第20期：“限降令”促使房價加速下跌

劉杉

劉杉，經濟學博士，中華工商時報副總編輯，兼任南開大學國經所教授，北京工商大學經濟學院教授，中國人民大學信托與基金研究所研究員，北京師范大學管理學院MBA導師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經濟學》。

價格管制從來都不是好東西，雖然短期可以起到平穩價格作用，但無法從根本上改變供求關系，只能使價格動態平衡過程延長。如果被市場解讀為相反信號，甚至可能使市場情況變得更糟。

如同“限漲令”促進了恐慌性住房需求一樣，杭州近日推出的房價“限降令”，則會進一步加大購房者的觀望氣氛，并促使開發商加大促銷力度。

據報道，杭州政府規定，自5月23日開始，如果商品房實際成交價低于備案價15%以上，將被通過技術手段限制網簽，此舉被市場解讀為“限降令”。

盡管杭州市物價局、房管局隨后發布消息稱，價格管理措施是為了規范商品住房銷售價格申報備案行為，促進房地產市場規范有序，但無疑確認了“限降令”的存在。

不管政府部門的回復多么冠冕堂皇，其的確利用權力規制了企業定價行為，事實上達到了“價格管制”目的。雖然理論上房企可以對房價重新備案，但這一過程需要時間，并可能在辦理過程中遭到政府約談，從而使房企自主定價行為受到限制，影響了企業經營效率。

顯然，在杭州房價下降明顯背景下，政府期望利用行政手段抑制房地產滑坡局面。政府行政干預價格調整的意圖非常明顯，即通過穩定房價來達到經濟目的。

政府目的有三。其一，穩定房價，從而穩定住房需求，進而保證稅收；其二，穩定房價，確保地價，在保障土地財政同時，避免地方債違約；其三，通過改變市場預期來促進開發投資，從而實現GDP增長目標。

杭州市政府的想法有些一廂情愿。杭州房價下跌是在宏觀經濟調整大背景下進行的，看似一地的房價下跌，實際反映了中國整個房地產行業長周期的調整趨勢。

房價雖然帶有區域性特點，但影響房價的真實因素包括眾多宏觀要件，如貨幣供應量、利率、宏觀經濟周期、市場預期等。

此輪房地產調整，是在宏觀經濟步入調整階段出現的，其既與經濟周期同步，也是帶動經濟步入深度調整的重要原因。從某種程度看，保持房地產業穩定，是反周期的重要舉措。不過，房地產畸形發展已經對宏觀經濟造成扭曲，如果過度干預，很可能最終引爆無法控制的金融危機，因此中央政府不得不力圖實現房地產軟著陸。當然，如果房地產在短時間內出現大面積潰敗，中央政府也會出手相救，避免因房地產崩盤引發銀行系統性危機。

由于貨幣供給和資金價格不僅影響需求決策，更引導市場預期，可以說，沒有宏觀政策配合，地方政府的任何措施都不會改變房價調整趨勢。而地方政府的不當措施，反過來進一步印證了市場對房價調整的判斷，從而使得市場信號更加清晰，促使更多潛在購房者進入觀望行列。

杭州市推出的“限降令”很可能搬起石頭砸自己的腳，一方面使杭州市的住房需求進一步萎縮，另一方面促使開發商在價格備案時加大降價幅度，以獲得市場優勢。

由政府“限降令”導致的悲劇是，政府與開發商一同陷入“囚徒困境”，他們無法保持集體理性，各方都追求利益最大化，最終促使開發商拼命降價，政府經濟目的也化為泡影。

當然，這種價格管制也會導致尋租行為，一些與政府關系好的房企，可以在備案過程中獲得照顧，而一些官員則可以獲得租金。

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