二套房從嚴認定 調控升級或“錯殺”改善型

每經記者 張敏 發自北京

出人意料地，由三部委制定的二套房認定標準并未“照顧”改善性需求。

6月4日，住建部、央行、銀監會聯合發文，規定二套房認定“既認房又認貸”。盡管一線城市成交量大幅下跌，近期的調控政策仍沒有出現松動跡象。

來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，6月第一周 (5月31日~6月6日)，北京僅成交商品住宅595套，自4月30日北京出臺“京版國十條”以來持續下滑。相比5月首周的1430套，下跌幅度達到58.4%。

同時，近期北京市新開盤項目的定價已有松動現象。根據《每日經濟新聞》記者的了解，6月4日，位于朝陽北路上的“首開東都匯”項目開盤報價為19800元/平方米，大幅低于周邊在售樓盤。

調控效果不如預期?

按照這份名為 《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》(以下簡稱《通知》)的文件規定，已貸款購買過一套住房，又申請貸款購買住房的，將執行二套差別化住房信貸政策，即首付5成，利率1.1倍。同時，如果購房者已有購房記錄，即使首次申請利用貸款購買的住房，也將被視為“二套房”。

此前，包括中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一、住建部政策研究中心副主任王玨林在內的權威人士都曾向《每日經濟新聞》記者表示，二套房在認定中應“照顧”到改善性需求。

朱中一認為，改善性需求數量龐大，且對擴大內需、拉動經濟的作用十分明顯，應該予以支持。因此，不少業內人士認為，此次《通知》可能對改善型需求也有一定抑制效應。

北京大學房地產研究所所長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示，這一系列嚴厲政策的出臺說明，當前市場的變化并未達到政府預期的調控效果。盡管成交量跌幅明顯，但多數城市的房價并未得到調整，調控效果還需要進一步顯現。由于近期可能不再有重磅的調控措施出臺，未來市場將進入博弈階段，至于政策是否調整，主要取決于開發商能否主動降價。

開發商稱政策過嚴

按照陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖的理解，這一時期應為“僵持階段”。他向《每日經濟新聞》記者表示，根據市場的變化，開發商和政府都有可能率先打破僵局。盡管房企遭遇“政策寒冬”，但開發商不會像2008年那樣悲觀，因為多數房企的資金十分充裕。

范小沖還認為，房地產在宏觀經濟中仍占有重要地位，目前的政策略顯嚴厲。對于北京市出臺的“同一家庭限購一套商品房”措施，他認為對市場影響較大。

事實上，很多業內人士認為，盡管政策力度前所未有，但仍可能遭遇執行難，其中包括剛出臺的二套房認定標準。某商業銀行的個貸部負責人向記者表示，在很多地方，房屋登記信息不全，且無法相互查詢，成為這一標準難以執行的主要原因。對此，三部委規定，數據不完備的城市，要進一步完善系統；尚未建立房屋登記系統的城市，要加快建設。2010年底前各設區城市要基本建立房屋登記信息系統。

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