第38期：央行重拳后房?jī)r(jià)怎么走

劉杉

劉杉，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中華工商時(shí)報(bào)副總編輯，兼任南開(kāi)大學(xué)國(guó)經(jīng)所教授，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所研究員，北京師范大學(xué)管理學(xué)院MBA導(dǎo)師，曾供職于中國(guó)人民銀行深圳分行，著有《中國(guó)再平衡》，《聚焦生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)》。

四大行將取消“限貸”政策，這樣的結(jié)果并不出人意料。如果說(shuō)前番“限貸”目的是抑制需求，那么此時(shí)放開(kāi)手腳，則是穩(wěn)定預(yù)期和刺激改善型消費(fèi)。不過(guò)政策調(diào)整的結(jié)果并不能立竿見(jiàn)影，因?yàn)椋袌?chǎng)已經(jīng)成熟了。

9月22日晚，有消息人士稱(chēng)，央行已經(jīng)通知四大行，要求放開(kāi)“限貸”政策，鼓勵(lì)首套房貸款，同時(shí)對(duì)二三套住房貸款利率水平也恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。

這個(gè)政策是否意味著對(duì)首套房的定義發(fā)生了變化，仍待驗(yàn)證。即便政策改為認(rèn)房不認(rèn)貸，只要房貸余額結(jié)清，再買(mǎi)都算首套房，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)行為帶來(lái)顛覆性影響。住房貸款政策回歸正常，表明市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了微妙變化，從賣(mài)方市場(chǎng)到買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)換已經(jīng)完成，此時(shí)要逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)，并不容易。

在市場(chǎng)議論“限貸”政策取消之際，南京市于前一天宣布取消“限購(gòu)”，這使得“限購(gòu)”城市只剩下北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市和珠海、三亞兩個(gè)宜居城市。這六個(gè)城市具有特殊性，考慮到無(wú)法估算投資性住房的存量大小，政府無(wú)法準(zhǔn)確判斷這些城市住房的真實(shí)供求狀況，也就不敢輕易放棄“限購(gòu)”，這也使其無(wú)法帶來(lái)取消“限貸”的示范效應(yīng)。由于二三線(xiàn)城市已經(jīng)出現(xiàn)供大于求局面，除非央行大規(guī)模釋放貨幣，單憑取消“限貸”，并不能改變市場(chǎng)現(xiàn)有格局。

筆者保持原有判斷，即現(xiàn)階段任何單純刺激住房需求的舉動(dòng)，都是在企圖阻止房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)，不排除個(gè)別城市出現(xiàn)短暫熱絡(luò)景象，但在明年住房刺激政策用盡后，房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌。

原因有三。

其一，投資風(fēng)險(xiǎn)偏好改變。

投資者認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，看到貨幣供給環(huán)境變化，以及對(duì)房地產(chǎn)稅產(chǎn)生預(yù)期，市場(chǎng)對(duì)住房的投資性需求整體下降。以目前租金房?jī)r(jià)比看，普遍低于一年期定期存款利率，如果考慮到可能的住房保有成本增加，那么在明確沒(méi)有貨幣高速增長(zhǎng)條件下，住房投資風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)于理性投資者而言，放棄住房投資標(biāo)的，是個(gè)體理性。放棄的結(jié)果有二，一是不購(gòu)買(mǎi)，二是降價(jià)出售。個(gè)性理性導(dǎo)致集體不理性，投資性存量房?jī)r(jià)格快速下跌，就是結(jié)果。

其二，改善型消費(fèi)者謹(jǐn)慎行事。

改善型消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的不是首套房，因而不存在恐懼心理，更善于耐心等待。“限貸”取消或許刺激部分消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望，但若沒(méi)有出現(xiàn)傳染性效應(yīng)，不會(huì)導(dǎo)致需求反彈。如果考慮到改善型消費(fèi)者，特別是國(guó)企和金融從業(yè)人員存在收入增長(zhǎng)緩慢甚至下降預(yù)期，而且這些人又集中在一線(xiàn)城市，那么二三線(xiàn)城市的改善型消費(fèi)仍會(huì)以觀望為主。由于房?jī)r(jià)整體下行，且房地產(chǎn)稅對(duì)免稅面積的政策不明，改善型消費(fèi)仍以駐足觀望為上策。

其三，貨幣政策不會(huì)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

這是最為重要的，也是決定投資性和改善型需求的決定性因素。投資者和改善型消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為，普遍基于對(duì)貨幣政策的判斷。政府已經(jīng)明確宣示，不再搞大規(guī)模貨幣政策刺激。雖然目前央行不斷放水，企圖以增加基礎(chǔ)貨幣供給的辦法來(lái)降低資金價(jià)格，刺激資金需求，但實(shí)際情況是，資金供求兩方均表現(xiàn)出謹(jǐn)慎心理。實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)束了補(bǔ)庫(kù)存周期，對(duì)投資趨于謹(jǐn)慎。同時(shí)銀行也在縮小風(fēng)險(xiǎn)敞口，去杠桿導(dǎo)致貨幣政策傳導(dǎo)能力下降。而央行即便放水，也是偷偷摸摸，不敢大張旗鼓。換一個(gè)角度看，在國(guó)際收支趨于平衡背景下，央行只不過(guò)改變了基礎(chǔ)貨幣供給方式而已。這一切顯示，貨幣供給環(huán)境早已改變，即便央行“量化寬松”，也不會(huì)出現(xiàn)貨幣政策大逆轉(zhuǎn)，這是決定住房需求的關(guān)鍵因素。

“限貸”政策取消，也體現(xiàn)政府依舊采取不斷進(jìn)行“微刺激”的調(diào)控方式，這不僅達(dá)不到量變到質(zhì)變目的，反而不斷弱化政府釋放的政策信號(hào)。雖然防摔的墊子層層加碼，但房?jī)r(jià)終究會(huì)滾到地上，現(xiàn)在只不過(guò)是拖延時(shí)間而已。

（稿件版權(quán)歸鳳凰財(cái)經(jīng)所有，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載！）