第38期：央行重拳后房價怎么走

劉杉

劉杉，經濟學博士，中華工商時報副總編輯，兼任南開大學國經所教授，北京工商大學經濟學院教授，中國人民大學信托與基金研究所研究員，北京師范大學管理學院MBA導師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經濟學》。

四大行將取消“限貸”政策，這樣的結果并不出人意料。如果說前番“限貸”目的是抑制需求，那么此時放開手腳，則是穩定預期和刺激改善型消費。不過政策調整的結果并不能立竿見影，因為，市場已經成熟了。

9月22日晚，有消息人士稱，央行已經通知四大行，要求放開“限貸”政策，鼓勵首套房貸款，同時對二三套住房貸款利率水平也恢復至基準利率。

這個政策是否意味著對首套房的定義發生了變化，仍待驗證。即便政策改為認房不認貸，只要房貸余額結清，再買都算首套房，也不會對市場行為帶來顛覆性影響。住房貸款政策回歸正常，表明市場供求關系已經發生了微妙變化，從賣方市場到買方市場的轉換已經完成，此時要逆轉趨勢，并不容易。

在市場議論“限貸”政策取消之際，南京市于前一天宣布取消“限購”，這使得“限購”城市只剩下北上廣深四個一線城市和珠海、三亞兩個宜居城市。這六個城市具有特殊性，考慮到無法估算投資性住房的存量大小，政府無法準確判斷這些城市住房的真實供求狀況，也就不敢輕易放棄“限購”，這也使其無法帶來取消“限貸”的示范效應。由于二三線城市已經出現供大于求局面，除非央行大規模釋放貨幣，單憑取消“限貸”，并不能改變市場現有格局。

筆者保持原有判斷，即現階段任何單純刺激住房需求的舉動，都是在企圖阻止房價的下行趨勢，不排除個別城市出現短暫熱絡景象，但在明年住房刺激政策用盡后，房價將持續下跌。

原因有三。

其一，投資風險偏好改變。

投資者認識到經濟周期規律，看到貨幣供給環境變化，以及對房地產稅產生預期，市場對住房的投資性需求整體下降。以目前租金房價比看，普遍低于一年期定期存款利率，如果考慮到可能的住房保有成本增加，那么在明確沒有貨幣高速增長條件下，住房投資風險加大。對于理性投資者而言，放棄住房投資標的，是個體理性。放棄的結果有二，一是不購買，二是降價出售。個性理性導致集體不理性，投資性存量房價格快速下跌，就是結果。

其二，改善型消費者謹慎行事。

改善型消費者購買的不是首套房，因而不存在恐懼心理，更善于耐心等待。“限貸”取消或許刺激部分消費者購買欲望，但若沒有出現傳染性效應，不會導致需求反彈。如果考慮到改善型消費者，特別是國企和金融從業人員存在收入增長緩慢甚至下降預期，而且這些人又集中在一線城市，那么二三線城市的改善型消費仍會以觀望為主。由于房價整體下行，且房地產稅對免稅面積的政策不明，改善型消費仍以駐足觀望為上策。

其三，貨幣政策不會出現大逆轉。

這是最為重要的，也是決定投資性和改善型需求的決定性因素。投資者和改善型消費者的購買行為，普遍基于對貨幣政策的判斷。政府已經明確宣示，不再搞大規模貨幣政策刺激。雖然目前央行不斷放水，企圖以增加基礎貨幣供給的辦法來降低資金價格，刺激資金需求，但實際情況是，資金供求兩方均表現出謹慎心理。實體經濟結束了補庫存周期，對投資趨于謹慎。同時銀行也在縮小風險敞口，去杠桿導致貨幣政策傳導能力下降。而央行即便放水，也是偷偷摸摸，不敢大張旗鼓。換一個角度看，在國際收支趨于平衡背景下，央行只不過改變了基礎貨幣供給方式而已。這一切顯示，貨幣供給環境早已改變，即便央行“量化寬松”，也不會出現貨幣政策大逆轉，這是決定住房需求的關鍵因素。

“限貸”政策取消，也體現政府依舊采取不斷進行“微刺激”的調控方式，這不僅達不到量變到質變目的，反而不斷弱化政府釋放的政策信號。雖然防摔的墊子層層加碼，但房價終究會滾到地上，現在只不過是拖延時間而已。

（稿件版權歸鳳凰財經所有，未經許可，嚴禁轉載！）