任志強炮轟國土19條：對房價不會產生任何影響

鳳凰網財經訊 3月11日晚，任志強接受鳳凰網財經的獨家對話。當談及他聽到國土部出臺了19條這條消息時的當時反應時，任志強說，國土部19條對房價不會產生任何影響。以下是此次對話的對應文字實錄。

鳳凰網財經：我們這兩天有一個比較重大的消息，就是國土部出臺了19條。您看到這條消息時的第一反應是什么？

任志強：我覺得它和原來沒什么太多變化。首先提出了一大堆混亂的概念，比如說“中小型戶型”，“保障性住房”等等，國務院的文件里早就已經有了，但什么是商品房，什么是保障性住房概念是不清楚的，里頭各自的比例是不清楚的，所以等于提出了一個沒有意義的東西。

另外，關于土地出讓金的交納，這個應該是地方政府合同中的權利。在很多地區，像北京執行的都是三天之內交付100%，根本不存在它說的先交50%，然后一年之內交100%的問題。如果有這種問題，它是約束地方政府的，因為地方政府可能對某些開發商提出可以緩交。

其實緩交的問題在過去的合同中都是有明確約定的，應該什么時候交什么錢，什么時候交多少錢。那是政府發出邀標的問題，你如果提出的邀標條件，就是這樣一個條件，開發商就執行這樣的一個條件。如果你提的條件很苛刻，開發商認為做不到，他就不投這個標了。它是約束地方政府的，和開發商沒什么關系，和市場也沒什么關系。你不可能說地方政府提出一個邀約，中標之后你必須多少天之內交清100%，投標的人就不執行了，不可能的事。

所以別以為國土部提出個東西就對開發商如何，這是約束地方政府的，或者說有些地方政府財經在某些合同約定中，沒有按照房地產管理法執行，或者說沒有更嚴格的執行。

尤其是2009年的時候，很多地方政府出臺了政策，可以緩交土地出讓金。它是因為2009年地方政府出臺的刺激政策，現在還沒收回或者有些地方政府沒有宣布收回，所以現在國土部用一個補充規定的辦法，來限制地方必須收回這些2009年做出的承諾。

這里頭還有個法前法后的問題，如果是在出臺政策之前，地方政府已經按照2009年優惠政策，或者刺激政策條件簽訂了土地出讓合同，你不是還得遵守土地出讓合同嗎，至少你還得有個契約精神吧。

那就是法后的問題，也就是它從文件生效之后，地方政府不能再那么隨便的去違反這個規定了，但是它提前執行沒有明文規定，所以有些土地可能仍然會說，你一個月之內必須交清，或者半年之內必須交清，而不是說一年之內，才交清全部土地出讓金。

至少在北京或者某些大城市，目前已經實行的規定要比國土部實行的規定要嚴酷的多，所以我不覺得它對市場有什么影響，它只是對一些落實政府，或者說落后地區的政府，為了招商引資，估計放寬土地出讓金交納條件的這些政府，制造了一些麻煩了困難。

這些地方政府，可能本來那個地區就不夠發達，它本來就要用延緩或者優惠開發商的一些政策，來吸引增加地方投資。現在它只能嚴格地去按照國土部的文件去辦，它可能失去了落后地區吸引大量投資的一個優勢。我沒覺得國土部19條有其他東西，沒覺得它和已經發出的文件，或現在執行的政策有什么太大區別。

鳳凰網財經：任總，其中有一條規定，就是規定開發商拿地保證金不低于20%，你看這個對于開發商有沒有什么影響？

任志強：也沒有什么用。比如說我們現在政府的邀標書上寫的是50個億的起拍價，30個億的保證金，遠遠大于20%。如果按照20%算才10個億，所以它這個文件有什么意義呢，沒什么意義，地方政府很多都超過這個比例。比如說3、5個億的標的，它也是要交一個億左右或者更多的也大于20%。所以各地方政府執行的力度不一樣，不表示這和它有什么關系，沒什么用。

鳳凰網財經：任總，之前住建部說了什么未來20年房價肯定還會漲，漲的壓力比較大，然后，就有了一個看法：可能住建部也管不了房價。如何看待這種說法？

任志強：你們是一種誤解，住建部在多少年以前，它就管不了房價了，不是今天副部長說了這個話以后，才說它管不了房價。從歷史上，我們就這么認為，七八年以前。如果住建部管不了土地，管不了稅收，管不了財政，管不了立項，管不了銀行的利率，住建部怎么能控制房價呢？所有的交易手段都和它沒關系，既然交易手段和它沒關系，價格是隨著交易而產生的。按照現有的職責劃分，它只有兩項，一個是住房建設部管了一個社會保障房國家撥款的問題和相應政策的制訂問題，這和市場的房價沒關系。

第二個，就是房地產是要管市場的交易規則。規則和交易的數量是沒有發生關系的，它管的是你不要違法，你要遵守規定，你要注冊登記等等，和價格也沒關系。如果你讓一個沒有能力的人，或者說沒有工具的人去管行業，是不可能的。這次無非就是兩會提前被逼急了的住建部自己說出來，自己管不了房價，或者沒有能力去管房價的一些事實。它這個事情多少年以前早就出現了，不是今年才有的問題。

鳳凰網財經：現在兩會關于房價怎么調控，聲音很多。以您的經歷和見識，到底哪個部門或者哪一個機構能夠管住房價，或者能夠對房價產生影響呢？

任志強：不是管住房價問題，房價為什么要管住呢。

根本不是哪個部門的問題，溫總理講的第一條非常明確，要增加普通商品房的土地供應量。非常清楚，供求關系決定了。已經出臺的政策，到目前為止，所有的地方政府，包括國土部這次出臺的文件，都不能已經證明了供應量，這有什么用，大家都沒按溫總理的指示去辦。

鳳凰網財經：供求關系是第一位。

任志強：我覺得供求關系起了很大的作用。現在國土部門，我們沒有看到在這19條里，提出要把土地的供應量加大，只能說它提出了原有供應量中的比例加大了，比例加大是沒有意義的。如果這個蛋糕，一斤的蛋糕，1/3切到了保障性住房，那就是2/3用于商品房，如果50%，70%切到了保障性住房，說明商品房的供應量更小了，只能把蛋糕做大，非常清楚的事。

到目前為止，溫總理提出的要增加普通商品房供應量，我理解的含義應該是，在原來的基礎上增加指標，擴大它的供應量。第二條，才提出要加大保障性住房的供應。這兩個有先有后，為什么那個要排在第一，那就是地方政府目前至少到目前為止，我們還沒有看到國土資源部增加了今年的土地供應指標，也沒有看到地方政府增加了今年的土地供應指標，少量的政府略有增加。

如果說北京市按照去年相比，今年的供應量是比去年略大的一點，但是一個人如果過去給你一頓飯2兩糧食，現在給你4兩了，翻了一倍你能吃飽嗎，給你8兩糧食，你還是吃不飽。它仍然沒有因為少量數量的解決，而改變了能吃飽的狀態。

大家認為，你可能需要1.5斤的糧食才能讓這個人吃飽，然后，你要連續有2、3斤的供應量，才能讓他說我不在餓，或者我不再擔心我吃不飽，但是如果你仍然是2兩糧食，或者把2兩變成4兩了，沒有解決供求關系問題。只能叫環節或者比原來好了點，并沒有從根本上解決這個供求關系問題。

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