第32期：房價明年開始主跌浪

劉杉

劉杉，經濟學博士，中華工商時報副總編輯，兼任南開大學國經所教授，北京工商大學經濟學院教授，中國人民大學信托與基金研究所研究員，北京師范大學管理學院MBA導師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經濟學》。

住建部官員稱，今年下半年要千方百計“去庫存”，這意味著房企要千方百計以價換量，地方政府要千方百計刺激需求，而不合時宜的限購政策也要適時退出，但對需求方和供給方兩端刺激的同時，缺了對最關鍵的中間環節——商業銀行的激勵。

最新公布的7月貨幣信貸數據不盡人意。據統計，7月新增貸款3852億元，同比少增3145億元。社會融資規模2731億元，分別比上月和去年同期減少1.69萬億元和5460億元。廣義貨幣M2余額同比增長13.5%，比上月下降1.2個百分點。

7月金融數據的回落，雖然超出市場預期，但并不令人意外，這再次驗證，定向調控政策效果有限，貨幣政策操控方式需檢討。當然，表面看，6月信貸沖高過快，7月回落也屬正常，再加上商業銀行年中沖時點考核，也使得信貸和存款均受季節性因素影響。不過，這樣的數據更反映出真實的金融狀況。其一，實體經濟對貸款需求下降，包括房地產融資需求主動減少；其二，銀行風險偏好降低，沒有政治動員，銀行不會任意擴大風險敞口；其三，宏觀調控信號扭曲，市場預期延續宏觀下滑軌跡。

宏觀管理當局企圖分解總量工具的做法并不恰當，不僅難以獲得定向輸血效果，更是擾亂了市場判斷。不過以長期視角看，一個月的數據變化僅僅是宏觀擾動因素，不足以影響經濟走勢。特別是房地產業，目前各地救市措施相繼登臺亮相，并在個別地區帶來刺激效果，但不會改變房價長期調整走勢。

第一，房地產企業融資需求有下降傾向。

社會融資規模數據顯示房地產企業融資需求有下降傾向，這體現在兩個方面，一是表外業務整頓致使房企融資被動減少，二是市場預期導致房企主動減少融資額。在行業數據上顯示為投資增速下降，房屋新開工面積持續下降，特別是住宅新開工面積7月下降16.4%。而在住房銷售方面，7月降幅比1-6月擴大1.6個百分點，預示消費者依然保持看跌態度。

第二，銀行按揭貸款萎縮。

在銀行信貸下降的背后，是按揭貸款的萎縮。目前多家銀行收縮了住房貸款規模，有的銀行公開控制開發貸款數量，也有銀行以繁瑣貸款審核來變相減少按揭業務。不管各家銀行對住房貸款態度如何，傳統的安全產品按揭貸款的利率價格已經難見優惠，可以說，銀行對房地產業的風險偏好迅速下降，這使得金融杠桿對房價的支撐不復存在。

第三，房地產市場預期延續宏觀經濟下滑軌跡。

在“千方百計去庫存”政策刺激下，住房市場買賣雙方的博弈會更趨微妙，其中不乏判斷失誤案例出現，可能導致部分地區房價出現反彈。不過，由于中國經濟進入“新常態”，匯率改革接近尾聲，國際收支漸趨平衡，被動貨幣增發局面不復存在，這使得目前的一系列救市政策最多只能帶來房價下跌過程中的中繼反彈。

在下半年宏觀政策和各地救市政策刺激下，不排除一定范圍的房價和銷量反彈，但在短期政策用盡后，房價將在明年開啟主跌浪，維持至少三年的中期調整。

雖然房地產投資增速下降可能導致未來新房供給減少，但目前二三線城市普遍存在供需失衡局面，即便是一線城市，也存在不確定性。對現有存量房的統計存在缺失，其中投資性存量房的數量難以估計，在人口向境外流動，以及房地產稅開征預期背景下，一線城市存量房將經歷一個市場出清過程。

房地產稅作為財產稅，雖然要經過嚴格立法程序，但作為財稅改革主要內容，其登臺亮相已不可避免。目前財政部正在著手制定具體稅收政策，待立法程序走完，中國居民就要面對一個前所未見的新稅種。由于貨幣超發局面不再，價格預期逆轉，對存量房的征稅勢必增加保有住房成本，因此，在房地產稅正式開征前，投資者將會積極拋出二手房，而限購政策的取消，就是為投資者出貨創造條件。

鑒于大勢清晰，在今年刺激政策過后，明年一定開始新一輪房價下跌過程，并在房地產稅預期下，這一波下跌將完成市場出清，實現住房價格再平衡。如果以“利空出盡是利好”的邏輯看，至少在房地產稅正式登臺后，房價才能止跌企穩。

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