樓市調控失靈之溫嶺樣本

2010年06月02日 16:22法人【大中小】【打印】共有評論0條

樓市新政的實施才過月余，以開發商、購房戶和政府為主角的三方博弈在浙江沿海一些最富有的城市正悄然展開。在這場急功近利的糾結中，樓市調控的多種手段可能失靈的秘密將漸漸呈現

文本刊記者王磊磊

“溫嶺市銘泰房地產有限責任公司(下稱“銘泰地產”)在未取得預售許可證的前提下，非法集資——以借款形式向意向購房戶收取大筆房屋預定金，如今又單方面違約，哄抬房價。”在接到舉報之后，《法人》記者第一時間趕赴浙江溫嶺市進行了調查。

一套房子驚爆多種價格

5月13日，《法人》記者到達溫嶺市的第二天上午，溫嶺市老城區萬昌新飛希赴倜庀蜆悍炕д僮藕岱⒋蜃瘧曖錚奐諉┑夭蠊啥新砑琶徘懊壩杲惺就。劉先生是幾百名購房戶的業主之一，他拿著借款合同和訴求書等幾份材料向《法人》講述了事情經過。

2009年2月至3月期間，溫嶺市街頭突然豎立的大大小小的廣告牌和地方媒體上打出的廣告引起了眾多市民的注意，“西溪山莊西部靠山……東部樟影屏風……小區內西山腳下溪水潺潺，鳥語花香，東南一側小河流淌，柳浪聞鶯……”，與唯美的宣傳語相比，更為煽動人心的是開發商打出的價格，“當時地產商宣傳的價格大約每平米在5000元左右，這比當時溫嶺其他樓盤的價格低了不少。”話說著，劉先生遞給《法人》記者一份名為“預定房屋參考價格”的復印件。

該材料顯示，按照房屋樓層和樓號不同，西溪山莊商品房10層以上價格為5100元到5800元不等，3到10層每層遞減100元。也正是這樣的一個價格，讓所有購房者都以為自己撿到了便宜。

經過一番考察后，劉先生來到廣告中宣傳的售樓處，“當時開發商提出，由于樓盤施工剛剛起步還沒有達到預售標準，為了規避法律風險，如果有意向購房便向房產公司以借款形式交付房屋預定金，利息按照一分二計算，待到正式開盤后，‘借款’便可以轉換成房款。”劉先生告訴《法人》記者，當時“借款”的標準為按照承諾價格計算出的全額房款的20%。

隨后《法人》記者看到了他的借款合同，合同分兩份，一份為“借款協議”，其中甲方(借款人)為臺州銘泰房地產開發有限公司，借款利息為按月利率0.5%，另一份為“補充協議”，這份協議中對借款月利率在原合同基礎上追加了0.7%。

在簽訂借款協議后，銘泰公司與購房戶達成口頭協議，無論日后房價走勢如何，西溪山莊的房價的上下浮動不超過幾百元，開盤后購房戶可憑借借款合同以約定價格購房，為了以示公平，每份借款協議的編號均為所購房屋的樓號與房號。同時，開發商向購房戶保證，樓盤最遲在2010年春節前后開盤銷售。

“五一”過后，西溪山莊仍未開盤，購房戶通過相關渠道得到傳言，西溪山莊商品房開盤均價在一萬元以上。5月12日，購房戶們收到了來自房產公司的短信，短信告知房子的開盤價已經確定為12800元/平米，請購房戶盡快到公司簽買賣合同。

收到短信后的第二天，幾百名購房戶迅速做出了反應，上演了數百名業主圍堵中馬集團的一幕。

經過5月13日的幾番“交涉”，銘泰地產在其銷售處——溫嶺市總商會大廈大廳張貼出了西溪山莊開盤價格公告，公告顯示，房屋均價為7380元/平米，如在5月25日前辦理完預訂確認手續，房價每平方米優惠500元，為6880元。這樣的價格顯然仍無法被購房者接受，在接下來的幾天里，總商會大廈里仍然聚集了大批討說法的購房戶，火藥味仍未散去。

