第14期：南寧帶頭響槍 逃跑的信號？

劉杉

劉杉，經濟學博士，中華工商時報副總編輯，兼任南開大學國經所教授，北京工商大學經濟學院教授，中國人民大學信托與基金研究所研究員，北京師范大學管理學院MBA導師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經濟學》。

中國人大都經歷過兩種市況，一種是憑票購買，限量供應；另一種是鼓勵搶購，變相促銷。看得多了，人們也就悟出一個樸素道理，搶著買的必定是好東西，好東西才可能限購。于是，人多的隊伍，越排越長。人少的店鋪，門可羅雀。

買的沒有賣的精，這是人間真理，但買家有時也不傻，買漲不買跌，就是資產市場的買家定律。房價降了，買家們開始觀望，他們知道，越不買，就會跌得越多。買家少了，賣家就會著急。中國房地產的真正賣家不是開發商，是政府。開發商賣房子，政府才點票子。所以，當房地產滑坡時，政府比開發商還要急。

南寧市政府是第一個著急的。

據新華網報道，南寧市房管局發文稱，根據有關規定和精神，從4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

南寧放松“限購”的作法被市場譽為打響“救市第一槍”。

南寧是不是在救市？

有專家分析認為，南寧取消限購并非是消化庫存，因為按照一季度銷售情況，現有庫存量大概只要13個多月即可消化。

這或許是業界的想法，但政府不會這么想。宏觀經濟下行，全國房價普降，南寧樓市不可能不跟隨大勢。更進一步，一旦開發商減少住宅投資，不僅GDP增速要受影響，地方債也可能違約。早先國家審計署對地方債務進行調查得出的結論是，四成債務是以土地銷售收入做抵押的。另一份調查報告認為，廣西土地償債占比也大體是四成。

所以南寧市政府希望營造一個購銷兩旺的樓市，目的在于，一要償還債務，二要增加GDP。南寧的想法應該是地方政府的普遍想法，天津濱海新區此前就已經放寬購房限制，未來還會有更多城市放松“限購”，官員們都擔心房價下跌可能導致本地經濟出現系統性風險。

政府急于“救市”當然有GDP考慮。2014年一個新改革是統計方式改革。國家統計局開始獨立測算地方GDP增速，這使得地方政府無法再用老路子“注水”數據，要想不甘人后，不能靠統計，只能拼政策。由于各地經濟均與房地產關系密切，改善房地產調控政策，就成為應對經濟下滑的救命稻草。

不過救市政策實際是一柄雙刃劍。

不可否認，“限購”政策在抑制投機性需求同時，也的確限制了一些居住性需求，隨著各地政策松綁，會適度擴大需求總量，不過期望住宅銷售能夠放量的想法也是一廂情愿。增量需求不一定立刻就會兌現，存量需求會加大觀望力度，因為反正已經等了很久了，何必趕著這一天。存量需求的這種狀況，反過來也會影響到增量需求的決策。因此，不能指望居住性需求一下子就能放量。在房價長周期出現調整的時間節點，消費者都能感受到市場氣氛的變化。

別把消費者當傻子。

居住性需求不會立刻放量，投機性需求則會出現萎縮。能夠做投資的人，都是人尖子，他們把“限購”當搶購，把“救市”當救命。因為影響投資的主要因素是預期與資金成本。預期已經改變，腿快的去年就跑了，腿慢的等著機會呢。從資金成本看，明擺著在提高。貨幣政策雖是中性，但長期趨勢是“去杠桿”。雖然短期貨幣供給仍可能適度放松，但長期則是進一步利用實體經濟吸收貨幣存量。不能說通縮會發生，至少物價漲幅一定會降檔。目前短期利率有所下降，但長端利率并未調整，顯示市場不認為未來流動性會更為寬松。

在這種情況下，放松“限購”就是投資者逃命的機會。如果出現二手房放量，那不是購銷兩旺，而是放量出逃。放量之后，就是漫漫下跌路。其實政府最明白，“限購”表面是抑制漲幅，其實就是鎖定住房存量，一來不讓投資者逃跑，二來促進新房銷售。雖是機關算盡，但終究會露出破綻。

此次南寧帶頭響槍，怎么聽著，都是逃跑的信號。

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