2010年04月16日 07:24中國證券報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

2009年房產類上市公司各季預收款余額變化圖(億元)

房產類上市公司2009年各季末現金與借款圖

□中證研究中心 王維波

截至15日，82家房地產上市公司披露了年報，雖然2009年底經營性現金流凈額比中期下降約4%，但貨幣資金總額卻比中期上升26%。顯然再融資的長期停滯并沒有使地產公司陷入資金困境，究其原因主要是由于隨著房價的上漲，地產企業銷售回款增多。

預收賬款大幅增長

根據WIND資訊的數據統計，82家房地產類上市公司2009年末預收款合計達到1700億元，比2009年中期的1288億元增加32%，比2008年末大增99%。

房地產類上市公司預收款增長是意料中的。由于我國目前采取期房預售制度，企業在房屋未建成即可銷售，而所收款項進入預收款科目，等項目竣工結算后方成為公司的銷售收入。因此，隨著2009年房地產市場的活躍，銷售價格和銷售面積都大幅上升。國家統計局的數據顯示，2009年全國商品房銷售面積比2008年增長41.1%，而銷售額增長了75.5%。上市公司作為房地產行業的主要力量自然這方面都取得了很大進展，如萬科2009年實現銷售面積同比增長19.1%，銷售額同比增長32.5%。

從這些上市公司的現金情況看，2009年年末貨幣資金合計為1676億元，比2009年中期增長26%，比2008年年末上升90%。另外，上市公司短期借款2009年末合計為515億元，比中期下降3.6%，比2008年底降4.8%。從貨幣資金與短期借款的這一升一降也可以看出，房地產類上市公司資金是比較充足的。

當然，從證券市場融資成為房地產上市公司的重要資金來源。數據顯示，2009年全年房地產類上市公司融資總額達到1130億元，比2008年增加約26%。其中通過債券融資達560億元，而首發和增發分別為12億元和558億元。

經營性現金流比中期有所下降

盡管上市公司資金仍然比較充足，但年報與中報比較其經營性現金流凈額卻有所下降，合計從350元降至332億元，降幅為5.14%。當然，與2008年底現金流相比改善是巨大的，2008年底經營現金流合計為-342億元。

這組數據表明，房地產類上市公司2009年的經營狀況比2008年有了很大改善，但下半年似乎差于上半年。但進一步分析表明，下半年經營現金流比中期有所下降，主要原因在于流出凈額比中期大幅上升近兩倍，而流入凈額僅增加46%。流出大幅增長的原因主要是隨著房地產市場的活躍，房地產投資在快速上升，上市公司將經營所獲得資金更多的用于房屋施工，因此流出多于流入。這從全國施工面積和新開工面積快速上升也可以得到印證。

小型公司籌資能力下降

盡管總體上房地產類上市公司資金狀況較好，但公司間特別是大型公司與小型公司間有著一些差別，主要表現是小型公司的融資能力明顯不如大型公司。

數據顯示，在發布年報的82家公司中，總股本規模在5億以下的房地產公司2009年全年籌資活動產生的現金流凈額為-6.9億元，中期為-8.6億元，而2008年則是37億元。這表明在2009年這些公司的籌資流動中，流出額多于流入額，因此產生負值。

對比總股本在5億以上的公司可以發現，其2009年全年籌資活動產生的現金流凈額為567億元，不僅大大超過中期的97億元，也多于2008年的527億元。

這表明，中小型房產類上市公司在二級市場的融資能力在下降，或反映出這類企業的實力或償還能力受到一定質疑，因此融資難度增大，籌資額減少。雖然其仍可能通過自身積累實現增長，但作為資金密集性的行業這會導致其未來發展速度受到一定抑制，甚至在行業環境轉差時因銷售不能跟上而陷入困境。

另外，由于房地產目前出現過熱跡象，有關方面正在加大調控力度，因此更要關注目前相關政策的變化及其對房地產公司融資及經營的影響。

2009年末貨幣資金最充足的10家房地產公司

證券代碼 證券簡稱 09年凈利潤同比增長(%) 09年末持有貨幣資金(億元) 08年末持有貨幣資金(億元) 09年年報披露日

000002 萬科A 32.15 230.02 199.78 2010-03-02

600048 保利地產 57.19 152.28 54.70 2010-02-04

000402 金融街 31.39 131.89 72.98 2010-04-06

600376 首開股份 63.25 119.69 28.01 2010-03-20

600383 金地集團 111.24 96.39 44.50 2010-03-10

600208 新湖中寶 4.58 56.14 17.52 2010-02-11

600648 外高橋 45.86 54.26 39.04 2010-03-16

601588 北辰實業 28.55 46.40 50.13 2010-04-08

000046 泛海建設 91.25 45.89 15.64 2010-03-02

600895 張江高科 33.81 35.86 22.48 2010-03-20

證券代碼 證券簡稱 09年凈利潤同比增長(%) 09年 09年預收賬款同比增幅(%) 09年年報預收賬款(億元) 披露日

600823 世茂股份 394.28 18.54 19037.98 2010-02-09

600067 冠城大通 63.11 42.45 5066.82 2010-03-03

000961 中南建設 14.98 51.02 4201.71 2010-03-05

600639 浦東金橋 29.78 11.99 3306.00 2010-03-19

000014 沙河股份 84.11 3.43 1500.65 2010-03-20

000043 中航地產 654.39 12.92 1438.05 2010-03-16

000011 深物業A 886.16 7.46 1010.25 2010-02-09

600606 金豐投資 34.74 5.27 909.48 2010-02-27

600533 棲霞建設 18.80 20.55 885.23 2010-2-11

600322 天房發展 39.20 20.14 843.56 2010-3-10

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