劉杉
劉杉，經濟學博士、中華工商時報副總編輯、兼任南開大學國經所教授，北京工商大學經濟學院教授、中國人民大學信托與基金研究所研究員、北京師范大學管理學院MBA導師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經濟學》。
導語：央行調整房價首付比率，意在“銀十”刺激住房銷售，短期雖能起到擾動作用，但在貨幣周期、經濟周期和人口周期的影響下，依然無法改變樓市長期調整的大趨勢。如想買房，還請三思。
9月30日，中國人民銀行與銀監會聯合發布通知，在不“限購”城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。
雖說降低首付比例有利于刺激住房消費，但與此前30%首付比例相比，5%的調整幅度相對保守，此舉并不會起到“強心劑”作用。
房地產界一直將九、十月份看作是全年銷售旺季，素有“金九銀十”之說。不過在過去的9月，房地產銷售勢頭趨緩，央行銀監會此時調整首付比例，是期望能在“銀十”刺激住房銷售，然而這種想法很可能落空。
利率下行，首付比例下調，有利于購房者，因而對于急需住房者，的確是一個好消息。不過在人民幣資產價格調整大趨勢下，短暫的房地產銷售回暖，并不能維持消費者的購買熱情。
短期看，這樣的政策調整具有擾動作用，但中長期無法改變大趨勢。其實就短期而言，政策調整的效果也可能微乎其微。
一是5%的降幅效果有限。雖然增加了邊際購買者，但對消費者決策并無太多實質性利好。目前看首付比例下降，貸款額增加了，但未來還款壓力增大，如何權衡，這也需消費者三思。能買的已經買過了，不能買的可能依然無動于衷。
二是“金九”已見頹勢，消費動能下降。
1-8月份，商品房銷售面積同比增長7.2%，增速比1-7月份提高1.1個百分點。這個數據看起來不錯，但9月數據很可能發生變化。有中介公司對房地產銷售情況進行了統計，基本評價是9月樓市成交頗為平淡，像北京，新房二手房成交量同比可能出現近20%的下滑。
不過在銷售可能回落情況下，短期房價仍然會保持溫和上漲趨勢，其主要原因是二三季度住房消費需求集中釋放推動了房價。8月份70個大中城市新建商品住宅價格，同比平均價格從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，這是2014年9月份以來的首次轉正，其中一線城市新房和二手房價格同比都上漲且漲幅相對較大。
另外一二線城市去庫存取得一定效果，房地產企業在9月集中搶地，也可能支持房價溫和上漲。中原地產統計，截至9月23日，國內排名前30的標桿房企，當月拿地總額高達328.34億元，刷新了近八個月的最高紀錄，僅次于今年1月份的567.97億元。由于地價沒有下降，土地成本將會傳導到銷售價格，因而房價在短期將保持穩定。
短期房價雖然溫和上升，但不會再出現暴漲局面，而在宏觀刺激政策過后，房地產仍會回到長周期調整趨勢中。
影響房價長期上漲的三大因素都發生了變化，這包括貨幣周期、經濟周期和人口周期。毫無疑問，經濟進入中低速增長新常態，以及人口總量減少導致住房有效需求下降，將是影響長期房價走勢的決定性因素，此前筆者已經多有評論，在此不再贅述。
而貨幣周期不僅對房價長期走勢產生牽制作用，也會影響短期走勢。長期以來，雙順差導致外匯儲備快速增加，并因外匯占款產生貨幣被動超發，這推動了房價持續上漲。而在人民幣升值預期背景下，外資也通過各種方式進入房地產市場，同樣起到了支撐房價作用。
由于國際金融危機，全球貿易收縮，中國出口形勢發生逆轉，長期存在的外匯儲備不斷增長趨勢終結，因而長期貨幣被動超發局面不復存在，這使得支持房價長期上漲的貨幣因素消失了，并導致住房投資價值弱化。
而從短期看，由于人民幣具有貶值預期，加上美元即將進入加息周期，低成本的短期外債面臨流出壓力，從而促使這部分人民幣資產遭到拋售。因此，在消費性需求集中釋放后，房地產企業仍要應對去庫存壓力。除了一線城市，二線城市的銷售回暖恐怕并不能持續，而三四線城市房價仍要繼續調整。
央行9月30日發布的2015年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，雖然認為房價高的居民比例下降了1.8個百分點，但仍有高達49.7%的居民認為目前房價“高，難以接受”，而未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為13.8%，較上季下降0.9個百分點。該調查還顯示，居民未來收入信心指數為50.1%，較上季下降1.4 個百分點。
無論是房價，還是收入預期，都會影響到居民住房消費決策，因此，調整首付比例對消費住房需求影響有限，更不會刺激房價大幅上漲。
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