第66期：房地產新政刺激了誰

劉杉

劉杉，經濟學博士、中華工商時報副總編輯、兼任南開大學國經所教授，北京工商大學經濟學院教授、中國人民大學信托與基金研究所研究員、北京師范大學管理學院MBA導師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經濟學》。

政府對房地產政策開始轉向，從地方政府自行“救市”，變為中央政府托市。3月30日，央行與財政部等部委聯合行動，分別從金融和財稅角度提出了支持房地產的“新政”。

央行、住建部與銀監會政策是，重點支持改善性住房貸款需求，對于商業貸款的二套房，首付比例降至40%；對于公積金貸款的二套房，首付比例降到30%。財政部政策是，購買2年及以上非普通住房對外銷售的，按照其賣房收入減去購房價款后的差額征收營業稅；2年及以上普通住房對外銷售的，免征營業稅。

一日之內同時推出針對消費性住房的金融和財稅政策，中央政府意在刺激房地產消費需求，進而帶動房地產投資和土地銷售。這是本屆政府首次利用組合拳刺激房地產需求，顯示管理當局對宏觀調控的淡定已經不復存在，試圖回到通過房地產拉動經濟增長的老路。這樣做期望達到兩個目的，一是穩增長，二是有助化解地方債務困境。

在整體經濟下行趨勢背景下，拉動房地產需求，是政府管理總需求最簡單的辦法。去年以來，各地紛紛放棄限購限貸政策，通過自救方式來刺激本地房地產市場。雖然銷售狀況有所改變，但市場活躍狀況難以持續，國家統計局最新的2月房地產數據顯示，70個大中城市中，與去年同月相比，新房和二手房價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。與上月相比，新房價格下降的城市有66個，上漲的城市有2個，持平的城市有2個。二手房價格下降的城市有61個，上漲的城市有5個，持平的城市有4個。

從成交量看，70個大中城市新建商品住宅2月份銷量比上月減少近10萬套。銷售量和價格下降可以解釋為有春節淡季因素，但另一個事實則從側面說明問題。國家統計局分析認為，盡管一、二線城市2月份新建商品住宅成交量回落較多，但部分三線城市在春節期間迎來了返鄉置業潮，成交量回落較少，個別城市成交量甚至有所放大。

這個事實反映出這樣的邏輯，一是流動人口影響一、二線房地產銷售，二是房地產需求主要是消費性需求，而非投資性需求。正是這樣的邏輯引發了政策選擇，即支持消費性住房需求，包括支持改善性住房需求。

顯然，3月30日推出的房地產新政對于消費性住房購買者是利好，因而短期內市場或有所活躍，但由于房價下跌，也會對消費者心理產生影響，因為改善性需求對價格相對敏感。當然，從政府調控角度看，放松對房地產市場管制，是一件好事情，讓房地產最終回歸市場規律，這是必然的趨勢。

不過切不可認為，房地產政策出現轉向，房地產市場就會觸底反彈。

目前政策仍屬于放松管制，而非強刺激政策。此前一系列房地產調控政策目的在于抑制房價漲速過快，避免市場崩盤。現在則是看到房地產長周期拐點已經出現，期望通過放松管制來穩定市場預期，加快去庫存速度，進而帶動房地產投資。今年1-2月，全部房地產投資增速為10.4%，與住宅投資增速一起回落0.1個百分點。房地產投資增速與2014同期的19.3%相比，下降近一半。而土地購置面積增速在2015年1-2月急劇下降至負31.7%，顯示開發商不看好后市。

由于經濟周期、貨幣周期和人口周期疊加，房地產投資性需求大幅減少，再加上股市賺錢效應，股市與房地產的蹺蹺板特點更為突出，因而未來房地產的穩定與增長，只能依靠消費性需求。

影響住房消費需求的因素包括收入、利率、稅收和預期等，在投資者放棄住房投資，經濟通縮壓力日顯背景下，消費性需求不會因為新政而出現爆發式增長，而在房地產稅預期下，改善性住房需求者可能出現既買新房，又賣舊房的行為模式。

以去庫存，促投資為目的的房地產新政，只能對消費性需求帶來短期利好，并不會帶來房地產市場的反轉。而從房地產新政的藥方看，政府對房地產周期的認識是清楚的，因而目前出臺的政策，只是穩增長的權宜之計。

還是那就話，房地產市場不出清，經濟就不會見底，只有政策用盡了，房價才有見底可能。

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