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房地產問題關鍵不在市場而在土地改革

2010年09月28日 10:52時代周報【大中小】【打印】共有評論0條

北京樓市危局

2010年5月7日下午，華遠集團總裁任志強受邀參加第六屆大連住宅與房地產業高峰論壇。正當他準備開始做主題為《2010房地產發展形勢分析與預測》的現場演講時，一雙破舊的皮鞋從臺下砸向了他。

“看來，我的禮遇比得上總統了。”和布什一樣躲過了“鞋襲”的任志強當場自我調侃。然而，現場氣氛卻因此陷入一片尷尬。

其實，在這一輪“史上最嚴厲”的樓市調控之下，開發商們的日子都不好過。

而向來作為國內房地產業“風向標”的北京樓市，在“五一”期間，成交量僅7套。

最嚴厲新政

面對房價的肆意瘋漲，十年罕見的大力度樓市政策調控大幕在2010年的4月拉開，從中央到地方，新政相繼出臺。從信貸政策調整到供應結構調整，從規范拿地到規范期房銷售，從增加供應到限制需求等等，政策的觸角延伸到各個層面。

4月13日，住房和城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設。4月17日，中國政府網刊登了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下簡稱“《通知》”或“國十條”)。

此后，一系列配套措施相繼密集出臺。

“盡管近幾年中央一再聲明要抑制房價增長過快并陸續出臺了系列政策，但像今年這樣高密集、大力度的政策還前所未見。”經濟學者孫飛對時代周報分析，中央之所以在今年采取如此嚴厲的措施，是因為“中國的房地產住宅已經淪為了一種投資品”。

“住宅是商品，但也不僅是商品，還是公共產品，具有公共產品的屬性。而目前中國的保障房體系還沒有健全，商品房又供不應求，住房是嚴重稀缺的產品。中國的房地產市場是資源壟斷下的資源稀缺導致的市場失靈，商品房稀缺、保障房更稀缺、土地被政府壟斷了也是稀缺的，然后賣給開發商又被開發商壟斷了。”孫飛說，特別是在住房淪為投資品的情況下，房地產市場已經非理性，并嚴重影響了國民經濟的正常發展。

然而，值得注意的是，盡管“國十條”來勢洶洶，但作為一項面向全國的《通知》，“國十條”并未在細節方面作出太多的硬性規定。而在這一輪調控中，最讓市場“尖叫”的，就是4月30日北京推出的地產新政—“京十二條”。

4月30日，作為“國十條”的地方配套細則，《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》(以下簡稱“京十二條”)出臺。在“國十條”為地方政府留出的具體操作空間中，北京市全部執行了最嚴厲的上限，細則比中央政府的《通知》更加嚴厲。因此，潘石屹如此評價：北京地產新政是對住房市場“最嚴厲的政策”。

除了重復增加有效住房供應、政策性住房與中小套型普通商品房用地不低于住房建設用地的70%以外，北京獨創性地打壓住房投資。例如，明確要求商業銀行根據風險狀況，對第3套以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發放購房貸款；自政策發布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機構和稅務部門可以根據本市房屋權屬交易系統中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策等。

“皇城根下，首都北京當然要做出表率，支持中央的政策落地。而且北京的房價也確實太高了！”一位從業多年的地產中介對時代周報說，根據北京市泛地產交易管理網公布的數據顯示，4月份，北京住宅簽約的總套數為32894套，而截至5月11日，這一數據僅為687套。“北京的樓市新政已經漸顯其效。”

為地方利益預留空間？

在國務院出臺“國十條”的同時，國土部印發了《保發展保紅線工程—2010年行動方案》。4月21日，住建部發出《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、牌號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。

同一日，銀監會銀行業監管一部楊家才在接受記者采訪時強調，新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執行的二套房認定標準出現了根本性的變化。

5月2日，央行宣布自5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，農村信用社、村鎮銀行暫不上調。這是央行今年第三次上調存款準備金率。有專家指出，央行此次調整正是為配合樓市降溫而考慮的。

5月7日，住建部副部長齊驥在接受中國政府網專訪時表示，國務院已經明確規定，住建部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房認定標準，目前正在積極研究制定中。

此外，據交通銀行副行長錢文揮的透露，該行近期已根據銀監會的要求進行了壓力測試。測試結果顯示，房地產價格下降30%，開發貸款不良率增加1.2%，個人按揭不良率提高0.9%。

