警惕融資囤地

□本報記者 林喆

近期，房企融資潮再起，IPO、增發、舉債等連續上演。表面上看，房企融資用于“囤地”的邏輯似乎并不成立。因為根據相關法律規定，“招拍掛”商業用地必須是企業的自有資金，房企IPO和增發的募集資金不能用于拿地。

不過，有業內人士指出，流動的資金可以置換，而且，滾動開發模式更為土地儲備提供了合理性以及擴張的空間。在樓市和股市聯動的背景下，房地產熱會傳導至資本市場，點燃上市房企的“圈錢欲”，進而放大樓市和土地市場的資產泡沫。

今年以來，重點城市房價大幅上漲，主要緣于庫存消化后新增供應乏力。顯然，房企融資更應指向新房開工率。在半年報中，萬科明確表示，將大幅提高今年的新開工計劃。其擬重磅增發募資112億元，也是主要投向14個住宅項目的后續開發建設。

值得注意的是，龍頭公司在聲稱提高開工計劃的同時，儲地規模也在大幅攀升。監測數據顯示，1-7月，萬科、保利、中海等30家大型房地產企業新增土地儲備逐月放量，新增土地儲備建筑面積約2023萬平方米，新增土地儲備投資額約516億元。

受土地儲備規模擴張的影響，今年上半年，上市房企雖然銷售大幅提升，但存貨總量不降反升。中報數據顯示，截至6月30日，A股房地產企業存貨總量與年初基本持平，較去年同期增長近兩成；其中，在建產品和擬開發土地較年初明顯上升。從整體運營分析，房地產行業的總資產周轉率和存貨周轉率也沒有明顯加快。

一般情況下，為提高凈資產收益率，大多數企業均圍繞銷售凈利率和資產周轉率做文章。由于自身開發模式的特殊性以及行業集中度偏低，近幾年來，多數房企追求毛利率遠勝于追求資產周轉率。這意味著維持“高價”成為了地產企業最常用的營銷手段。

更重要的是，我國仍處于城市化進程中，土地內涵價值的上漲是確定的趨勢。因此，房企融資和擴張土地儲備，是一種“戰略”考慮，背后有著長期的利益驅動；而提高開工率、加快銷售，僅僅是一種中近期策略。在行業景氣高漲時如此，在市場低迷時亦是如此。

這種“重儲地、輕開工”的模式，可以成為房地產行業調節供求關系、維持理想價格的重要手段，但隱藏的風險也是不言而喻的。助漲的因素往往也是助跌的，如果房價在特定階段內快速上漲，那么，市場的波動也隨之加劇；而資產價格的上漲導致利率上行，大幅透支未來的泡沫也將破裂。從產業發展來看，過于依靠“提價”的增長模式顯然類似于“竭澤而漁”，不利于產業的長期健康運行。

因此，政府監管部門對土地利用的監管不能缺位。在增加供地的同時，應有效監測開發商土地利用進度，敦促開發商加快開工以增加當期供給；另外，還應放大保障性住房供給，穩定房價預期，防止房價過快上漲。對于個別上市房企拿股市融資來的錢進行“囤地”的行為，更是要提高警惕，一經發現，要堅決打擊。

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