房地產(chǎn):四季度資金將明顯趨緊 給予看好評(píng)級(jí)
截至2010年8月31日,房地產(chǎn)上市公司半年報(bào)已公布完畢。上半年按申萬房地產(chǎn)分類的135家上市公司營(yíng)業(yè)收入1452.15億元,同比增長(zhǎng)36.55%;凈利潤(rùn)224.65億元,同比增長(zhǎng)30.44%;每股收益為0.11元,同比增長(zhǎng)13.36%;每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-0.70元/股,銷售毛利率為36.68%。
今年上半年,房地產(chǎn)上市公司的最大變化是資金流出加大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2010年6月,按申萬分類的135家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為67.79%,同比上升了6.02%,相比2009年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn)。135家公司的借款達(dá)3317億元,同比2009年6月的2120億元增長(zhǎng)56.46%,同比2009年底增加了32.06%,其中長(zhǎng)期借款為2487億元,同比2009年6月的1411億元增長(zhǎng)76.26%,同比2009年底增加了34.86%;短期借款為830億元,同比2009年6月的710億元增長(zhǎng)16.90%,同比2009年底增加了24.35%。
從現(xiàn)金流上看,雖然房地產(chǎn)上市公司在2009年的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)到近十年最好狀態(tài),但經(jīng)歷上半年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金的投入和二季度銷售大幅縮量,截至6月份房地產(chǎn)上市公司的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-0.70元/股,已創(chuàng)近幾年同期最大負(fù)值。同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)公司的存貨在增加,截至2010年6月,135家上市公司的存貨為7735億元,比2009年的6月增加了47.01%,比2009年底增加了20.75%,二季度市場(chǎng)銷售趨淡已對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)生很大影響。
【投資建議】
我們預(yù)計(jì),四季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金將明顯趨緊,而這一方面將迫使企業(yè)加大促銷力度,另一方面也將大大減弱開發(fā)企業(yè)提高商品房銷售價(jià)格的過高期望;接下來的4個(gè)月,商品房銷售活躍度加大,銷售價(jià)格波動(dòng)也將加大,9、10月份銷售價(jià)格的變化將對(duì)后市有很大的影響。我們?nèi)越o予房地產(chǎn)“看好”的投資評(píng)級(jí),建議重點(diǎn)關(guān)注每股收益增長(zhǎng)好、每股預(yù)收款和存貨較多的公司,如中航地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)。
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