17重點城市樓市銷量均降近6成

《投資者報》分析員 楊秀紅

在房地產信貸收緊政策威力尚存之時，第二波地產調控政策——稅收政策開始跟上。

近期國稅總局發布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》中對抵扣項目的核算細化到財務費用的計算、抵扣條件、面積存在誤差后補、退房款的計算甚至土地閑置費用是否可以抵扣都做了詳細的說明，大大縮小了開發商的避稅空間。華泰證券分析師張弛飛認為，本次通知表明了國稅總局要求從嚴征收的決心。

此外，近期，國務院發布了《國務院批轉發展改革委關于 2010 年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，其中提到“逐步推進房產稅改革”。

這是中央政府層面近期首次對房產稅問題進行的公開表態，雖措辭比較溫和，但表明房產稅的推進是大勢所趨，政府對房地產的態度沒有轉折性變化。而隨著上海、重慶等傳聞中的地方房產稅征收細則“靴子落地”，新一輪的房地產稅收沖擊波將逐漸上演。

事實上，此前推出的“新國十條“已經對房地產市場造成了較大的沖擊。其調控的核心內容主要是以信貸政策為主，包括建立考核問責機制、貸款首付比例和利率大幅度提高、暫停發放購買第三套及以上住房貸款等。

該政策推出后，中央各部委及地方迅速響應，影響明顯，房地產市場銷量出現萎縮。據國信證券統計，在新政出臺后的一個月內，17 個重點城市周銷量平均下降幅度高達57.3%。

對于國稅總局稅收《通知》的影響，張弛飛認為，如果從嚴征收土地增值稅，對于開發商的收益和現金流都有比較大的負面影響，這一事件對于地產股偏空，但實際影響程度取決于各地能否真正嚴格執行。

國都證券分析師鄒文軍也認為，此前土地增值稅實行四級超率累進稅率，但未嚴格執行。土地增值稅僅按很低比例預征，樓盤交付使用后再核定，房價的巨大漲幅使得實際繳付土地增值稅，明顯低于按累進稅率要求所應支付的稅款。如果以后嚴格執行土地增值稅，對房地產企業的盈利將產生重大影響。

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