投資客掃樓喀什風險大過收益

陸志明

繼海南借力“旅游島”概念瘋炒房價之后，內陸邊疆城市喀什再次借道“特區”概念提升樓市。從今年3月“兩會”上傳出要在喀什建立經濟特區之后，香港、廣州、溫州等地的炒房團蜂擁而至，將整棟樓和整個單元買下，致使房價一路上漲?？κ沧罘比A的環疆片區樓盤起價3450/平方米，最高樓層售價已突破4000元；而商鋪的價格也從一萬多上漲至三四萬每平方米。

在新“國十條”定調打擊樓市投機，還商品房居住消費屬性之后，上述報道令人稱奇，也令人生疑。因為，早先已有相關報道揭露出，曾有內地開發商給予溫州炒房團出場費，以達到吸引眼球炒作的目的。

姑且不論這則消息的真偽，在樓市宏觀緊縮的大背景之下，投資客掃樓二三線城市未必是規避一線城市風險的最佳選擇。況且喀什作為邊疆欠發達地區城市，其真正居住投資價值幾何尚存不小的爭議。

首先，在樓市系統性風險背景之下，投資二三線城市風險實際更大于一線城市。對于投資客而言，投資二三線城市的主要原因恐怕還在于心理對賭成本較低。相較于京滬深廣這樣的一線城市來說，二三線城市普遍單價較低，如上述報道中提及的喀什環疆區最高層樓盤也僅4000元左右。但是實際上低單價未必意味著低總價，成棟成片掃樓下來，資金成本同樣不亞于一線城市。

此外，投資客到二三線城市掃樓帶來的“壟斷供給”心理暗示實際上是自欺欺人。從根本上來講，一線京滬深廣與內陸二三線城市最大的差異就在于其城市個人發展、社會保障、成功機遇等綜合吸引力較強，外來年輕人口大量涌入，對樓市存在真正的剛性需求。諸如北京“蟻族”這樣的群體并未因房價快速上漲而出現迅速消退的跡象。當然這部分剛性需求短期內通過高企的商品房市場根本無法解決，只能通過廉租房市場逐漸過渡。

而內陸二三線城市則不具備相應的人才吸引力，外地流入人口數量相當有限，且多數可能為過渡性工作安排，未必會產生實質性的購房需求。近期被國內外媒體曝光的內蒙古鄂爾多斯“鬼城”就是最好的案例。一旦樓市產生反轉性的趨勢，那么這些地區的房地產市場甚至連轉售為租的機會都沒有。

其次，借助概念炒作拉抬樓市多數難以持續。2009年海南“旅游島事件”便是最好的案例，從“一房難求”到“無人問津”的反轉只在旦夕之間。事實上，真正具備賺錢效應的炒作往往是炒作對象本身具備較高的升值潛力，從而形成公眾共同的升值預期，而非生拉硬拽，制造概念?？κ策@樣的內陸邊疆城市并不靠近發達的出口目的地，周邊國家經濟狀況甚至不如中國，再加上出口這些國家與地區的政治經濟風險較大，因而在此地建立生產制造基地的可能性微乎其微。最大的可能也就是類似鄂爾多斯，開發當地的礦產資源。

如果是這樣，那么其吸引的外來勞動力和人才將會受到較大的限制，再加上當地干燥炎熱的氣候和沙漠環境，不具備海南那樣吸引外來旅游觀光者的能力。因此從長遠來看，當地發展商品房市場的潛力相當有限。在樓市宏觀背景不斷吃緊，各路開發商日趨轉型商業地產和保障性住房的今天，貿然介入前景不明朗的房地產，其未來的收益空間注定有限。 (作者為復旦大學金融學博士)

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