開征房產(chǎn)稅不宜與房價下跌直接掛鉤

強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，有必要推出房產(chǎn)稅，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅將提高住房的持有成本，這不僅可以有效抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，而且還將增加地方政府財(cái)政收入及促進(jìn)公共住房體系建設(shè)，但不能期望通過出臺房產(chǎn)稅來遏制高房價。

最近一段時期，國內(nèi)關(guān)于房產(chǎn)稅的討論愈演愈烈。支持者認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推出可以抑制房地產(chǎn)投機(jī)，從而有助于遏制不斷飆升的高房價；反對者則認(rèn)為，以往中國實(shí)施的多次房地產(chǎn)調(diào)控表明，行政性調(diào)控政策與措施的推出，最終結(jié)果往往可能是無法遏制住房價的上漲，反倒可能推高房地產(chǎn)的交易成本，并促使房價繼續(xù)上漲。但筆者認(rèn)為，我們最好不要從控制房價的角度來討論是否要出臺房產(chǎn)稅。

這是因?yàn)椋魇辗慨a(chǎn)稅僅涉及房地產(chǎn)的持有成本，這可能會對房價產(chǎn)生短期的影響。需要注意的是，構(gòu)成國內(nèi)房價上漲的基礎(chǔ)，主要是中國強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長、快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程等因素引發(fā)對城市房地產(chǎn)的巨大需求。從這個角度分析，把房產(chǎn)稅作為控制房價的一種政策手段，對房產(chǎn)稅的調(diào)控效應(yīng)寄予厚望，或許會讓我們有所失望。

在討論房產(chǎn)稅之前，首先需要討論的問題是，有沒有必要引進(jìn)房產(chǎn)稅？從目前來看，對有沒有必要引進(jìn)房產(chǎn)稅，這個答案是明確和肯定的，中國需要引進(jìn)房產(chǎn)稅。

因?yàn)椋慨a(chǎn)稅可以提高房地產(chǎn)投資或投機(jī)的持有成本，從而有效打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，并有利于提高住房的潛在供應(yīng)量。在中國的房地產(chǎn)市場中，有個奇怪現(xiàn)象值得注意，很多人買了房，既不裝修也不出租，買房的唯一目的是等待未來住房的增值。一旦征收房產(chǎn)稅，估計(jì)這部分“閑置房”將可能被迫推向二級市場，這將促進(jìn)存量住房的增加尤其是租房市場的供應(yīng)量增加。

所以，出臺房產(chǎn)稅將不僅有助于提高住房的持有成本，而且還將可以增加存量住房的供應(yīng)，并促使更多的投資者不再局限于將其主要資產(chǎn)放在房地產(chǎn)投資這個籃子里，尋求投資工具的多元化，對國內(nèi)金融業(yè)的未來發(fā)展未嘗不是一件好事。

其次是征收房產(chǎn)稅對地方財(cái)政及房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響？從財(cái)稅的意義上來講，開征房產(chǎn)稅能為政府特別是地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，這與土地出讓金等地方政府財(cái)政收入的不穩(wěn)定性相比，房產(chǎn)稅方面的收入更具有可預(yù)測性，也有利于財(cái)政體系的穩(wěn)健發(fā)展。

更重要的是，如果針對二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，這將有助于區(qū)分住房的“居住”與“投資”屬性。具體來說，二套及以上住房將被認(rèn)定為“投資”，政府可以通過稅收手段來約束這樣的投資或投機(jī)行為。同時，目前各級政府正在致力于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等公共住房體系建設(shè)，還為公共住房提供一定的政府補(bǔ)貼。這樣，對房地產(chǎn)投資或投機(jī)市場進(jìn)行“征稅”，對另一個房地產(chǎn)居住市場卻予以“補(bǔ)貼”，由此可將國內(nèi)房地產(chǎn)市場清晰地區(qū)分為由商品房市場和公共住房市場組成的兩個市場體系。這樣的市場體系劃分，不僅有利于政策的分別實(shí)施，而且還有利于不同群體能尋找其合適的棲身之所。

再次是一旦征收房產(chǎn)稅，這將帶來怎樣的預(yù)期政策效果呢？在此，我們不妨來預(yù)測一下未來可能的房產(chǎn)稅收入規(guī)模。假定只有在二套房及以上住房中才可能征收房產(chǎn)稅，且稅率初步約定為0.8%，稅基則為住房的即期市場價格。如果假設(shè)市場上有20%的業(yè)主擁有二套房及以上住房，那么中國每年將獲得房產(chǎn)稅收入約1200億人民幣。與此相比，每年中國的財(cái)政收入約為6萬億元，賣地收入可達(dá)到1.5萬億，個人所得稅約為2500億元。據(jù)此比較分析顯示，估計(jì)房產(chǎn)稅收入為每年地方政府土地拍賣收入的8%，約為個人所得稅收入的一半左右。并且，這部分收入還可建造3000萬平米的政策性住房。

上面分析顯示，開征房產(chǎn)稅不僅有必要而且還很重要。但遺憾的是，目前有關(guān)房產(chǎn)稅的討論似乎更關(guān)注這一政策對房價下跌的直接影響上，這在很大程度上制約了廣大居民對推出房產(chǎn)稅對市場影響的預(yù)期。但是，一旦出臺房產(chǎn)稅，如果房價“不跌反漲”，那么房產(chǎn)稅的這一稅收政策工具將面臨很大的壓力，市場也可能會質(zhì)疑是否還有必要繼續(xù)推行房產(chǎn)稅。

不過，筆者認(rèn)為，當(dāng)前我們最需要做的事情是如何正確引導(dǎo)市場對房產(chǎn)稅的合理預(yù)期，要進(jìn)一步研究房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場、地方財(cái)政收入等方面究竟會產(chǎn)生怎樣的影響，同時還要積極推進(jìn)公共住房體系的建設(shè)步伐，以此來有效解決中國房地產(chǎn)市場中已經(jīng)出現(xiàn)的不均衡發(fā)展格局。

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