外資炒家推高房價

３月１０日，國家外匯管理局局長郭樹清在全國政協十屆三次會議上表示，中國非常關注資本流入中存在的投機問題。不加區分地引進外資可能“后患無窮”，比如投機資本在當地炒房地產，把價格抬得很高，這對當地的金融機構、企業甚至居民個人意味著很大的風險，一旦泡沫不能持續，就會造成巨大虧損。

基于人民幣升值預期，正有大筆海外熱錢流入國內，投資和購買房地產是其最主要的選擇之一。就在海外資金紛紛加注中國房地產業投資的同時，一些海外炒房者也開始頻頻現身。

中國人民銀行上海分行的一份調研報告證實：外資在上海房地產的流動已經涉及了房地產消費環節、中介環節以及開發環節等，而在這個完整的鏈條中，外資的跨境資本流動和匯兌管制幾乎不存在。

外資，正成為左右上海房地產市場的重要力量。

一位房產中介告訴記者，這些海外資金通常以小組的形式出現，他們在海外吸納一部分資金后進入國內炒房，主要以日本、馬來西亞、新加坡及我國香港、臺灣地區資金為主，也有部分美籍華人資金。

同樣是人行上海分行的統計，境外匯入的購房款目前增長迅速，購房款的本外幣融資中，外資（包括外匯貸款和外資流入）占比從２００３年的９．６％，到２００４年前５個月驟升為１６．８％。而這部分增長中，主要用于投資。該統計表明，境外資金直接流入房地產的占比從２００１年到２００３年不斷提升，分別為：１６．１％、２３．５％、２５．４％，而在２００４年前５個月，相同口徑的統計達到３２．６％。

外資的進入正成為推動上海房地產價格上漲的強勁力量。大量外資投向上海的高價樓盤。業內人士分析，在外資眼中，上海高價房產是國內以人民幣計價的最好的國際性投資品種。上海是一個國際大都市，高品質房產未來必定能吸引全球范圍的有錢人，同時這又是以人民幣計價的資產，從房產本身和人民幣資產兩個角度考察，它們都有升值潛力。

上海社科院的一項市場研究表明，外資投資的主力樓盤大都在２００萬－５００萬元一套的高檔樓盤，這部分樓盤一般位于市中心。而２００４年，上海的中心城區，如盧灣、黃浦等，房價的漲幅均在５０％以上。

一位房產中介對記者說，兩年前，銀行對外資的買房政策比現在優惠得多。因此他們通?？梢詮你y行貸出美元，然后結匯成人民幣買房，或者直接用美元買房。那時候美元貸款利率遠低于人民幣貸款利率，所以當時直接用美元投資房產的成本比國內投資者要低很多。

由于兩年前國內銀行貸款風險防范意識尚未樹立，國內征信制度建設進展緩慢，各家銀行甚至不聯網，這都給外資投資者一人按揭多套房產帶來方便。而隨著這種“自買自賣”的炒作，房產也被不知不覺地攀上天價。

上海銀監局的統計表明，２００４年上海中資金融機構外匯貸款明顯少增。但同期，外資金融機構外匯貸款卻獲得歷年新高。２００４年年末，外資金融機構外匯貸款余額１２５億美元，比年初增加４４．７億美元，同比多增２８．９億美元，其中下半年新增１５億美元，占全年外匯貸款增量的３３．６％。

一項針對上海市民的專項調查顯示，對于境外資金投資上海房地產市場，多數受訪市民持謹慎歡迎態度。７１．５％的受訪者認為，這可能會為房產市場增加更多的泡沫投機成分。調查顯示，外資的投機標簽為市民接受外資進軍上海房地產市場設置了心理障礙，２７．９％的受訪市民認為，一旦外資因某種原因如美元加息，對人民幣升值失望或套利成功而撤資回流，可能會引發上海房產市場的拐點到來，１７．１％的人甚至認為“肯定會”。

一位在上海專門從事房地產法律服務的律師對記者說，他們越來越多地在為來自國外的投資者做代理，而作為上海本地人，在強勢的外資面前，不能不擔心自己面對高房價的競爭力。

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