第95期：樓市高庫存是當前中國經濟痛點

楊紅旭

楊紅旭，上海易居房地產研究院副院長

導語：三季度經濟增速“破七”，雖然領導公開說不必大驚小怪，但實際上內心非常憂慮。如果房地產開發投資下滑的勢頭不能有效扼制，則經濟增長的短期作務和中期目標，都很難實現。高層對于房地產拖經濟后腿，成為當前的痛點，感到較大壓力，并正在尋求解決之道。房地產寬松政策未來一年甚至五年都將基本維持。

近段時間，在重要會議上，高層頻頻提及房地產高庫存，并將其與當前中國經濟穩定與改革相提并論，這到底意味著什么，又將如何影響樓市與房價走勢？

首先，看下近期的三次領導表態。

11月10日，習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議，研究經濟結構性改革和城市工作。習近平發表重要講話時提到：推進經濟結構性改革，要針對突出問題、抓住關鍵點。要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。

而不久之前，李克強在中央黨校的講話，比較系統的闡述了當前中國經濟的困難、機遇和挑戰。其中也提到：以往我們長期依賴的房地產，去庫存問題也沒有解決。

11月11日，國務院常務會議決定：圍繞消費新需求，釋放內需潛力、彌補民生短板，重點抓幾項工作，其中之一：以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。

事實上，自從今年3月全國兩會后，國家級會議上，領導人很少提及房地產，而近半個月內，卻三次提及房地產，而且都與高庫存有關（帶動住房消費，主要目的之一也是去庫存），說明高層對于房地產拖經濟后腿，成為當前經濟痛點，感到較大壓力，并正在尋求解決之道。

其次，當前中國房地產業的三大困局。

今年以來，全國商品房市場出現復蘇，突出表現在成交量自5月開始由下跌逆轉為增長，前10個月同比增長7.2%。其次，表現在房價上面，今年前10個月全國商品房成交均價同比上漲7.1%；70個大中城市房價指數平均環比增幅，由今年5月之前的下跌逆轉為上漲，也即房價上拐。

雖然商品房市場回暖，卻仍然存在三個行業困局。

第一，庫存高。國家統計局口徑的商品房待售面積（只包括現房，即已竣工仍未售出），10月末為68632萬平方米，同比增長14%，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。這也是國家高層所擔心的最大困難。

第二，區域市場分化嚴重。今年全國樓市最熱的城市是深圳，不到一年時間，房價暴漲六成，如此漲幅中國歷史罕見，世界歷史也少見。但廣大三四五線城市，依然反彈乏力，房價基本沒漲。去年四季度以來，一線和部分二線城市住宅庫存有所減少，但很多三四五線城市庫存基本沒有下降，部分還有所增長。

第三，開發建設指標非常冷。今年前10個月，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降33.8%， 這一跌幅僅略高于2009年前3個月的下跌40%，創近十幾年次低。土地成交價款5794億元，下降25.2%，嚴重沖擊了地方財政收入，尤其中西部的市縣地區，地方債務壓力加大。前10個月，全國房地產開發企業房屋施工積同比增長2.3%，創了近十幾年新低。前10個月，全國房地產國全國房地產開發投同比增長2%，僅略好于2009年前2個月的1%，創近十幾年次低。

再次，高庫存對經濟造成的負面影響。

房地產高庫存的現狀，意味著市場供大于求，自然壓制房價上漲，進而影響開發企業的經營效益。今年前三季度，80家上市開發企業的平均利潤率首次跌破兩位數，只有8%左右。這說明即便是上市公司，利潤率也已經較五年前縮水一半左右，漸漸接近社會平均水平，更何況那些主要分布于二三四線城市、身單力薄的幾萬家中小房企？

在這種市場條件下，開發商不可能增加開工量，更不可能積極購地。如此，則自然使全國的房地產開發建設活躍度降低，于是就集中反映在上述幾個投資建設指標創了過去十幾年的最低或次低水平。

從房地產業于對經濟的作用分析，全國房屋銷售市場弱復蘇對經濟的正面影響程度，遠不如全國房地產投資建設指標對于經濟的負面影響程度。其一，建筑活動，可以拉動水泥、鋼鐵等房地產業的上游和中游行業，這些行業也是導致中國經濟低迷的“重災區”。其二，作為三架馬車的固定資產投資，是決定經濟短期何時企穩的關鍵，而房地產又是固定資產投資中最低迷的重要部分（差于基建投資和工業投資）。

三季度經濟增速“破七”，雖然領導嘴上說不必大驚小怪，但實際上的內心憂慮，在某些場合的發言中，已經流露。短期來看，官方希望自2011年以來的經濟增速下滑能夠盡快企穩。中期來看，至2020年實現全面小康和經濟翻番的硬指標，客觀上要求未來五年經濟平均增速達6.53%。假如房地產開發投資下滑的勢頭不能有效扼制，則經濟增長的短期作務和中期目標，都很難實現。由此也就可以理解：領導為何將房地產高庫存視為經濟痛點。

最后，房地產政策將在短中期保持偏暖。

基于上述分析，可知房地產高庫存已經威脅到中國經濟穩定，以及實現2020年GDP翻番的重要目標。因此，也就容易理解：2014年以來房地產政策突然快速而持續的放松了。而且，正是2014年，住建部首次表示要千方百計去庫存，這在部分省市的救市新政中也有所提及。

2015年年初，住建部開始在系統內部明確引導地方政府少建保障，轉而收購存量房。2015年的3月政府工作報告中要求：逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。這意味著中央明確要求地方政府少建保障房，轉而收購存量的商品房，這等于說政府在幫助市場去庫存。

另外，2014年開始放松限購、出臺9.30政策，今年出臺3.30政策，8月以來實行公積金新政、放松限等，非常明確的表明中央和地方政府都希望樓市能夠企穩、復蘇，減少高庫壓力，以保使房地產開發建設活動盡快由萎縮轉向企穩、擴張。而這些政策將在未來一年的短期，甚至未來五年的中期，都將基本保持，而且還可能在金融信貸和財稅政策方面略有加碼。

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