開發商承認違規預售

5月13日當天，在溫嶺市總商會大廈一層，《法人》記者采訪到了銘泰地產副董事長盛仕杰和負責西溪山莊項目銷售的意爾達銷售公司總經理莫阿秋。盛仕杰告訴《法人》記者，目前銘泰地產的幾位股東和負責人目前正在分頭和政府以及購房戶進行溝通。

對于未取得預售許可證便收取購房戶訂房金的問題，盛仕杰告訴《法人》記者，收取房屋預定金是購房戶主動要求的，這一行為是銷售公司的銷售手段，也是溫嶺市房地產公司約定俗成的一種銷售方式。“由于銘泰地產經驗不足，所以我們請了專門的銷售公司來替我們銷售，銘泰開發項目，銷售公司負責銷售，當時的價格也銷售公司制定的，可能在銷售過程中會出現一些違法違規的情況，但開發商方面并不是十分了解。”

意爾達銷售公司總經理莫阿秋則表示，收取購房戶的意向購房金是銘泰地產董事會的決定，“我們作為銷售公司，主要負責考察市場，做出參考價格并提供銷售策劃，在收取預付金這個問題上根本沒有權力去做任何決定，能做的只是幫銘泰地產跑跑手續而已。”

在有關房價定價問題上，莫阿秋表示，最初做樓盤宣傳之時，銷售公司只是根據當時市場行情做出了一份房屋參考價格，這個價格并不是承諾價格。隨后他出具了一份名為“房屋參考價格”的文件，這和購房戶手里的“預定房屋參考價格”復印件的內容完全相同，只是標題少了“預定”兩字，對此莫阿秋表示購房戶手里的那份是別有用心的人偽造而成。

除了房屋定價的問題，銘泰地產方面還表示，當初在預售階段購房戶交付的房屋預定金金額最高的只有十七萬元。在銘泰地產提供的借款合同中，《法人》記者看到，合同基本內容和購房戶提供的完全一致，只是銘泰地產提供給《法人》記者的合同約定借款金額僅有八萬元。

對于開發商的這一說法，購房戶林女士提出了反駁。“開發商手里有我們所有人的合同，他們只是拿了金額較少的合同給你們看，按照參考價格計算全額房款20%的標準計算，我們‘借款’金額從幾萬到上百萬不等，其中數額較大的是訂購別墅的購房戶，這部分人大概有幾十個，最多的交了100萬。”

之所以會冒風險收取這么多的訂房款，西溪山莊的購房戶陳先生告訴《法人》記者，經歷過金融危機后，2009年年初正是臺州民營企業資金最緊張的時候，企業之間相互擔保，銀行資金鏈斷裂，所以包括中馬在內的幾家企業才會重組房地產公司，并通過房屋預定的方式公開吸納資金，以挽救企業所面臨的危機。

雖然銘泰地產否認了這一說法，但根據公開資料和相關媒體報道顯示，2008年年中，中馬集團因與由其提供擔保的隆標集團子公司的債務糾葛，遭華夏銀行寧波分行起訴，繼而被全面封賬，并曾一度因此導致資金難以周轉，企業生產經營陷入困境。2009年年初雖然主業恢復生產，但是深陷“互保鏈”之中的中馬集團仍面臨十幾家銀行追債。

據了解，銘泰地產成立于2008年3月，大股東中馬集團占股30%，其他五個股東為自然人，為溫嶺當地做汽車零摩托車部件、造船和貿易的幾位老板。銘泰地產銷售處所在的溫嶺市總商會大廈為銘泰地產開發的第一個項目，西溪山莊則是銘泰地產第一次開發的商品房住宅項目。

在圈內人士看來，中馬集團和幾個老板合資成立的房地產公司，并不僅僅是吸納資金那么簡單，也是幾個投資主體做的另一種長遠的房產投資，“炒樓不如賣樓，有人炒首先肯定要有人賣，在溫嶺房價高居不下的背景下，房地產的利潤遠比其他行業更高，進軍房地產業也成為了眾多溫嶺老板的共同選擇。”臺州市一位房地產人士如此說。

