葉檀：融資熱吹大房地產泡沫

每經評論員葉檀

房地產上市公司融資熱潮引發吹大房地產泡沫的擔憂。這樣的擔憂來得太晚，房地產市場價格在大規模融資之前已經泡沫化。

根據《中國證券報》記者統計，今年以來，共有45家A股房企公布融資方案，其中，有12家公司已經完成增發，有32家公司公布了增發預案，融資規模近千億元。目前房地產公司處于融資再融資高潮期，包括IPO在內，還要增加數百億元的規模。

支持房地產上市公司大規模融資的人認為，房企融資投向項目開發，可直接提高新房開工率，增加市場供應。

近期雖然房地產熱，但新開工數量并未回暖，這就意味著未來供需矛盾難以解決。7、8月份的開工情況并沒有像先前預期的那樣好，6月份商品房新開工面積第一次出現了2008年7月份以來的正增長，但8月13日，中金公司發布了對7月份房地產新開工面積再分析的研究報告：新開工數據同比微漲0.7%，環比下降42%。7月份全國單月完成房地產開發投資3215.12億元，較6月份的4340.12億元環比下降25.92%，其中商品住宅完成投資2238.36億元，較6月份的3084.24億元環比下降27.43%。

雖然新開工面積是滯后指標，但在房地產交易量高速增長數月開工量仍維持低位，說明房地產開發商信心不足，房地產市場的未來走勢令人擔憂，根本無法起到增加固定投資、平抑房價的作用。如果房地產企業對未來信心不足，為什么要大規模融資？是為了增加土地儲備，如果這樣，當然值得鼓勵。

反對者同樣言之鑿鑿。房地產公司從資本市場大規模融資未必會增加房屋供給，由于房地產鏈條完全金融化，房地產公司可以通過融資、囤地拉長建房周期，把房地產作為完全的資產品進行運作，從而獲得更大的收益。而房地產公司的融資則讓房地產企業有了高價購地、捂地、捂盤，進而贏得資本市場高估值的成本。房地產企業從資本市場融資打開了樓市與股市之間的閘門，讓房地產泡沫通過資本市場來得更加兇猛。要抑制這根利益生成鏈，證監會有必要斬斷通過資本市場融資的泡沫化過程。

資本市場可以助推房地產市場泡沫，通過資本市場，房地產作為投資品計價，財富效應直線上升，完全脫離了消費品的市場。但要強調的是，資本市場不是房地產市場泡沫的發生器。很簡單，房地產的重要性與股市比肩的投資品種的特性不是資本市場帶來的，目前信貸成本處于歷史最低位，土地價格仍然高企，房地產市場在拉動投資、消費方面的作用不可取代。

人們寄希望于政府可以阻止房地產的資本進程，政府也確實做出了努力。9月1日，國土資源部下發《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府及時向社會公開供地計劃、供應結果和實際開發利用情況動態信息，防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象的發生。各地要加快城市建設用地審批和土地征收實施，國務院批準的城市建設用地，兩年未具體實施征地行為，視為無效。這是上世紀90年代以來處置閑置土地政策的再次強調。

政府嚴重關注高房價，此輪調控手段與2007年抑制樓市泡沫手段非常相似，要求嚴查閑置土地、盤活存量土地利用，目的就是增加供給平抑房價。但2007年效果不彰，當時還配合了升息等政策，仍然未能有效遏制房價飆升的勢頭。

現在股市下挫，房地產市場在高位徘徊，炒房固然存在風險，但風險小于股市。原因是與股市相比，投資房地產相當于握有一項看好未來中國資產品收益、可以對沖貨幣貶值趨勢的期權，由于土地保護、城市化、投資品種匱乏等，這項權力未來價格看漲。

筆者早就說過，能夠減少房地產期權紅利的有幾種做法：一是政府對房地產投資客課以重稅，使他們的資產紅利變成公共稅收，這是筆者支持征收物業稅的理由；二是謹守貨幣信用，嚴拒通貨膨脹，這樣房地產的期權價格不至于升值太快；第三，提高信貸成本增加土地供應，超過大多數二套房購買者的承受能力與增值收益時，期貨會變得一錢不值。

包括新加坡、中國香港等地的房地產價格都在上漲，全球房地產貸款引發的危機尚未退去，亞洲再次中了房地產魔咒。這個魔咒跟隨貨幣貶值與經濟缺乏創新而來，陰魂不散。

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