第96期：樓市去庫存事關金融體系安全

楊紅旭

楊紅旭，上海易居房地產研究院副院長

導語：樓市去庫存成為經濟痛點，原因有二：一是樓市不穩，經濟難見底；二是庫存不降，金融體系有風險。中國銀行業對房地產抵押物有很強的依賴性，經濟持續下滑和企業效益持續下降之后，信貸資產質量越來越差，大勢也。未來的政策安排中，應對個人房貸加碼支持。

近段時間，習主席和李總理皆提到房地產高庫存，并將其列為當前經濟難點。這其實關系到兩個方面，一是樓市不穩，經濟難見底；二是庫存不降，金融體系有風險。

本文簡要分析一下高庫存與金融風險的關系。庫存規模的大小和變化，反映的是市場供求關系，而供求關系直接決定價格。當前，我國房地產最大的痛點正是高庫存。當然，在市場區域分化嚴重的情況下，高庫存主要指代三四線城市和部分二線城市。

國家統計局口徑的全國商品房待售面積，截至10月末為68632萬平方米，同比增長14%，再創歷史新高。高庫存壓力之下，房價不易上漲。除了一線城市和少數二線城市今年房價明顯上漲外，多數三四線城市基本平穩，或小漲，或小跌。房價不漲，則企業的經營困局得不到改善，而對多數地區和多數中小房企而言，經營困難自2011年開始持續加劇。如果這種情況再持續二三年，破產或跑步的開發商還將繼續增加。

另外，庫存不降，房價下跌，還將威脅整體金融體系的安全。

眾所周知，我國銀行業對房地產抵押物有很強的依賴性，開發貸、個人房貸、政府平臺貸，基本都以房地產作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業貸款的抵押物也多為房產。這也就意味著，如果三四線城市的房價繼續下跌，則很多貸款的質量將趨于惡化，進而沖擊金融體系。2007年美國次貸危機就是與房價下跌有關。

那么，當前中國商業銀行的貸款質量如何？2012年上半年，全國銀行業貸款不良率為0.94%，2013年略有增長，2014年以來開始加速增長，至今年前三季度達1.59%。基本上，大型國有銀行、股份制銀行、城商行、農行商等同步趨弱。而且，連風險防控嚴格的外資銀行，也由0.52%大增至1.19%。由此反映出，中國經濟持續下滑和企業效益持續下降之后，信貸資產質量越來越差，大勢也。

如果看絕對值，似乎也沒什么好擔心的。比如2013年，中國不良貸款率為1.0%，美國為3.2%，法國為4.3%，德國為2.9%，日本為2.3%。與國際同行業相比，中國銀行的不良貸款比例偏低。但問題的關鍵有二：一是中國這一指標正在快速由好變差。二是中國這一指標存在水份，與真正市場化國家可比性不高。

降了不良貸款率，再來觀察幾組銀行效益指標：2012年前三季度，全國商業銀行資產利潤率1.41%、資本利潤率22.29%、利差2.73%；而2015年前三季度，上述三指標分別為1.2%、16.68%、2.53%。可見銀行業經營效益全面下滑。

以五大國有銀行之一的農業銀行為例。2011年、2012年、2013年、2014年和2015年前三季度，農業銀行的凈利潤增速，分別為28.5%、19%、14.5%、8%和0.57%。今年已經停滯增長了！利潤不增，不良貸款大增，這日子怎么難好過？近二三年銀行職工離職的可真不少，當然也與反腐之下的福利大減有關。

今年上半年，農業銀行貸款不良率為1.83%，是16家A股上市銀行中惟一超過1.5%的。其中重災區是制造業、批發和零售業，不良率分別高達4.37%、7.82%。房地產行業是農業銀行第三大貸款行業，其中房地產開發貸款占貸款總額的11%，（光大占比最高為15.75%），開發貸不良率為1.18%（建行最高為1.4%，光大只有0.3%），個人住房貸款不良率為0.32%（建行僅0.26%）。

顯而易見，造成近兩年銀行貸款不良貸快增的元兇，是蕭條的制造業，其次以崩盤的鋼貿為極端代表的批零業。而房地產業，按貸款規模能排到靠前位置，但如按不良率，卻沒那么可怕。尤其是個人房貸，在亂局當中，屬于非常難得的優質資產。

不過，對于商業銀行而言，當前仍有兩個隱憂：其一，房地產開發貸質量有點差，雖然近幾年商業銀行已經緊控開發貸，但在2012年之前放出去的貸款，不良率仍有可能上升。

其二，地方平臺貸壓力越來越大，這塊與地方政府有關，沒有絕對風險，卻有相對風險，尤其是部分項目不死不活的耗著，影響銀行利潤。今年地方置換債券額度可能最終達4萬億元，即反映出地方償債能力下降。另外，今年土地市場低迷，賣地款收入大減二成多，三四線城市地方財政吃緊。

再回頭分析，如果房地產庫存不下降，三四線城市的開發商怎么可能買地？今年前10個月，全國房地產開發企業購地面積同比大跌三成多，近十幾年來罕見的低迷。光靠那些央企國企在一線城市搶地王，無法拯救幾百個三四線城市的債務危局！

總之，房地產高庫存，絕非只是房地產業內之事，而是涉及經濟增長，關乎銀行貸款不良率以及地方債務壓力，進而影響金融體系的安危。對此，在未來的政策安排中，應對開發商扶一把，應對個人房貸加碼支持。

（稿件版權歸鳳凰財經所有，未經許可，嚴禁轉載！）