溫嶺樓市潛規則

溫嶺市九龍大道和城西大道的交匯處，這里便是銘泰地產公司開發的西溪山莊項目，越過華麗的廣告牌，是尚未竣工的五幢高樓，遠處能依稀看到雙聯或三聯排的別墅。整個西溪山莊項目規劃三期，而眼前看到的是正在施工的一期項目御景園，包括5幢高層景觀住宅、27幢雙聯和三聯的生態別墅和綠地在內，共占地面積73.9畝，總建筑面積近13萬平方米。

此時車窗外正飄著小雨，出租車司機小陳和《法人》記者嘮起了自己半年前的“維權”經歷。

“我們那時候預購的樓盤叫錦豪公寓，最初開發商也是在沒有預售許可證之前便收取了我們的房屋預定金，大概幾萬到十幾萬不等，等到開盤的時候開發商給出的價格比事先約定的價格高出了800多。后來我們幾百名業主聯合起來一起去房地產公司‘討說法’。”小陳告訴《法人》記者，經過十幾天的交涉后，購房戶和房地產公司最后達成協議，把價格漲幅定為350元，業主最后也都拿到了房子。

“在溫嶺這種提前預售的情況是非常普遍的，幾乎沒有幾個地產公司不這么做，只是開發商每次都很誠信，開始預訂價格是多少就是多少。也有出過像我們這種聚眾討說法的情況，但次數不多，也從來沒聽說過政府介入過，可能是這次事情鬧的太大了。”小陳告訴《法人》記者，西溪山莊事件在溫嶺是個特例。

這主要是因為2009年中國樓市的瘋狂走勢，按照2009年初的協議價格和如今溫嶺房價均價對比計算，銘泰要虧損2個多億，也正是由于面臨如此巨額的虧損，使得銘泰地產成為了違反整個溫嶺房地產市場潛規則的一個“特例”。

“你們沒有想過通過法律手段解決問題么？”當聽到《法人》記者這樣的提問時，小陳回答說：“這個想都別想，現在開發商都懂法律，也知道怎么鉆空子，事情都會做的很圓滑。想買房的人多的是，這種方式也是大家認可的。”

這樣的說法在西溪山莊購房戶身上也得到了驗證，“當初交錢時候簽訂的都是借款協議，房屋預定金這一說法只是口頭承諾，真要把開發商告上法庭，不僅沒有勝算，把開放商逼急了最后還可能拿不到房子。大家都心知肚明，這樣的嘗試誰都不會輕易去做。”購房戶劉女士告訴《法人》記者。

剛性需求的存在、民間濃重的炒房氛圍、懲罰力度不夠和政府監管的乏力等原因,為違規預售這一潛規則在溫嶺市提供了滋長的土壤。

如果沒有不斷駛過眼前的奔馳、寶馬、保時捷等各種名車，路邊略顯陳舊的建筑可能會讓初到這里的人忘記一個事實——這里是中國民間資本最雄厚的幾個縣級市之一。在全國百強縣和全國縣域經濟基本競爭力的排名榜上，從上往下，溫嶺的名字很快便能被注意到。名字雖然只有一字之差，但溫嶺擁有太多和溫州的相似之處，相似的發展軌跡，相似的文化內涵，甚至相似的行為“癖好”，當溫州炒房團風風火火炒遍大江南北之際，更習慣于衣錦夜行的溫嶺人整棟買樓的“豪氣”時常被誤認為是溫州人。

在溫嶺，很難用一個固定的標準和工具去衡量房價的高低與否，因為有錢炒房的人太多了。一個看似普通的政府工作人員或者醫院的護士，他們可能會開著上百萬的名車上下班，會在上海或本地擁有十幾套房產，和資本市場相比，看得見摸得著的房子和地產才是溫嶺人的價值體現，而這也是他們拿來攀比的資本。

當炒房成為溫嶺人的一種職業時，作為臺州市最高價的標桿，溫嶺的房價自然也是水漲船高。2009年年初，溫嶺市樓盤均價為五千元上下，伴隨著全國樓市的快速反彈，目前溫嶺市房價均價已然近萬，一些高檔小區的二手房甚至已經飆到了2萬元以上。

