葉檀：一級土地市場壟斷無變化 對土改評價(jià)不必過高

作者：葉檀

中國房地產(chǎn)市場是畸形的，一級市場壟斷、二級市場放開，以壟斷產(chǎn)品在市場詢價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格越來越高。如我國在土地儲備制度實(shí)行較早、與招拍掛制度結(jié)合較好的上海、浙江等地，就是房地產(chǎn)價(jià)值的高峰。而海南省學(xué)習(xí)了兄弟省市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)后，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升。

土地壟斷與土地財(cái)政飽受詬病，卻被作為先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)四處推廣，源于土地利益實(shí)在太大、有關(guān)方面食髓知味，也因?yàn)橐患壥袌鰻可娴椒椒矫婷娴睦妗⒄疇款^才能高歌猛進(jìn)，這也是許多人所頌揚(yáng)的中國模式的高效率。

高效率的火車頭被堵上了一顆小石頭。

國土資源部近日發(fā)文明確，在2011年3月底前，土地儲備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。

這是對于以往行政規(guī)章的調(diào)整。按照國土部、財(cái)政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的 《土地儲備管理辦法》規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動，土地儲備與土地一級開發(fā)融為一體，經(jīng)過一級開發(fā)成為熟地后推向市場，獲取中間差價(jià)。

貓膩不可勝數(shù)。一級市場開發(fā)貸款從貸到用、從城建到土地亂成一鍋粥，有時(shí)抵押物與貸款的實(shí)際使用者更不是一個法人實(shí)體，由地方政府通過幾家公司大玩左手倒右手的游戲。

更要害的是拆遷，土地儲備中心屢以公益為名行商業(yè)拆遷之實(shí)。如安徽省蕪湖市國有土地收購儲備中心(下文簡稱蕪湖土地收儲中心)以舊城改造為名，收儲了處于蕪湖謝平鸕囟蔚鬧薪壇〉乜欏８們櫚牟鵯ㄉ昵肴聳俏吆土地收儲中心，而向鏡湖區(qū)建委領(lǐng)取拆遷證的卻是鏡湖建投公司，它又將拆遷項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給了虹宇拆遷公司。一個商業(yè)項(xiàng)目披上公益的外衣橫行于世。該案例是諸多強(qiáng)拆案例中惟一的喜劇：安徽省發(fā)改委在今年2月10日撤銷了蕪湖市發(fā)改委的批文，認(rèn)為蕪湖發(fā)改委“同意中江商場開展前期工作”的批文，屬行政越權(quán)，不得作為規(guī)劃與拆遷依據(jù)；4月12日，安徽省國土廳撤銷蕪湖國土局發(fā)給蕪湖土地收儲中心的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

今年5月15日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)緊急通知，要求“程序不合法、補(bǔ)償不到位，一律不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷”，但強(qiáng)拆依然在進(jìn)行，到9月仍爆發(fā)了江西宜黃拆遷自焚案。大量新建成不久的建筑被推倒，地方政府成為磚頭水泥高耗能經(jīng)濟(jì)最有力的推動者。

此次政策并不徹底，有半吊子改革嫌疑。

一級市場壟斷沒有變化，凡屬于收儲范圍以內(nèi)的土地都必須進(jìn)入土地儲備體系、由政府壟斷收購和儲備，經(jīng)土地儲備投資中心開發(fā)后再提供給市場，其他任何單位和個人都不能收購?fù)恋亍⒁膊荒芟蚴袌龉?yīng)土地。目前我國土地財(cái)政的形成根源是土地壟斷之后獲取土地溢價(jià)，而一級開發(fā)并不存在暴利空間。事實(shí)上，一級開發(fā)的利潤非常低。按照北京市的規(guī)定，企業(yè)用自有資金進(jìn)行土地一級開發(fā)的，規(guī)定利潤不超過8%；貸款進(jìn)行一級開發(fā)的，利潤不超過2%。

由于沒有從根本上破解土地財(cái)政，與現(xiàn)有政策難以接軌，此次改革效果不會太大。為了處理閑置地，最好的辦法是熟地推向市場，目前北京、上海等一線城市土地招拍掛已經(jīng)規(guī)定推出的土地必須是整理好的“熟地”，隨著下一步國土部對土地招拍掛的改革，也會將“熟地”入市的規(guī)定推向全國。但生地變熟地，就面臨著拆遷、平整等一系列難題，土地儲備與一級開發(fā)商成為串在一起的利益螞蚱。雖然肉體割裂，精神上仍然相通。

按照規(guī)定，土地儲備中心為事業(yè)單位，而土地市場一級開發(fā)為企業(yè)行為，導(dǎo)致很多地方形成了儲備與開發(fā)兼于一身、兩塊牌子、一套人馬，尋租現(xiàn)象層出不窮。此次改革的亮點(diǎn)是將一級開發(fā)讓度給市場，防止壟斷土地者繼續(xù)壟斷一級開發(fā)，以堵塞尋租空間。但改革并非要害之處，不可作過高評價(jià)。

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