時評：一個縣級市全民炒地狂熱背后的理性

作者：唐尼陳

今年以來，浙江溫州下轄的縣級市瑞安出現了全民炒“地基”的現象。一條僅500米長的路上新增了約70家專門從事“地基”交易的中介商。當地人稱，原先村里賣早點的大嬸也一大早拎著個包去炒“地基”。除了本地炒家，一些旅外的僑民也將美元、歐元兌換成人民幣，或者干脆變賣國外的產業，回鄉投身炒“地基”運動。

“地基”，即返回地指標，全稱是安置留地住宅項目建房指標，是按征收土地面積的一定比例返回給農村集體經濟組織的國有土地。從產權角度分析，應該是國有產權轉回集體所有產權。實際使用權則應由村集體根據需要分配給集體或村民個人。

而在瑞安，許多村民把分得的“地基”私下出售。尚未規劃、審批，只是一片空場的返回地，僅憑著一張張“土地分配計劃使用證”進入市場。隨著民間資本大量涌入，“地基”交易一步步走向狂熱。據當地不完全估算，近年來推出約1500畝返回地，吸引交易資金至少有300多億人民幣。炒“地基”者人均至少掌握了上百萬資金。當然不全是自有資金。除了民間借貸，傳說某銀行還專門撥出4000億人民幣的資金放貸給炒“地基”的人。據報道，政府人士表示，當地銀行90%的資金可能都被拿出去炒地了。

從現行法律來看，“地基”交易并不受到明確有力的保護。按照《城市房地產管理法》規定，只有先取得房產證，才可以交易。返回地政策是為解決被征地農民的住房問題，是給農村集體組織成員的保障性財產，具體的土地指標是與村民的具體身份捆綁的，不應開放交易。何況，“地基”交易參與者之間只有私下轉讓的協議，并未經過政府職能部門批準。瑞安當地政府注意到“地基”交易的風險后，由五個職能部門聯手發出《關于規范房地產市場交易秩序的通告》，也明確指出返回地指標買賣不受法律保護。

不合法交易為什么這么火？狂熱背后有理性。首先，發財的機會往往存在于法律保護的邊界之外，這是普適的經驗，也是中國人從改革開放過程中學到的理性。其次，瑞安當地經濟較強，房地產市場本身就很火爆，利益誘因強大。第九屆全國縣域經濟基本競爭力百強縣(市)名單，瑞安排在第20位。今年年初，瑞安新盤單價就摸高18500元人民幣/平方米，目前新開樓盤更是以2萬至3萬的單價直逼上海、北京等一線城市。

另外，從中央到地方，各級政府對農村土地流轉中的種種模糊問題，認識不統一，改革目標、時間表不明確，造成具體部門行政不夠堅決。而當勢成燎原，又不敢斷然采取措施。瑞安房地主管部門某負責人就對記者嘆苦經，大家都是千萬百萬的錢砸進去的，“政府如果來個猛剎車，被炒爆掉的人要去跳河了”。

歸根結底，政策只考慮到給村民保障性土地，沒考慮有的農民不需要保障，有的農民想用保障換取更多利益。有建議返回地不直接返給村集體，而是返入城市土地儲備中心代管，通過招、掛、拍方式出讓，出讓所得款再返給集體，分配到個人。何妨一試？

相關專題：

浙江瑞安全民爆炒地基

免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與鳳凰網無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本站證實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內容。