平均縮水40%。今天的中國社會我知道，我很多的朋友，還有很多其他人，都是把自己的錢都放在一套、兩套、五套、六套房產上面，甚至都買上七八套甚至十幾套、二十套這個房子。比如說那些房姐、房哥。要是這樣的話，大家千萬不要指望著世界上各種社會各人種里只有中國人的房價總是可以往上漲，大家千萬不能相信這一點。還是趁現在房價比較高，漲得比較多，然后需求也比較高的時候，把你很多套房子賣出去，至少要減持一些。以一定的方式管理好，處理好自己辛辛苦苦賺來的這些財富

鳳凰財經：我再問您最后一個問題。就是您講到經濟發展規律，有可能繁榮一陣，然后就可能沒法持續了。但我理解經濟發展的規律其實應該是繁榮以后，會創造更大的繁榮。是不是那種必將破滅的繁榮可能是因為它是一種虛假繁榮，可能是貨幣超發制造的一種繁榮。

陳志武：中國目前的房價繁榮很明顯跟貨幣政策的推動非常非常大的，很多人說是因為城鎮化帶來的。城鎮化肯定是一個房價上漲的推動力之一，但是貨幣政策絕對是非常關鍵的推動力。如果沒有這么多的流動性，在中國社會中間流轉，房價也不可能漲到今天的這個地步。