“盡管各個部門制定政策的利益出發點各有不同，但實際上，都與國務院調控政策的目標一致：讓經濟軟著陸，讓房價緩慢下跌。”孫飛對時代周報記者說。

然而，具體到地方政府的配套措施，“京十二條”的橫空出世還是讓不少人如潘石屹一樣感到過于“嚴厲”。

著名經濟評論人葉檀認為：“政府抑制房地產投機的苦心可以理解，問題是一直以來的手段是否符合經濟規律，是否合法合規？”她舉例，如“同一購房家庭只能在本市新購一套商品住房”的規定，“我們很難找出任何一條法律規定，禁止家庭購買二套以上的住房，這是對家庭自由資金使用權的粗暴干涉。”

此外，長期關注北京地產業的業內人士朱明堯也對時代周報稱， “京十二條”與“國十條”一樣，總體而言，仍然分為針對開發商、投資客、政府三方面的對策。表面看來，針對投資客的“商業銀行可以根據風險狀況停止三套房貸款以及沒有本地一年以上納稅證明”這一條是最重要的，但是這一條只能說是針對投資客而言比較重要，在整個房市宏觀調控上卻并沒有多大的效應。

“除了打擊投資性需求，增大土地供應仍然是解決房地產問題的關鍵。這其中，要充分發揮政策性住房的作用，要讓政策性住房始終保證一定的存量和增量。”朱明堯認為，政策性住房不能商品化，現有很多的經濟適用房業主在短期內通過出租獲利，長時間通過出讓獲利，這使得經濟適用房應有的作用發揮不出來，成為無效供應。

“政府應建立專門的部門對政策性住房進行監督和經營，讓沒有購房能力的年輕人住進經濟適用房，而當收入超過一定水平后就要退出，這樣方能讓經濟適用房重復發揮作用。”朱明堯對時代周報說，“但是，北京的政策仍然回避了這個問題，這其實是為北京的地方利益預留了空間。”

土地供給仍是關鍵

盡管北京地產新政頗受爭議，但目前社會最為關注的問題是：新政出臺究竟對北京房地產有何影響？

根據北京房地產交易管理網的信息顯示，新政出臺后，在25個新取證項目中，有14個項目至今處于零成交或近零成交的狀態。此外，北京住宅土地市場也遇冷。在5月7日北京集中招標出讓四塊住宅項目用地中，順義區馬坡鎮新城9號地西側地塊意外流標，現場參與投標的幾家開發商給出的價格均低于16.5億的招標底價，有的開發商甚至只給出了7.6億元報價。

另據時代周報從北京各大地產中介了解到的情況來看，地產新政出臺后，北京許多區域的二手房掛牌價格都有一定幅度的下滑。個別區域掛牌價降幅超過1000元/平方米，降幅超過10%。“可是，只是個別區域降價而已。比如通州、望京、大興、亦莊這些區域，此前漲得太猛了，這次的反應也就比較迅速。”一位中介對記者說。

“中央電視臺今早高興地播出新政出臺之后北京房價下降了8000元的好消息。看來新政已取得了重大成果，卻不知道北京不給高價房發放預售許可證。少了新盤的高價自然房價就下跌了。央視就像傻瓜一樣騙自己，也騙民眾。”5月11日上午，任志強在微博上更新了這條消息，直指北京房價回落有“人為”成分—北京市采取了強制性措施，對房價過高的樓盤拒發銷售證。

盡管這一消息目前尚未得到證實，但據業內人士分析，如果政府果真在短期內減慢預售證的批示，開發商在資金壓力下將不得不降價。

“目前北京樓市正處于膠著狀態。”5月11日，中國投資學會副會長劉慧勇在接受時代周報專訪時表示，由于各方都在觀察北京樓市的不確定性，政府的相關動作將起關鍵作用。

對此，全國政協委員、建設部房地產估價與房地產經紀專家委員會委員郭松海也深表贊同。“事實上，回顧國家歷年對于房價問題的調控措施，幾年過去了，關于70%保障性住房的問題還是一直沒有得到落實。”郭松海對時代周報說。

2008年，全球性金融危機爆發，在政府的一系列經濟刺激政策下，房地產行業成為直接受益者，借著大量信貸的進入、剛性需求的爆發等“東風”，中國房地產業如過山車般直接從“炎冬”進入“盛夏”，直到此輪調控政策的出臺。

“中國房地產問題的關鍵不在市場，而在土地改革。房價現在會高，主要是因為土地供給不足。政府如果不在供給這方面切入，問題是永遠解決不了的。”劉慧勇打了個形象的比喻：“老鼠不缺房子，因為沒有限制老鼠打洞的權利。”