第95期：樓市高庫存是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)痛點(diǎn)

楊紅旭

楊紅旭，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長

導(dǎo)語：三季度經(jīng)濟(jì)增速“破七”，雖然領(lǐng)導(dǎo)公開說不必大驚小怪，但實(shí)際上內(nèi)心非常憂慮。如果房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑的勢(shì)頭不能有效扼制，則經(jīng)濟(jì)增長的短期作務(wù)和中期目標(biāo)，都很難實(shí)現(xiàn)。高層對(duì)于房地產(chǎn)拖經(jīng)濟(jì)后腿，成為當(dāng)前的痛點(diǎn)，感到較大壓力，并正在尋求解決之道。房地產(chǎn)寬松政策未來一年甚至五年都將基本維持。

近段時(shí)間，在重要會(huì)議上，高層頻頻提及房地產(chǎn)高庫存，并將其與當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與改革相提并論，這到底意味著什么，又將如何影響樓市與房價(jià)走勢(shì)？

首先，看下近期的三次領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)。

11月10日，習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。習(xí)近平發(fā)表重要講話時(shí)提到：推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，要針對(duì)突出問題、抓住關(guān)鍵點(diǎn)。要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

而不久之前，李克強(qiáng)在中央黨校的講話，比較系統(tǒng)的闡述了當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的困難、機(jī)遇和挑戰(zhàn)。其中也提到：以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決。

11月11日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：圍繞消費(fèi)新需求，釋放內(nèi)需潛力、彌補(bǔ)民生短板，重點(diǎn)抓幾項(xiàng)工作，其中之一：以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。

事實(shí)上，自從今年3月全國兩會(huì)后，國家級(jí)會(huì)議上，領(lǐng)導(dǎo)人很少提及房地產(chǎn)，而近半個(gè)月內(nèi)，卻三次提及房地產(chǎn)，而且都與高庫存有關(guān)（帶動(dòng)住房消費(fèi)，主要目的之一也是去庫存），說明高層對(duì)于房地產(chǎn)拖經(jīng)濟(jì)后腿，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)痛點(diǎn)，感到較大壓力，并正在尋求解決之道。

其次，當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的三大困局。

今年以來，全國商品房市場出現(xiàn)復(fù)蘇，突出表現(xiàn)在成交量自5月開始由下跌逆轉(zhuǎn)為增長，前10個(gè)月同比增長7.2%。其次，表現(xiàn)在房價(jià)上面，今年前10個(gè)月全國商品房成交均價(jià)同比上漲7.1%；70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)平均環(huán)比增幅，由今年5月之前的下跌逆轉(zhuǎn)為上漲，也即房價(jià)上拐。

雖然商品房市場回暖，卻仍然存在三個(gè)行業(yè)困局。

第一，庫存高。國家統(tǒng)計(jì)局口徑的商品房待售面積（只包括現(xiàn)房，即已竣工仍未售出），10月末為68632萬平方米，同比增長14%，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。這也是國家高層所擔(dān)心的最大困難。

第二，區(qū)域市場分化嚴(yán)重。今年全國樓市最熱的城市是深圳，不到一年時(shí)間，房價(jià)暴漲六成，如此漲幅中國歷史罕見，世界歷史也少見。但廣大三四五線城市，依然反彈乏力，房價(jià)基本沒漲。去年四季度以來，一線和部分二線城市住宅庫存有所減少，但很多三四五線城市庫存基本沒有下降，部分還有所增長。

第三，開發(fā)建設(shè)指標(biāo)非常冷。今年前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%， 這一跌幅僅略高于2009年前3個(gè)月的下跌40%，創(chuàng)近十幾年次低。土地成交價(jià)款5794億元，下降25.2%，嚴(yán)重沖擊了地方財(cái)政收入，尤其中西部的市縣地區(qū)，地方債務(wù)壓力加大。前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工積同比增長2.3%，創(chuàng)了近十幾年新低。前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)國全國房地產(chǎn)開發(fā)投同比增長2%，僅略好于2009年前2個(gè)月的1%，創(chuàng)近十幾年次低。