和溫州瑞安一樣，錢多地少成為拉動溫嶺房價不斷飆升的源動力。“一萬元上下的均價根本不說明問題，只有兩萬以上的小區才值得買”，由于城區土地資源稀少，當一個高檔樓盤還在打地基的時候，政客和炒客便已經蜂擁而至，在溫嶺沒有關系很難買到一個位置環境上乘的房子。

買房的“狂熱”在帶動了溫嶺房地產市場的發展的同時，也為一些房地產公司的違規操作提供了極大的空間，積壓的剛性需求和濃重的炒房氛圍讓本就稀缺的資源更加搶手，于是提前預售便自然而然的成為了溫嶺房市的潛規則。

而這一潛規則也被所有人默許。據了解，2009年西溪山莊正在施工建設的過程中，溫嶺市政府相關部門便針對銘泰地產違規問題進行了調查，但是由于購房戶和房地產商的拒絕配合，最后調查不得不半路終止，事情最后不了了之。雖然溫嶺市政府曾多次提出讓群眾更多地參與到房地產市場的管理中，鼓勵市民對違法違規現象進行舉報，但一直以來收效甚微，與之相對的是，托關系排號買房在溫嶺儼然已經成為了一種“流行”。

對此，臺州市建設局房地產管理處處長李德林也表示了同樣的擔憂，“作為監管部門，我們希望群眾能夠積極配合，可直到現在除了西溪山莊事件，我們沒有接到一個來自群眾舉報的有關開發商違規預售的線索。政府也想查，但是根本無從下手。”

此外，懲罰力度不夠也是開發商敢于試水的重要原因之一。根據相關法規條例，對于違規銷售的罰款只有幾萬元，嚴重的則可取消開發商的開發資質，但這樣的處罰在溫嶺從未出現過。李德林表示，如果銘泰地產的違規行為一經查實，其接受的處罰也只是杯水車薪，對違規銷售的懲罰力度不夠，根本無法起到震懾作用。

正是在這樣的現實之中，使得地產公司敢于理直氣壯直承自己的違規行為，甚至把潛規則進化為自己的融資手段，堂而皇之的吸收民間資本。隨著國家對房地產市場的調控，銀行的門檻不斷提高，豐厚的民間資本成為了開發商融資的源泉，與微不足道的罰金相比，在巨額利益面前，使地產公司敢于涉入雷池，越過法律紅線。

政府監管的虛置

5月13日上午，群體性事件剛剛爆發，溫嶺市主管城建的曹羽副市長和其他政府官員便趕到了溫嶺總商會大廈與銘泰地產的相關人員進行了溝通，并針對解決事件提出了要求。在接下來的幾天里，由于開發商沒有拿出讓購房戶滿意的答案，購房戶的聚眾示威并沒有停止，而溫嶺市政府的相關部門領導也沒有消停，一直斡旋于開發商和購房戶之間。

“目前政府的工作主要集中在在意向購房戶和開發商之間搭建一個溝通平臺，讓雙方能夠進行理智的、有序的溝通解決問題。”溫嶺市城建局紀檢委書記謝興亮告訴《法人》記者。然而這樣的一種“斡旋”，聽起來更像是息事寧人。

據了解，西溪山莊的購房戶自四月底便開始上訪，溫嶺市政府方面曾公開表示，對西溪山莊事件十分重視，暫停對西溪山莊發放預售許可證的同時，由公安局、工商局、城建局及其他職能部門成立了專門調查小組，對購房戶反應的非法集資和違規預售等問題展開調查。

雖然一方面是在調查，另一面政府方面卻要求銘泰地產拿出正式的開盤價格，銘泰地產的副董事長盛仕杰認為政府的做法有些不妥，“政府現在就是想讓我們拿出房價來息事寧人，這是明顯的政府不作為，我們倒希望政府能夠強硬點而不是這么拖著，把房子收回然后我們承擔違法責任，還上借款后房子公開搖號銷售，但政府肯定不會這么做，因為這里面牽扯到太多‘內部人士’的利益。”

