房地產泡沫并非全國同步產生

房地產市場的警鐘已經敲響，但是泡沫并不是全國同步的。

趙鑫｜文

自2009年3月中國房地產市場觸底回升以來，供給量和銷售量均呈現顯著增長，供需兩旺的形勢極大地刺激了地產價格的飛漲。根據國土資源部下屬中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組發布的研究報告顯示，2009年全國住宅平均價格4474元/平方米，同比增長25.1%，為2001年以來最高水平。故此，2010年4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。“新國十條”的發布無疑是給我國目前房價過快上漲踩了一腳剎車，這次剎車及時且十分堅決。不過，堅決的同時要想避免“一棍子打死”，就要了解房地產發展布局。

房地產發展模式型

影響房地產走勢的因素眾多，包括政治、政策、經濟、人口、供求關系、價格等等，但最為基本的內部因素是供求關系和價格，其他外部因素通過內部因素來影響市場走勢。因此，分析房地產市場走勢，最為直接的就是從內因出發，即對市場供求關系格進行分析。

毫無疑問，支撐我國房地產市場發展的最重要因素是高速的城市化進程。伴隨著城市化進程產生了大量新增住宅需求，從而導致了房地產市場的供需變化，依照城市化率增速可以判斷我國新增住宅需求量的變化曲線。以新增需求及供給的走向趨勢，可將我國房地產市場發展分為3個階段，即：新增供應量遠不能滿足市場需求(第一階段)；新增供應量大于新增需求量，但供應存量尚低于需求存量的階段(第二階段)；供應存量已完全滿足需求量(第三階段)。

房地產泡沫產生的原理：依照模型判斷，在由第二階段進入第三階段時期，此時尚且表現為供不應求的現象。在資本的驅動下，住房價格偏離住房價值，而新增供應量已遠大于新增需求量。進一步發展的結果便是泡沫滋生強度越大(第二階段結束時期新增供給量-新增需求量)，未來產生泡沫的危險程度越高。

炒房現象的危機所在。炒房或者投資性購房對房地產市場影響的結果并不是提高了房地產市場的需求，而是在一定程度上降低了房地產的供應量。由于投資性購房的出現導致市場增加實際供應量，待到泡沫滋生時，從而增大泡沫滋生強度。

我國房地產發展階段布局

由我國各城市地產發展階段發現，各地區的城市化率發展極不平衡，同時各地區所處房地產發展階段也差別較大，不同地區在2009年住宅均價的漲幅也體現出了較大的差異性，增長最快的上海是增長最慢的青海的22.8倍，增長次快的甘肅是增長次慢的遼寧的3.7倍。結合各地房價、供應量來看，整體上我國房地產發展呈現一種兩頭高中間低的布局，東西部地區的城市地產發展相對靠前，中部地區所處階段相對靠后。由2010年數據來看，一季度我國東部完成房地產開發投資4164.1億元，同比增長35.1%，增幅22.8%；西部地區完成投資1247.6億元，增幅21.1%；中部地區完成投資1182.8 億元，同比增長28.2%，增幅僅3.6%。供需比例失衡狀況嚴重的地區集中在幾個典型區域，尤其以江浙滬地帶、珠江三角洲、成渝區域、京津地區和內蒙古的部分地區尤為顯著，且泡沫滋生嚴重，是地產市場供需結構走向失衡的信號，應當加大措施處理。

一般認為處于第一階段和第二階段的地區供需結構是比較健康的，部分中西部地區屬于這類范疇。但是由于資本流動可能導致部分城市快速由第二階段躍升至第三階段，例如廈門、長沙、合肥等地區，對于這類城市應當保持警惕。

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