2009年12月04日 01:30中國證券網－上海證券報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

⊙桂浩明

這次迪拜出現償債危機，對世界是一個不小的震動。世人都知道，這幾年迪拜大興土木，房地產發展神速，儼然有取代石油成為第一支柱產業之勢。盡管這樣一來，迪拜的面貌的確發生了巨大的變化，從一個沙漠小城一躍而成為令人炫目的高度現代化大城市，但還等不及其夢圓又一個世界金融中心，危機突然就降臨了。現在所發生的迪拜世界公司的償債危機，恐怕只是迪拜危機的冰山一角。事實上，那里的房地產行業已陷入了很嚴重的蕭條，爛尾樓四處可見。于是，有人從中得出結論：迪拜的問題，出在房地產上。而要汲取迪拜的教訓，就是要調控房地產，遏制其盲目發展勢頭。

這樣的結論當然也沒有錯。不過，如果我們的研究更深入一些，也更嚴謹一些的話，恐怕可以從中發現更多有意義的結論。迪拜地處中東，對它來說最主要的資源是地底下的石油，這幾年隨著國際油價的上漲，其石油收入也大幅度提高，政府實力倍增。有了錢，當然首先就用于基礎建設，而過慣了游牧生活的當地居民開始定居，并且被安排過上現代化的生活時，也就必然會產生對房地產的巨大需求。而在迪拜政府看來，地下的石油總有一天是會被采光的，而要維持國家的可持續發展，就必須利用現在財力尚很充裕的時機，發展其他產業。建立世界金融中心的設想，就是在這種背景下產生的，隨之而來的就是更大規模的城市基礎建設以及旅游設施的開發等。迪拜塔、棕櫚葉島等工程，就是在這樣的背景下建起來的。迪拜政府這樣的思路，至少在方向上應該是對的，一個產油國從長計議，抓緊時機發展其他替代產業是必要的。但問題在于，迪拜在發展城市、搞房地產時，其目光不僅僅是盯住了本地居民，而且更是盯住了海外來客。迪拜的超級豪宅，有的目標客戶居然是英超球員這樣的時尚人士，而其極盡奢華的旅游設施，目標也是鎖定歐美超級富豪的。然而，這樣的消費群體畢竟是很俠小的，而且從迪拜的文化傳統與社會、歷史、地理環境來看，也不是非常適合非阿拉伯人士長期居住的，在這里要建設世界金融中心，更是顯得過于超前。所以，一旦國際金融危機爆發，本國的消費無法填滿因為外來消費大量減少而留下的空白，原本并不處于危機中心的迪拜，也就自身發生了危機。

顯然，迪拜危機的根源，從表面看是因為房地產的過度膨脹，但其本質卻是發展戰略出現了失誤，脫離了實際，做了超越其本身能力的事情。

由迪拜聯想到中國?，F在中國的房地產也很熱，不少市場人士對此也是持有異議的，網上的口水仗始終打得很激烈。迪拜事件發生后，以迪拜案例為殷鑒，強烈要求調控中國房地產的輿論也呈高漲之勢。無疑，中國的房地產的確存在太多問題，尤其房價上漲過快一直為社會各方所詬病。但盡管如此，筆者以為，我們還是應該看到，中國的房地產狀況與迪拜是有著本質的不同，中國人口多，眼下又處于城市化、工業化加速發展的階段，這就使得房地產的高速發展成為一種現實的需要。房價上漲，固然有不少不合理因素推動，但客觀上也還有一個供求不平衡的問題存在，不斷增加的剛性需求，也是驅動房地產業發展的強大動力。那種認為迪拜因為房地產發展過度而導致危機，所以現在中國也要限制房地產發展的觀點，顯然是脫離實際的，沒有號準脈，混淆了不同國家、不同發展階段所存在的不同問題。

其實，迪拜危機對于中國乃至世界的借鑒意義，與其說是在于房地產乃至旅游業不能超常發展，還不如說是應該制定一個合乎國情的發展戰略，并且要把內需作為經濟發展的基礎。在這個意義上，迪拜事件可能只是個案，將其房地產所出現的問題視為在其他國家都可能發生的普遍現象，就像把迪拜的償債能力下降看作是世界金融危機的第二波一樣，都是缺乏依據的。

順便提一下，迪拜危機發生后，滬深股市一時也受到拖累，特別是房地產股票跌幅不小，這恐怕也是與人們對迪拜危機的解讀有關。而這幾天，情況則有所改變。不但股市強勁反彈，而且房地產股票的表現還很突出。這或許也表明，市場對于迪拜危機的認識漸漸比較客觀了。而投資者對于國內房地產行業的預期和研判，只要是建立在實事求是的基礎上，那么筆者相信從中一定能夠發現投資機會。

(作者系申銀萬國證券首席分析師)

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