2010年04月16日 01:37第一財經(jīng)日報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

二套房首付至少五成；住宅供地同比大增；囤地開發(fā)商不準上市及再融資

劉展超

據(jù)新華社報道，國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。

國務院決定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

這是二套房貸政策力度最大的一次調(diào)整。2007年底，二套房貸政策首次出臺時規(guī)定首付最低四成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，引發(fā)中國樓市近一年的向下調(diào)整。2009年，為扶持房地產(chǎn)市場，該政策一度明緊暗松，個別貸款利率甚至可以享受首套房待遇。

上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強對《第一財經(jīng)日報》表示，國務院此舉有兩大作用，一是抬高樓市投機成本，二是改變市場預期。

打壓不合理需求

熱點城市不斷飆升的房價，以及投機氣息的彌漫，成為新調(diào)控政策出臺的最大因由。

國家統(tǒng)計局14日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2010年3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建商品住宅價格同比上漲15.9%。

國務院常務會議指出，今年1月初國辦4號文下發(fā)后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。

但近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。

“這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調(diào)控措施不力、投機性購房大量增加有關(guān)。”為此，會議要求必須采取更為嚴格、更為有力的措施。

“不合理的住房需求”成為國務院嚴打首選。是次，首套房貸政策也有所調(diào)整，國務院要求，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

此外，國務院還要求地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。

截至發(fā)稿時，記者未見到相關(guān)部門對房貸政策調(diào)整的實施細則，因此尚不知曉此次房貸調(diào)整如何認定“家庭”，以及是否區(qū)分存量和增量貸款。今年的國辦4號文曾規(guī)定，家庭包括借款人、配偶及未成年子女。

住宅土地供應同比大增

經(jīng)驗表明，近年來樓市調(diào)控靠單一政策很難見效。此次房貸收緊的同時，今年的住宅用地供應也大幅放量。昨日，國土部正式公布2010年全國住房用地供應計劃，18萬公頃的供應總量成為2005年以來最高。

國土部土地利用司司長廖永林表示，據(jù)統(tǒng)計，全國30個省、市、區(qū)(西藏除外)2010年度住房用地計劃擬供應量為大數(shù)18萬公頃。與去年全國住房實際供地76461公頃和前五年平均年度實際供地量54650公頃相比，有大幅度增加。

在18萬公頃的總量之中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%。

廖永林稱，2010年中央將下達300萬套保障性住房(含廉租房和經(jīng)濟適用房)建設(shè)任務，按照單套面積60平方米、平均容積率1.5計算，300萬套住房全部實行新建所需土地規(guī)模為12000公頃，目前的供應計劃總量24454公頃完全可以滿足需求。

囤地開發(fā)商不準上市及再融資

如此巨量的供地計劃，也將對樓市的上漲預期產(chǎn)生影響。不過，近年來的實際情況顯示，政府供應計劃能否完成受市場本身變化的影響非常大。

對此，廖永林也承認，商品房用地供應應該根據(jù)市場調(diào)控，并非有了計劃就意味著這么多地一定供應出去，地方政府不可能賣不出去不要錢也要賣。

此外，即便地方政府將土地供應給企業(yè)后，開發(fā)企業(yè)能否及時開發(fā)也為市場所關(guān)注。國土部曾公布數(shù)據(jù)稱，截至去年底，全國房地產(chǎn)閑置土地高達1萬公頃。

對此，14日的國務院常務會議表示，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。

此前，銀監(jiān)會和證監(jiān)會聯(lián)合國土部已經(jīng)就此達成一致，要求審查房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備情況，以此為據(jù)來決定是否通過企業(yè)的上市融資以及從銀行貸款的申請。

國務院還要求，穩(wěn)定房價和住房保障要實行省級政府負總責、城市政府抓落實的工作責任制，對遏制房價過快上漲、推進保障性住房建設(shè)工作不力的，要追究責任。

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