沒有賣不出去的房子　只有賣不出去的價格

邢飛

樓市發展到當下，開發商一些自相矛盾的做法讓人有些費解，一方面感慨“房子不好賣”；一方面，“不降價”卻成為不少房地產開發商的生存術。

按照央行智囊、經濟學家李稻葵的分析，目前不斷演變的歐洲債務危機不至于導致世界經濟出現二次探底，因此抑制房地產過快上漲的政策還會持續。既然樓市調控不達目的誓不罷休，那么破解當前樓市謎局的關鍵就在開發商自己。

在一個有效率的市場中，房產價格由購買力決定。其中一個最重要的指標是房價收入比，即住房價格與家庭年收入的比值。在一個社會穩定的國家中，房價收入比應該大約為8，但在目前的中國，這一比率已達到15至20。

目前房地產市場最大的問題是，房價高，購房者購買力不足。每平方米的房價相當于居民半年甚至一年的工資，即使每年有1000萬對新人、1000萬套婚房的剛性需求，但八成的人靠自己是買不起房子的，再多的剛性需求也沒用。

據媒體報道，上周末，萬科位于龍崗的一樓盤降價，結果當晚開盤，當晚售罄，成為地產新政出臺以來的首個“日光盤”。這個變化說明，面對新政出臺以來的商品房銷售“量跌價不跌”的膠著局面，降價是打破僵局的最好辦法。

開發商的市場定價原理是試價法則——能賣掉的價格就是合理價格。不管是上輪調控中率先降價換來市場份額大增五成的萬科，還是本輪調控中果斷降價換來業績暴漲2.4倍的恒大，已經用行動再次驗證那句樸素的道理：“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”。

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