再次，高庫存對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面影響。

房地產(chǎn)高庫存的現(xiàn)狀，意味著市場供大于求，自然壓制房價(jià)上漲，進(jìn)而影響開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效益。今年前三季度，80家上市開發(fā)企業(yè)的平均利潤率首次跌破兩位數(shù)，只有8%左右。這說明即便是上市公司，利潤率也已經(jīng)較五年前縮水一半左右，漸漸接近社會(huì)平均水平，更何況那些主要分布于二三四線城市、身單力薄的幾萬家中小房企？

在這種市場條件下，開發(fā)商不可能增加開工量，更不可能積極購地。如此，則自然使全國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活躍度降低，于是就集中反映在上述幾個(gè)投資建設(shè)指標(biāo)創(chuàng)了過去十幾年的最低或次低水平。

從房地產(chǎn)業(yè)于對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用分析，全國房屋銷售市場弱復(fù)蘇對(duì)經(jīng)濟(jì)的正面影響程度，遠(yuǎn)不如全國房地產(chǎn)投資建設(shè)指標(biāo)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響程度。其一，建筑活動(dòng)，可以拉動(dòng)水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)業(yè)的上游和中游行業(yè)，這些行業(yè)也是導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)低迷的“重災(zāi)區(qū)”。其二，作為三架馬車的固定資產(chǎn)投資，是決定經(jīng)濟(jì)短期何時(shí)企穩(wěn)的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資中最低迷的重要部分（差于基建投資和工業(yè)投資）。

三季度經(jīng)濟(jì)增速“破七”，雖然領(lǐng)導(dǎo)嘴上說不必大驚小怪，但實(shí)際上的內(nèi)心憂慮，在某些場合的發(fā)言中，已經(jīng)流露。短期來看，官方希望自2011年以來的經(jīng)濟(jì)增速下滑能夠盡快企穩(wěn)。中期來看，至2020年實(shí)現(xiàn)全面小康和經(jīng)濟(jì)翻番的硬指標(biāo)，客觀上要求未來五年經(jīng)濟(jì)平均增速達(dá)6.53%。假如房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑的勢(shì)頭不能有效扼制，則經(jīng)濟(jì)增長的短期作務(wù)和中期目標(biāo)，都很難實(shí)現(xiàn)。由此也就可以理解：領(lǐng)導(dǎo)為何將房地產(chǎn)高庫存視為經(jīng)濟(jì)痛點(diǎn)。

最后，房地產(chǎn)政策將在短中期保持偏暖。

基于上述分析，可知房地產(chǎn)高庫存已經(jīng)威脅到中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，以及實(shí)現(xiàn)2020年GDP翻番的重要目標(biāo)。因此，也就容易理解：2014年以來房地產(chǎn)政策突然快速而持續(xù)的放松了。而且，正是2014年，住建部首次表示要千方百計(jì)去庫存，這在部分省市的救市新政中也有所提及。

2015年年初，住建部開始在系統(tǒng)內(nèi)部明確引導(dǎo)地方政府少建保障，轉(zhuǎn)而收購存量房。2015年的3月政府工作報(bào)告中要求：逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這意味著中央明確要求地方政府少建保障房，轉(zhuǎn)而收購存量的商品房，這等于說政府在幫助市場去庫存。

另外，2014年開始放松限購、出臺(tái)9.30政策，今年出臺(tái)3.30政策，8月以來實(shí)行公積金新政、放松限等，非常明確的表明中央和地方政府都希望樓市能夠企穩(wěn)、復(fù)蘇，減少高庫壓力，以保使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)盡快由萎縮轉(zhuǎn)向企穩(wěn)、擴(kuò)張。而這些政策將在未來一年的短期，甚至未來五年的中期，都將基本保持，而且還可能在金融信貸和財(cái)稅政策方面略有加碼。

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