2010年01月28日 04:06每日經(jīng)濟(jì)新聞【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

地方利益背后博弈

既然如此，大龍地產(chǎn)為何還要執(zhí)意拿下這塊“地王”？

“‘地王’的出現(xiàn)，最重要的作用是區(qū)域價(jià)值的拉升。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述“地王”對(duì)順義區(qū)域價(jià)值的提升作用十分巨大。

來(lái)自中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，從去年11月20日到12月底，“地王”附近的麗宮花園、東方太陽(yáng)城等項(xiàng)目的提價(jià)幅度均超過(guò)10%。同期，順義區(qū)的房屋均價(jià)也從8160元上漲到9375元，漲幅達(dá)14.6%。

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，去年順義區(qū)共成交45宗土地，成交總額為87.5億元，創(chuàng)歷史新高，在北京各區(qū)縣中，僅次于朝陽(yáng)區(qū)和房山區(qū)。同時(shí)，順義區(qū)成交土地的平均樓面地價(jià)也達(dá)到4085元，在“城八區(qū)”之外，僅次于門(mén)頭溝區(qū)和房山區(qū)。

張大偉表示，通過(guò)對(duì)“地王”的炒作，一方面推高了該區(qū)域的房?jī)r(jià)，另一方面也可以抬高地價(jià)，增加政府的財(cái)政收入。現(xiàn)在看來(lái)，這一目的已經(jīng)達(dá)到。

一位不愿透露姓名的分析人士認(rèn)為，“地王”的出現(xiàn)，最大的受益者可能是順義區(qū)政府。因此，大龍地產(chǎn)作為隸屬于順義區(qū)政府的國(guó)企，其拿地動(dòng)機(jī)也不排除地方利益的因素。

事實(shí)上，在去年11月20日的競(jìng)拍中，不乏龍湖、保利、融僑、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)大鱷，經(jīng)過(guò)190輪的激烈競(jìng)價(jià)，“順義地王”才被名不見(jiàn)經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)拿下，而大龍地產(chǎn)代表在當(dāng)時(shí)舉牌中的果斷，更顯示出當(dāng)仁不讓、志在必得的氣勢(shì)。

在去年的北京土地市場(chǎng)，類(lèi)似的案例并不少見(jiàn)。

去年9月7日和28日，萬(wàn)科地產(chǎn)分別以22億元和29.3億元的價(jià)格拿下北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)1號(hào)地和5號(hào)地，樓面地價(jià)分別達(dá)到6443元/平方米和5726元/平方米，高出房山區(qū)平均地價(jià)水平近三倍。

隨后，長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的不少房地產(chǎn)項(xiàng)目將價(jià)格抬高了1000~2000元不等，還有一些項(xiàng)目延遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間。當(dāng)年，房山區(qū)的土地出讓總額超過(guò)100億元，在北京各區(qū)縣中，僅次于朝陽(yáng)區(qū)，房山區(qū)成交土地的平均樓面價(jià)也達(dá)到4125元/平方米，為各郊區(qū)縣最高。

陳國(guó)強(qiáng)表示，地價(jià)上升應(yīng)該是地方政府最愿意看到的結(jié)果。同時(shí)，按照北京市的規(guī)定，市財(cái)政將返還“城八區(qū)”土地出讓收入的一半，遠(yuǎn)郊區(qū)則全部返還，這或許將使得郊區(qū)在土地出讓中的利益訴求更加強(qiáng)烈。

企業(yè)可能“得不償失”

但從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度看，陳國(guó)強(qiáng)表示，接近三萬(wàn)的樓面價(jià)，意味著通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利的空間很小，而一個(gè)資金實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商奪得“地王”的現(xiàn)實(shí)，更突顯了市場(chǎng)的非理性。

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區(qū)化，以及軌道交通建設(shè)的推進(jìn)下，郊區(qū)土地拍出高價(jià)的現(xiàn)象并不奇怪。但在眾多“地王”炒作中抬高的房?jī)r(jià)，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未從狂熱中走出。他表示，從該事件對(duì)大龍地產(chǎn)聲譽(yù)的影響看，當(dāng)初的選擇可謂“得不償失”。

