2009年12月08日 07:25中國證券報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

□中證證券研究中心 張泰欣

雖然中央經濟工作會議并未對明年房地產行業發展做直接表態，但我們認為，“推進城鄉一體化，放寬中小城市和城鎮戶籍限制，進一步便利符合條件的農業轉移人口生活”等，都將極大促進二三線城市的基建及地產投資。未來城鎮化的推進將拉動地產及其上下游的快速發展，對于業務重點在二三線城市的地產商而言，無疑將開啟更廣闊的發展空間。

進軍中小城市成業務重點

在大城市地產業務穩步推進的過程中，更多的地產商開始進軍中小城市。在申萬地產行業99家開發類企業中，約有40家立足于二三線城市發展，另外也有超過20家一線城市開發商目前把新的業務增長點放在中西部的一些中小城市中。在一線城市業務空間拓展有限的背景下，中小城市已成為地產商提升業績的重要發力點。

從中央經濟工作會議的具體內容看，戶籍限制的逐步放開，相關配套制度的完善、人口結構的多元化，將使更多中小城市發展具備后發優勢，為配合這些措施，未來中小城市的基建和住房需求無疑將會進一步擴大。從10月份房地產開發投資的數據看，中小城市居多的中西部地區增速分別為23.3%和18.9%，明顯快于東部地區，從目前房地產發展的態勢看，一線大城市泡沫化的傾向開始抬升，而大多數中小城市無論從價還是量看，都處于較為平穩的發展過程。因此，在基本經濟政策繼續保持的前提下，未來中小城市的地產投資還有很大的空間。

在繼續拓展和保有大城市業務空間的同時，更多的地產商已經開始在二三線城市“跑馬圈地”。很多中西部龍頭地產商已把發展當地業務作為中長期內企業的主要發展戰略，如云南城投、中天城投、榮盛發展、天地源等，這些公司基本都有豐富的項目儲備，滿足未來4—5年的開發要求，隨著地產投資逐步成為拉動經濟發展主力，這些公司無疑將隨著地產行業的高速發展而做強做大。

看好二三線地產股

12月7日，受中央經濟工作會議利好預期影響，申萬地產板塊整體上漲2.21%，其中成渝地區公司和二三線區域性公司漲幅靠前。由于成渝地區是推進城鎮化的前沿改革區，我們認為中央的上述定調將會進一步深化和鞏固兩地現有的成果。兩地現有的園區開發和地產開發公司也將會有更光明的發展前景。

我們統計的30家區域性公司12月7日的整體漲幅達2.85%，強于25家一線城市開發商1.93%和6家全國性地產商2.54%的整體漲幅。我們認為，在地產市場區域化差距加劇的背景下，目前二三線城市房價和銷量的彈性空間明顯要好于一線城市，明年中西部城市房價和銷量繼續創新高的概率非常大。從成交占比和換手率的角度看，目前地產板塊可能重拾上半年引領市場上漲的地位，截至上周，申萬地產板塊成交金額總計達1190.35億元，成交占比為7.32%，這也是自10月份以來，成交占比連續第八周高于歷史均值。從換手率看，以整體法算，12月7日，申萬地產板塊為2.71%，“萬保招金”等全國性地產公司為3.25%，我們認為，目前換手率和成交占比的持續回升孕育著地產板塊再度走強的信號，同時在未來市場風格轉化的過程中，房地產板塊的走勢將更多的來自二三線城市地產商清晰的業績推動。

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