第56期：政府買房能救中國房地產嗎

劉杉

劉杉，經濟學博士、中華工商時報副總編輯、兼任南開大學國經所教授，北京工商大學經濟學院教授、中國人民大學信托與基金研究所研究員、北京師范大學管理學院MBA導師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經濟學》。

導語：包括四川在內的多個地區一哄而上回購住房行動，被輿論稱之為對新一輪房地產政府救市。但是，現實很殘酷，因為這一次的房地產調整，的的確確是長周期調整，而向下拐點還在驗證中。

“從來就沒有什么救世主,也不靠神仙皇帝，要創造人類的幸福，全靠我們自己”。用這句歌詞來看待中國的房地產市場，也頗為貼切。在經濟規律面前，任何的人為力量，最終都無能為力。

1月24日，福州市政府下發了《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，該意見稱，市民手頭有多余商品房或安置房，可以賣給政府。

此舉解釋為，政府購房直接用來安置無房群眾。該政策出臺背景是，政府無法按期完成棚戶區改造任務，同時還要向社會提供急需的安置房，而通過回購市民多余住房，實際起到一箭雙雕作用，一方面滿足安置住房需要，另一方面可以活躍住房銷售，最終達到消化住房庫存目的。

有報道說，包括四川在內的多個地區都開始試行這種方法，這種一哄而上的政府回購住房行動，被輿論稱之為對新一輪房地產政府救市。

不可否認，這樣的集體行動有它的合理性，這也是在住建部政策指導下進行的。按照住建部長的話說，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。

正是有了統一的思想認識，回購安置房就成為一個潮流。不過需要提出疑問的是，這樣的“救市”政策，真的能救房地產嗎？

最新數據顯示，截止2014年末，全國商品房待售面積6.2億平米，其中住宅待售面積4億平米，比上年增長26%。這些待售住宅主要集中在三四線城市，相對于當地的購買力，龐大的住房庫存消化起來并不容易。如果以每套90平米算，4億平米大概為440萬套住房，而國開行一年提供的貨幣資金僅能消化100萬套左右。這樣看，僅憑政府回購安置房這種手段，顯然無法達到去庫存目的。

然而，房地產市場的最新變化，也給市場造成錯覺，似乎認為房地產周期調整很快就會結束。

不久前，北京土地拍出總價格“新地王”，樓面價繼續攀升，再加上各地大聲勢“救市”，導致市場對今年房地產市場回暖重新抱有希望，更出現下半年房價回升的判斷。

這樣的判斷或許夾雜著更多美好愿望，但現實很殘酷，因為這一次的房地產調整，的的確確是長周期調整，而向下拐點還在驗證中。由于房地產具有地域性特點，北京市的狀況不能反映全國普遍規律，而即便是北京市，人們看到的仍只是新房的供求關系，而忽略了存量房的潛在供應量。如果考慮到人口結構、消費偏好、經濟周期和貨幣政策的變化，再加上醞釀中的房地產稅，北京存量房的入市數量，很可能是意想不到的天文數字。

需要提醒各方注意的是，既不能用現在北京市場走勢看待全國房地產趨勢，也不能用北京住房的供需現狀，判斷未來的趨勢。

先說經濟和人口。

支撐經濟長期增長的要素是勞動力供給和勞動生產率。而現實是，勞動力供給開始出現結構性矛盾，局部雖有就業壓力，總體上用工緊張，其對房地產市場的影響是，勞動力人口增長速率下降，對住房的所謂剛性需求強度下降。

15-64歲勞動力人口在總人口中的占比逐年下降，到2013年末為73.9.%。用于計算勞動人口對非勞動人口撫養數量的指標總撫養比，也開始逐漸向上爬行，并表現為少兒撫養比逐漸下降，老年撫養比逐漸上升。這也意味著，勞動力人口占比下降同時，國民生育率不足，幼兒人口增長緩慢。換個角度理解，就是住房需求壓力高峰已經過去。

而至于城鎮化對房價影響，也是言過其辭。盡管統計上的城鎮化率有待提高，但真正的常住人口統計并不真實，這可以從農村勞動力以老年人為主來進行判斷。新型城鎮化顯然不是再蓋房子，而是為已經在城鎮居住的農業人口提供均等化的服務。

再看貨幣和偏好。

因外匯儲備不斷增長導致的貨幣被動增發周期結束，同時政府和銀行“去杠桿”意圖明顯，因而即便降息降準，都不會對房地產市場帶來支撐作用。而對于90后新生代，富裕家庭擁有多套住房，一般青年沒有購房能力，因而住房觀念改變，應是影響未來住房需求偏好的重要因素，而這是老一輩中國人無法理解的事情。不是你不明白，是世界變化快。

對于沒有生活壓力，為所欲為，甚至追逐創業夢想的年輕人而言，房子或是另一種隨時可以更換的器具，今天住上海，明天去巴黎，而整個世界都是他們的。

房地產帶動作用下降，是經濟下行的重要原因之一，依照這種思路，很容易推導出這樣的結論：穩定房地產，就能穩住經濟。但反過來看，只要房地產市場出清，中國經濟就能觸底。既然如此，那為何不等著房地產慢慢著陸呢？

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