針對(duì)大龍地產(chǎn)成立新公司的做法，陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“成立新公司，主要目的是繼續(xù)在北京市場(chǎng)拿地。但要想真正平息(被暫停北京市場(chǎng)土地交易資格)事件的影響，還是應(yīng)該盡快繳清欠款。”

按照去年12月，財(cái)政部、國(guó)土部等5部委的規(guī)定，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年。

陳國(guó)強(qiáng)還表示，上述案例告誡企業(yè)，企業(yè)的拿地目的應(yīng)回歸到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身，而非融資或炒作等其他因素。在目前的政策環(huán)境下，無(wú)論國(guó)企還是民企，都難以承擔(dān)非理性拿地的后果。

截至昨日(1月27日)晚間，北京市相關(guān)部門(mén)尚未對(duì)此事有更多的表態(tài)，大龍地產(chǎn)也未對(duì)此事發(fā)布相關(guān)公告。

最新播報(bào)

大龍地產(chǎn)業(yè)績(jī)暴增142倍 去年底僅交了2億保證金

每經(jīng)記者 王硯丹 發(fā)自成都

最近備受關(guān)注的“地王”大龍地產(chǎn)今日(1月28日)發(fā)布了2009年年報(bào)。受益于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的井噴，大龍地產(chǎn)去年業(yè)績(jī)同比出現(xiàn)了巨幅增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.48億元，同比增長(zhǎng)1174.08%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.39億元，同比增長(zhǎng)14256.40%。每股收益0.82元，凈資產(chǎn)收益率24.33%。公司同時(shí)提出了10轉(zhuǎn)10的分配方案。

這份異常亮麗的利潤(rùn)表，卻讓大龍地產(chǎn)并不輕松。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表上，在去年年底時(shí)，公司僅有30.07億元總資產(chǎn)，15.68億元凈資產(chǎn)——這意味著即使把公司所有資產(chǎn)全部變現(xiàn)，公司要想繳清“順義地王”的出讓金仍面臨著約20億元的資金缺口。

去年11月20日，大龍地產(chǎn)控股99.88%的子公司北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成功競(jìng)得由北京市土地交易中心組織掛牌出讓的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地(下稱(chēng)22號(hào)地)，規(guī)劃建設(shè)用地面積27.16萬(wàn)平方米，成交金額高達(dá)50.5億元。

值得一提的是，在兩天前的公告中，大龍地產(chǎn)并未披露到底已經(jīng)繳納了多少22號(hào)地的土地出讓金。但是在仔細(xì)閱讀年報(bào)以后記者驚訝地發(fā)現(xiàn)，截至12月31日，大龍地產(chǎn)僅僅預(yù)付了北京市土地整理儲(chǔ)備中心2億元保證金，也就是說(shuō)，大龍地產(chǎn)尚有高達(dá)48.5億元土地出讓金未支付，并且也因?yàn)榍防U土地出讓金，北京市土地儲(chǔ)備中心并未與大龍地產(chǎn)簽訂合同。

雖然面臨著巨額資金缺口，但大龍地產(chǎn)管理層卻在制定2010年工作計(jì)劃時(shí)對(duì)于如何籌措資金繳納土地出讓金只字不提，僅模糊地表示：將“堅(jiān)持現(xiàn)金流為核心，加快相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，積極做好在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作。”另外還提出“充分利用公司的上市優(yōu)勢(shì)和資本市場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)，選取適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行資本運(yùn)作，拓寬資本市場(chǎng)融資渠道。”

但是對(duì)于大龍地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要在短時(shí)間內(nèi)靠日常經(jīng)營(yíng)獲取近50億元現(xiàn)金恐非易事：2009年，大龍地產(chǎn)取得了超常規(guī)的利潤(rùn)增長(zhǎng)，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量也創(chuàng)下三年最高，達(dá)到8.15億元(2007年和2008年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流分別為-11.16億元和-6.79億元)。即使大龍地產(chǎn)保持2009年的勢(shì)頭，光憑日常經(jīng)營(yíng)要6年時(shí)間才能湊齊48.5億元土地出讓金。

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