國11條定調樓市調控 兩年后首提防控熱錢

中央政府調控重心已從促消費轉向調房價，如何避免如“外保內貸”之類“熱錢”沖擊術成為新命題

本報記者 賈海峰 陳昆才 北京 上海報道

1月10日，國務院發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“國11條”)。其中五方面、十一條款的內容，全部指向調控房價。

1月11日，多位大型銀行、股份制銀行個貸負責人均對本報記者表示，“國11條”的規定并無太多新意，關于二套房貸的首付成數、認定標準等問題，與央行、銀監會2007年359、452號文基本一致；但發文部門從央行、銀監會等部委升格為國務院，“本身就帶有信號意義”。

北京大學房地產研究所所長陳國強對本報記者表示，就在2009年底，國務院常務工作會議精神被市場理解為“國4條”。隨之，國務院又以政府文件形式發布了“國11條”。兩個文件內容不盡相同，相比“國4條”，“國11條”沒有提“改善性需求”，而是將二套房貸問題直接以是否首次置業來界定。

陳國強表示，“國11條”將成為2010年房地產調控的基調，這意味著中國房地產調控重心已經從促消費轉向了調房價。

銀行個貸人士坦言，從“二套房貸”相關規定前后沒有變化，而“國11條”再度重申，由此表明，商業銀行此前確實存在執行不力的情況。

此番，“國11條”對于房地產開發貸款的規定也與各行自身要求一致，但市場上，開發商的信貸融資門檻正在提高。

“現在感覺開發貸的利率有所上浮，這實際上提高了開發商的融資成本。”1月11日，某股份制銀行相關人士透露，春節前，各行的放貸較為兇猛；“但估計到2月份，銀行議價能力進一步提升，開發貸的利率還將上行，很多資質不好的項目將很難拿到開發貸款”。

防止境外“熱錢”沖擊我國市場成為“國11條”中新規。一位知情人士透露，外資已通過諸如“外保內貸”等方式，進軍內地房地產市場，不僅可以分享房價上漲帶來的增值，而且人民幣匯率升值也帶來不菲的收益；“僅匯率升值部分就基本可以覆蓋融資成本”。

力促地方政府調控

在政策和房價的博弈中，政策的壓力逐漸呈現。北京大岳咨詢公司總經理金永祥說，越來越多的購房者受政策預期影響，持幣待購，開發商手中的房子也停止了漲價，甚至有的樓盤開始降價。

金永祥說，“國11條”對房價的調控力度超過了以往任何一次政策。而且，該政策以國務院辦公廳的名義發布，效力很高。預計今年一季度將是“國11條”政策效果顯現的主要時期，全國主要城市房價會受到這個政策的調控壓力。

中國社科院研究員曹建海1月10日在“向高房價宣戰”論壇上對本報記者說，2009年的房價過快上漲，已經引起了國務院的高度重視。

曹建海說，2010年將是房價上漲壓力空前大的一年，全年房價不會出現大幅度上漲。而且，2009年全國主要城市的房價中，含有水分已經很多。2010年將是擠水分的一年。

陳國強介紹說，“國11條”中提出了增加普通商品房有效供給來抑制房價的基本策略。而且，“國11條”中提出了地方政府必須編制政策性住房的三年規劃。

上海易居房地產研究員綜合研究部部長楊紅旭說，“國11條”中提出了商品房開盤的最低面積和控制土地出讓規模等政策，是住建部2009年年度工作會議上提到的系列措施。

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