北大教授：房價下跌將致嚴重后果 持續嚴厲調控可能性極低

曹理達 周慧蘭

房市調控成效初現

《21世紀》：您如何評價房市新政目前所顯現的效果？房價單邊上漲的預期是否已經打破？

汪濤：調控政策的效果在逐漸顯現。目前政策出臺才三個月，最先影響的是房屋的銷售量，隨著利率和首付的調整等政策使需求得到部分抑制，觀望情緒也開始增加。從6月份的數據來看，在一些地區房價也開始下降，尤其是二手房的價格調整可能更明顯，新房價格還不太明顯。在三個月的時點上來評價政策的效果還言之過早，至少應給出六個月的時間。在未來幾個月，調控的效果會更明顯的在數據上顯現，銷售的面積還將疲軟。在供給方面，政府增加普通商品住房和保障性住房的努力也會開始顯效，土地供應和開工面積的增加，會開始影響人們對未來價格的預期。并且，伴隨觀望情緒的持續，開發商也將更愿意調整價格。

黃益平：房價是否已經進入下降通道？主要看幾個方面的因素：一是流動性；二是調控政策；三是供求關系；四是投資者預期。從年初開始央行事實上已經開始回收流動性，部分企業甚至明顯感受到了信貸收緊的效應。不過從總體上來看，流動性狀況還是十分寬松的。最近國務院和央行再次明確維持寬松的貨幣政策，流動性持續收緊的可能性已經大為降低。政府從上半年開始調控房地產，號稱史上最嚴厲的調控政策，但從實際效果看，總體上還是比較溫和的。最近一段時間政府各部門官員紛紛出來辟謠，否認調控政策將轉向。但實際微調起碼已經在部分地區發生，即使政府政策不改變方向，持續嚴厲控制的可能性極低，畢竟房價下跌將導致嚴重的宏觀經濟后果。最近媒體紛紛報道全國存在大量的空置房和待售房，如果所有這些房子被推向市場，價格自然會暴跌。但這些空置房其實一直存在，并非今年上半年形成的。因此最關鍵的決定因素是投資者或買房者是否認為房價進入了一個長期拐點，如果市場認為房價上升的過程已經或者即將結束，需求就可能急劇減少，進一步推動房價迅速下降。但問題是，如果出現這種可能性，政府的調控政策可能很快就會松動。如果將這幾個方面的因素綜合起來看，短期內房價確實存在下跌的風險，這也是我自年初以來形成的判斷。但無論從政策決策動機、流動性走勢還是投資者預期看，今年房價暴跌的可能性并不大，不過今后兩到三年這個風險會大幅度上升。

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