開征房產稅不宜與房價下跌直接掛鉤

強化房地產調控，有必要推出房產稅，因為房產稅將提高住房的持有成本，這不僅可以有效抑制房地產投資和投機，而且還將增加地方政府財政收入及促進公共住房體系建設，但不能期望通過出臺房產稅來遏制高房價。

最近一段時期，國內關于房產稅的討論愈演愈烈。支持者認為，房產稅的推出可以抑制房地產投機，從而有助于遏制不斷飆升的高房價；反對者則認為，以往中國實施的多次房地產調控表明，行政性調控政策與措施的推出，最終結果往往可能是無法遏制住房價的上漲，反倒可能推高房地產的交易成本，并促使房價繼續上漲。但筆者認為，我們最好不要從控制房價的角度來討論是否要出臺房產稅。

這是因為，征收房產稅僅涉及房地產的持有成本，這可能會對房價產生短期的影響。需要注意的是，構成國內房價上漲的基礎，主要是中國強勁的經濟增長、快速城鎮化進程等因素引發對城市房地產的巨大需求。從這個角度分析，把房產稅作為控制房價的一種政策手段，對房產稅的調控效應寄予厚望，或許會讓我們有所失望。

在討論房產稅之前，首先需要討論的問題是，有沒有必要引進房產稅？從目前來看，對有沒有必要引進房產稅，這個答案是明確和肯定的，中國需要引進房產稅。

因為，房產稅可以提高房地產投資或投機的持有成本，從而有效打擊房地產投機行為，并有利于提高住房的潛在供應量。在中國的房地產市場中，有個奇怪現象值得注意，很多人買了房，既不裝修也不出租，買房的唯一目的是等待未來住房的增值。一旦征收房產稅，估計這部分“閑置房”將可能被迫推向二級市場，這將促進存量住房的增加尤其是租房市場的供應量增加。

所以，出臺房產稅將不僅有助于提高住房的持有成本，而且還將可以增加存量住房的供應，并促使更多的投資者不再局限于將其主要資產放在房地產投資這個籃子里，尋求投資工具的多元化，對國內金融業的未來發展未嘗不是一件好事。

其次是征收房產稅對地方財政及房地產市場會產生怎樣的影響？從財稅的意義上來講，開征房產稅能為政府特別是地方政府提供穩定的稅收來源，這與土地出讓金等地方政府財政收入的不穩定性相比，房產稅方面的收入更具有可預測性，也有利于財政體系的穩健發展。

更重要的是，如果針對二套及以上住房征收房產稅，這將有助于區分住房的“居住”與“投資”屬性。具體來說，二套及以上住房將被認定為“投資”，政府可以通過稅收手段來約束這樣的投資或投機行為。同時，目前各級政府正在致力于經濟適用房和廉租房等公共住房體系建設，還為公共住房提供一定的政府補貼。這樣，對房地產投資或投機市場進行“征稅”，對另一個房地產居住市場卻予以“補貼”，由此可將國內房地產市場清晰地區分為由商品房市場和公共住房市場組成的兩個市場體系。這樣的市場體系劃分，不僅有利于政策的分別實施，而且還有利于不同群體能尋找其合適的棲身之所。

再次是一旦征收房產稅，這將帶來怎樣的預期政策效果呢？在此，我們不妨來預測一下未來可能的房產稅收入規模。假定只有在二套房及以上住房中才可能征收房產稅，且稅率初步約定為0.8%，稅基則為住房的即期市場價格。如果假設市場上有20%的業主擁有二套房及以上住房，那么中國每年將獲得房產稅收入約1200億人民幣。與此相比，每年中國的財政收入約為6萬億元，賣地收入可達到1.5萬億，個人所得稅約為2500億元。據此比較分析顯示，估計房產稅收入為每年地方政府土地拍賣收入的8%，約為個人所得稅收入的一半左右。并且，這部分收入還可建造3000萬平米的政策性住房。

上面分析顯示，開征房產稅不僅有必要而且還很重要。但遺憾的是，目前有關房產稅的討論似乎更關注這一政策對房價下跌的直接影響上，這在很大程度上制約了廣大居民對推出房產稅對市場影響的預期。但是，一旦出臺房產稅，如果房價“不跌反漲”，那么房產稅的這一稅收政策工具將面臨很大的壓力，市場也可能會質疑是否還有必要繼續推行房產稅。

不過，筆者認為，當前我們最需要做的事情是如何正確引導市場對房產稅的合理預期，要進一步研究房產稅對房地產市場、地方財政收入等方面究竟會產生怎樣的影響，同時還要積極推進公共住房體系的建設步伐，以此來有效解決中國房地產市場中已經出現的不均衡發展格局。

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