葉檀：融資熱吹大房地產(chǎn)泡沫

每經(jīng)評(píng)論員葉檀

房地產(chǎn)上市公司融資熱潮引發(fā)吹大房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。這樣的擔(dān)憂來(lái)得太晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在大規(guī)模融資之前已經(jīng)泡沫化。

根據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，共有45家A股房企公布融資方案，其中，有12家公司已經(jīng)完成增發(fā)，有32家公司公布了增發(fā)預(yù)案，融資規(guī)模近千億元。目前房地產(chǎn)公司處于融資再融資高潮期，包括IPO在內(nèi)，還要增加數(shù)百億元的規(guī)模。

支持房地產(chǎn)上市公司大規(guī)模融資的人認(rèn)為，房企融資投向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，可直接提高新房開(kāi)工率，增加市場(chǎng)供應(yīng)。

近期雖然房地產(chǎn)熱，但新開(kāi)工數(shù)量并未回暖，這就意味著未來(lái)供需矛盾難以解決。7、8月份的開(kāi)工情況并沒(méi)有像先前預(yù)期的那樣好，6月份商品房新開(kāi)工面積第一次出現(xiàn)了2008年7月份以來(lái)的正增長(zhǎng)，但8月13日，中金公司發(fā)布了對(duì)7月份房地產(chǎn)新開(kāi)工面積再分析的研究報(bào)告：新開(kāi)工數(shù)據(jù)同比微漲0.7%，環(huán)比下降42%。7月份全國(guó)單月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3215.12億元，較6月份的4340.12億元環(huán)比下降25.92%，其中商品住宅完成投資2238.36億元，較6月份的3084.24億元環(huán)比下降27.43%。

雖然新開(kāi)工面積是滯后指標(biāo)，但在房地產(chǎn)交易量高速增長(zhǎng)數(shù)月開(kāi)工量仍維持低位，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信心不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)令人擔(dān)憂，根本無(wú)法起到增加固定投資、平抑房?jī)r(jià)的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)信心不足，為什么要大規(guī)模融資？是為了增加土地儲(chǔ)備，如果這樣，當(dāng)然值得鼓勵(lì)。

反對(duì)者同樣言之鑿鑿。房地產(chǎn)公司從資本市場(chǎng)大規(guī)模融資未必會(huì)增加房屋供給，由于房地產(chǎn)鏈條完全金融化，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)融資、囤地拉長(zhǎng)建房周期，把房地產(chǎn)作為完全的資產(chǎn)品進(jìn)行運(yùn)作，從而獲得更大的收益。而房地產(chǎn)公司的融資則讓房地產(chǎn)企業(yè)有了高價(jià)購(gòu)地、捂地、捂盤，進(jìn)而贏得資本市場(chǎng)高估值的成本。房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場(chǎng)融資打開(kāi)了樓市與股市之間的閘門，讓房地產(chǎn)泡沫通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)得更加兇猛。要抑制這根利益生成鏈，證監(jiān)會(huì)有必要斬?cái)嗤ㄟ^(guò)資本市場(chǎng)融資的泡沫化過(guò)程。

資本市場(chǎng)可以助推房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過(guò)資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)作為投資品計(jì)價(jià)，財(cái)富效應(yīng)直線上升，完全脫離了消費(fèi)品的市場(chǎng)。但要強(qiáng)調(diào)的是，資本市場(chǎng)不是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的發(fā)生器。很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)的重要性與股市比肩的投資品種的特性不是資本市場(chǎng)帶來(lái)的，目前信貸成本處于歷史最低位，土地價(jià)格仍然高企，房地產(chǎn)市場(chǎng)在拉動(dòng)投資、消費(fèi)方面的作用不可取代。

人們寄希望于政府可以阻止房地產(chǎn)的資本進(jìn)程，政府也確實(shí)做出了努力。9月1日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方政府及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)供地計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開(kāi)發(fā)利用情況動(dòng)態(tài)信息，防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。各地要加快城市建設(shè)用地審批和土地征收實(shí)施，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地，兩年未具體實(shí)施征地行為，視為無(wú)效。這是上世紀(jì)90年代以來(lái)處置閑置土地政策的再次強(qiáng)調(diào)。

政府嚴(yán)重關(guān)注高房?jī)r(jià)，此輪調(diào)控手段與2007年抑制樓市泡沫手段非常相似，要求嚴(yán)查閑置土地、盤活存量土地利用，目的就是增加供給平抑房?jī)r(jià)。但2007年效果不彰，當(dāng)時(shí)還配合了升息等政策，仍然未能有效遏制房?jī)r(jià)飆升的勢(shì)頭。

現(xiàn)在股市下挫，房地產(chǎn)市場(chǎng)在高位徘徊，炒房固然存在風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)小于股市。原因是與股市相比，投資房地產(chǎn)相當(dāng)于握有一項(xiàng)看好未來(lái)中國(guó)資產(chǎn)品收益、可以對(duì)沖貨幣貶值趨勢(shì)的期權(quán)，由于土地保護(hù)、城市化、投資品種匱乏等，這項(xiàng)權(quán)力未來(lái)價(jià)格看漲。

筆者早就說(shuō)過(guò)，能夠減少房地產(chǎn)期權(quán)紅利的有幾種做法：一是政府對(duì)房地產(chǎn)投資客課以重稅，使他們的資產(chǎn)紅利變成公共稅收，這是筆者支持征收物業(yè)稅的理由；二是謹(jǐn)守貨幣信用，嚴(yán)拒通貨膨脹，這樣房地產(chǎn)的期權(quán)價(jià)格不至于升值太快；第三，提高信貸成本增加土地供應(yīng)，超過(guò)大多數(shù)二套房購(gòu)買者的承受能力與增值收益時(shí)，期貨會(huì)變得一錢不值。

包括新加坡、中國(guó)香港等地的房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲，全球房地產(chǎn)貸款引發(fā)的危機(jī)尚未退去，亞洲再次中了房地產(chǎn)魔咒。這個(gè)魔咒跟隨貨幣貶值與經(jīng)濟(jì)缺乏創(chuàng)新而來(lái)，陰魂不散。

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