盛仕杰所說的“內部人士”是指一些政府人員。對此，銘泰地產內部人士透露，在購房戶中有相當一部分是炒房者，這些炒房者中不乏一些政府人士的身影，“買房的人里有一些就是政府人員，政府現在的舉動和這些人不無關系，甚至一部分鬧事的人也都是受他們指使的，目的是把房子價格壓低。早些時候便有很多政府的人和銘泰地產的股東們聯系，想跟他們要房子，僅僅是我便收到過十幾個政府朋友的電話。”該人士告訴《法人》記者。

政府機關人員通過關系買房，這在溫嶺市早已經不是一個新鮮事。早在2008年，溫嶺市政府便出現過政府機關人員“倒房票”的事件，當時溫嶺市開元山莊一期預售的1230套商品房中，溫嶺市機關工作人員訂購自住及為親友預訂共440套，占總套數的35%。事后雖然相關人等遭到了查處，但政府人員通過關系買房的現象卻并未就此根絕。

“在每一個新開盤的高檔小區里，都會有政府機關人員買的房子，其中極少一部分是用來自住，大多數都是借用親友名義買來投資。在溫嶺這種地方，政府機關人員有個十幾套房子一點都不稀奇。”一位熟知溫嶺房地產市場內情的匿名人士告訴《法人》記者。

對于違規預售的情況，盡管溫嶺市政府每年都在抓、都在管，但收效甚微，對于房地產市場的交易秩序的整體監管幾乎處于失語狀態。“就西溪山莊事件而言，政府現在的做法等于認可了這次交易過程。在這個問題上政府是弱勢的，這一方面是由于房地產是溫嶺的支柱產業，政府對房地產業的依賴較大，另一方面則是由于牽扯的利益太多，在很多情況之下，得過且過、息事寧人便成為了政府對待房地產問題的主要態度。”上述人士如此評價。

樓市新政可能被架空

時至5月中旬，樓市新政剛好“滿月”。伴隨著樓市新政的出臺，各地政府也加大了對房地產市場的監察和管理力度，作為各級政府對中央政策的響應，紛紛提出要嚴查違規預售和變相預售等擾亂房地產市場交易秩序的行為。

對此，不少業界人士提出，相對于監管較為嚴格的一線城市而言，由于二三線城市對房地產市場的監管不夠以及地方存在的特殊性等多種原因，二三線城市存在的違規預售情況更為嚴重，也更加難以治理。一直以來，包括內部認購、提前預定等違規預售一直是房地產開發商自籌資金的重要渠道，對于資金并不雄厚的中小企業而言，更是緩解資金壓力，降低融資成本的絕佳法門。但是，類似這種非公開化的違規操作方式，卻也直接促成炒房熱的不斷升溫，擾亂了房地產市場正常的交易秩序，給房地產市場信息公開化制造了麻煩，同時也為樓市甚至社會的穩定埋下了不安定因素。

依賴于這樣的“擦邊球”手段，地方的開發商可以最大化地繞開國家的種種調控措施，甚至可以把這種手段轉變為融資過程，這無疑在一定程度上使樓市新政的本意——遏制房價在地方上無法奏效。《法人》記者采訪的多位當地房地產人士均表示，溫嶺市違規預售的方式已經是蔚然成風，當開發商一旦解決了資金問題，那么其他問題便不是問題。在失去了銀行這根融資“拐杖”之后，民間資本便成為了溫嶺市房地產公司的重要資金來源，沒有了資金問題的后顧之憂，高房價便成了理所當然的事情。

對于西溪山莊事件，一位溫嶺市政府的工作人員如此評價，“一邊是買房的，一邊是賣房的，只是交易過程中出現了一些糾紛，目前正在解決而已。”這一簡單的理解，或多或少體現了政府在處理整個事件的態度。

“政府不作為！”這也許是西溪山莊事件中購房戶和銘泰地產唯一達成一致的說法。

對此，溫嶺市城建局紀檢委書記曹興亮表示，西溪山莊事件之后，市委市政府已經決定對溫嶺房地產市場做一次全面的整治，并堅信經過這次整治后，溫嶺房市以后的發展會更加規范化。然而，這一點仍然需要時間來證明。