張宏偉：房地產調控的不只是需方 還應有供方

在此次調控措施出臺之前，房市政策是比較軟的，未對市場形成真正的打擊。這一輪的調控，也并未出盡“狠招”，還有許多可用的“法寶”并未祭起。比如，在控制房地產業的資金鏈方面，包括銀行放貸、開發商項目開發自有資金比例規定，等等，都還沒到最嚴的時候。

地產市場包括供需兩方面，據我觀察，這一輪的政策較多的是打壓需求，控制投資、投機客買房，針對供方尤其是開發商的政策卻手段較軟，當然也有所涉及，比如通過增加居住用地供應總量，增加買地首付比例，大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應等方法，增加住房有效供給，但總體來說，對供方的調控還不夠。

新政之下，短期市場出現了波動，但市場仍處于高位運行，供需關系也并未改變，供應依然短缺。而住房的投資需求、自住需求雖經遏制，仍然比較強勁，此時應該從供方著手，想法把價格往下打一打。我們看到，從去年年底至今，一些旨在增加供應的政策，比如打擊捂盤囤地的政策幾乎未見成效，今年一季度，從供應量到成交量雙雙位于5年來的新低。如果成交量被明顯遏制，供應量卻未見提升，后面房價跌的可能性也就相對較小。

目前，開發商的資金鏈相對比較寬松。設法讓銀行、開發商的資金鏈都緊張起來，會有利于市場預期的下滑。前幾年，對開發商項目開發自有資金比例曾有過從嚴的規定，要達到35%，但2009年初，受金融危機影響，又默許其回調至20%。這一輪調控并未提及上調開發商的項目開發自有資金比例，而一旦上調，開發商在資金回攏上肯定會加快速度，市場供應就會趕上。此外，還可考慮加息，并提高銀行貸款成本等手段，綜合考慮土地市場、一手房市場、二手房市場，在產業鏈的每個環節上都加以控制，自會有利于市場的調溫。當然，從宏觀經濟的角度考慮，可能加息的時機還未到，一旦加息，房地產會降一點溫。

這一輪的調控，究竟效果如何，還需要觀望一下。此前的一些調控措施，一開始市場有所反應，但過了兩三個月，卻并不是之前想象的那樣。對開發商來說，看到調控之下市場未來的緊張預期，應順勢而為，不要逆勢而動。在價格的高點賣出房子，回攏資金，去開發更多其他的項目，對自己也是一件好事。

房地產業

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